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山西恒实被指售后返租难兑付近30亿分割商铺销售款去向不明

崔军民 2020-01-06 13:50:33 来源：中房报

??冬季的太原，寒风凛冽。位于太原市黄金地段长风亲贤CBD商圈、占地300余亩的平阳景苑项目，在繁华都市的喧嚣声中，似乎并没什么不同。该项目地面上的步行商业街人头攒动，一些商业办公楼也已整体出租并早已正常运营。

??然而，早在三年前，平阳景苑项目就让3246户购买分割商铺的业主陷入了恐慌，分割商铺找不到具体在哪儿，近30亿元购房款不知去向。购买时承诺的每个月售后返租、每年返还总购房款10%的租金，仅执行了3个月就拒付了。

??平阳路街道办给出的相关答复称，该项目由于“经济形势走低，招商工作进展不顺，地上商铺空置率非常高，地下商铺一直未能招商。”由于项目方以资金紧张为由停止向业主支付租金，引发不满。从2017年3月1日起，这些业主开始聚集并奔波于各部门之间维护自己的权益，有不少业主甚至付出了被几次拘留的代价，也没有取得任何实质性进展。

??平阳景苑由太原市本土房企山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称“恒实集团”）的全资子公司山西恒实平阳房地产开发有限公司（以下简称“恒实集团平阳公司”）开发。据了解，该地块的原址，曾是太原市小店区平阳街道办杨家堡村，大约在2009年该村获批城中村改造，并被确定为太原市政府确定的城中村改造试点村，也是城中村改造招商引资的试点村。而开发商恒实集团平阳公司以参与城中村改造的途径获得该地块开发权。

??据恒实集团平阳公司公开数据显示，该项目主要由两栋五星级宾馆、三栋甲级写字楼、一栋SOHO公寓、十栋高档住宅和十四栋独栋商业楼以及一些配套设施组成。

??太原房地产市场售后返租的案例并不少见，甚至多个项目已被当地公安系统认定为“非法吸收公众存款”而立案侦查。一样的案例，平阳景苑项目的业主却有着不同的命运，他们被当地各级公检法机关推诿并拒绝受理。

??分割产权商铺是否允许网签？又是否允许销售？中国房地产报记者试图通过多种途径联系太原市房产管理局信息中心，但未获回应。

??在记者的调查中发现，除了平阳景苑项目，恒实集团在太原市开发的天和福地项目和天和广场公寓项目也处于停工状态，这两个项目的业主也正在因“开发商资金链断裂”，在售楼处聚集维护合法权益。

??恒实集团的商业版图背后所涉政商关系大有玄机，恒实集团实际负责人孙国太的妻子马秀卿的另一重身份是山西省人民检察院第三检察部副主任、法学博士。记者还从知情人士处获悉，恒实集团在多年前，还曾与山西省检察院以“产权置换”的合作方式开发办公楼、住宅区，双方存在“利益纠葛”。

??市重点项目售后返租难兑付

??“我的商铺大概就在这个位置”。购房户向青（化名）在太原市平阳景苑项目19号楼四层用手指在空中画了一个圈并告诉记者。而实际上，向青指画的那个位置并没有商铺，而是一家少儿培训机构租赁的办公场所和楼内走廊。

??其实，向青在2013年购房时也知道，他所购买的所谓“格子铺”是以售后返租方式购买的分割产权商铺。向青多年来一直热衷于地产投资，他原本在海南、山东等地投资了几处房产，并都是稳赚。他看到平阳景苑项目的宣传后，决定把外省的一套房子卖掉，在老家太原投资。作为多年来一直关注房地产市场动态的向青认为，这个项目位于太原市的正中心，处在最繁华的长风亲贤CBD商圈内，地理位置优越，还是太原市政府的重点工程项目，自己在这个项目上投资一定是稳赚不赔。当时的宣传彩页上承诺每年返还总购房款的10%作为返租的租金，这也对向青充满了诱惑。

??于是，向青经过深思熟虑后，在2013年花费了60万元，购买了上述平阳景苑项目19号楼四层建筑面积大约21平方米的一套分割商铺。

??向青告诉记者，本来想着开发商能按合同于2015年顺利交房，但项目方却拖延了交房时间。拖到了2016年，在交房时开发商又重新换了一份合同，把原来合同签订的时间也修改了，并同时签订了一份售后返租合同。返还租金的生效时间也随后推迟，直到2016年10月才开始返还租金。然而，好景不长。让向青没想到的是，开发商仅支付了3个月租金后，因资金问题停止支付返租的租金。“听说开发商没钱了，这会不会使自己的投资打了水漂？”这让向青陷入了恐慌。

??“既然是政府支持的重点工程，售楼时也在明显的位置悬挂着时任太原市委某主要领导人的照片，怎么就一下子租金断付了呢？”向青对此很疑惑。

??不过，记者调查得到，向青所说的那位时任山西省委常委、太原市委主要领导，早在2014年8月接受组织调查，并于2016年底获刑。随后，该领导的照片从售楼处被拆下。向青说“拆下领导的照片，那是后来的事情，那个时候商铺都已基本卖完了。”

??与向青的商铺有着相同命运的，据官方数据显示，该项目有3246户业主都购买了这种分割商铺。

??平阳景苑项目位于太原市的核心区域，最繁华的黄金地段长风亲贤CBD商圈，项目总占地300余亩。

??而上述3246户业主购买的分割商铺分别位于平阳景苑项目的地上和地下两个部分。据官方数据显示，其中地下商铺2853户,面积57285平方米；地上商铺612户，面积17320平米。每月需支付业主租金2300多万。这些商铺，分别以山西恒实平阳商业有限公司、山西恒实紫金谷商业有限公司、山西恒实壹加壹商业有限公司三家公司的名义与业主签订商铺租赁协议。这些协议均约定，“每年以租金形式反馈房款的10%，租期五年，租金按月支付。”

??平阳路街道办给业主的答复内容中显示，“由于经济形势走低，招商工作进展不利，地上商铺空铺率非常高，地下商铺从未能招商。截至2016年12月底，平阳景苑项目已累计支付业主租金3.13亿元，随后三公司（指与业主签订商铺租赁协议方）出现资金紧张情况，无力按期支付业主租金，引发业主不满。从2017年3月1日起开始上访。”

??据了解，在平阳景苑项目上，有不少人投资数百万元，甚至1000万元、2000万元。而据部分知情业主透露，其中有不少地方官员也参与其中，租金拒付了，这些人又都不敢出面维权。

??记者在走访中还了解到，平阳景苑项目的住宅楼部分业主也因房子被开发商抵押而无法办理房产证，正在四处奔波维权。

??监管缺位问题楼盘被绿灯放行

??记者于2019年12月21日至24日在太原平阳景苑项目实地调查时看到，项目部分地下商场客流稀疏，但17、18、19号楼已全部出租，并人员爆满。这三栋楼主要入驻健身、教育培训和幼儿园等机构，其中19号楼整栋楼为教育综合体。上述向青购买的“格子铺”正是19号楼4层某号商铺。记者看到，19号楼整栋生意红火，客流旺盛。向青在一家少儿培训机构租赁的办公场所，用手指在空中画了个圈，并告诉记者“我的商铺大概就在这个位置”。

??据多位业主提供的合同显示，每位业主的收房时间并不一致，2014~2016年间陆续有业主收房。而租赁合同的签订时间也不一致，分别在2014年11月、2015年7月、2016年10月三个时间段。

??恒实集团平阳公司陆续通知业主收房时，向业主提供了《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。记者看到，这份质量保证书上盖着恒实集团平阳公司的公章，工程质量等级显示“合格”。但是收房后不久，有心细的业主发现，原来用作分割商铺的玻璃墙不见了，少了这些分割用的墙体，这些商铺也变成了虚拟的“格子铺”。

??有关售后返租的相关规定，早在2001年，建设部颁布实施的《商品房销售管理办法》就已经明确：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。”2006年，住建部发布《欧洲杯开户app：进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》明确，对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。2011年1月4日，最高人民法院颁布《欧洲杯开户app：审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”

??据工商信息系统显示，太原市市场监督管理局在2018年曾对恒实集团平阳公司作出过罚款十万元的行政处罚，处罚类型为“房地产广告中出现融资或变相融资回报的承诺。”

??尽管如此，这一处罚未能阻挡着恒实集团平阳公司继续虚假宣传和公开销售，项目推进的各个环节也被一路绿灯放行。有一部分业主已顺利办理了网签，并签订了正式合同，而另外一部分业主，由于开发商把房产抵押给了银行而网签未能通过。

??分割产权商铺是否允许网签？是否允许销售？一部分业主又是如何通过网签的？中国房地产报记者通过多种途径联系太原市房产管理局信息中心，但未获回应。

??在太原市规划和自然资源局，建筑规划管理科相关负责人告诉记者，“我们在规划中并不存在这些分割商铺。如果开发商把商铺分割销售了，那应该属于销售领域的事情。至于网签是如何通过的、是谁允许销的，这些都属于销售领域的问题。”

??此外，有业主通过其他途径多方打听求证，得知这些商铺的消防设施至今也没有通过验收，并质疑这些商铺存在一定的安全隐患。

??已销售并已入驻商户的这些商铺是否通过了竣工验收？分割商铺是否符合规划？

??记者于2019年12月20日至24日带着上述问题走访了太原市住房和城乡建设局，该局质量安全管理科相关负责人告诉记者“查询不到验收的相关记录”，在太原市建设工程质量监督站，监督一科和监督二科的相关负责人联系总工程师查询系统后台后告诉记者“系统后台没有显示已验收信息”，显然项目竣工验收存在问题。

??记者走访注意到，另一部分业主，由于开发商把房产抵押给了银行而未能通过网签。这些业主以无法办理网签合同无效为由，向当地法院提起了诉讼。但在诉讼期间，在开发商的运作下，这部分业主的商铺成功解押，业主也以败诉告终。

??30亿销售资金去向不明

??据官方数据显示，购买分割商铺的业主达3246户，并且开发商每月需支付业主租金2300多万元。按照上述数据，以及售后返租合同约定，“每年租金为房款的10%，租金五年，按月支付。”粗略计算，恒实集团平阳公司仅销售商铺所获购房款已近30亿元。

??记者走访中发现，平阳景苑项目在售后返租模式下，其价格在同一时期内均高于周边项目售价。恒实集团平阳公司以城中村改造的形式获得地块开发权。按照相关国家政策，该土地出让后由当地政府以总地价大约90%的比例再返还给恒实集团平阳公司。这意味着平阳景苑项目以廉价的地价取得地块，再以高于周边楼市的价格销售商铺和住宅。然而，这笔巨额售楼款去了哪儿？

??有业主猜测，开发商把资金挪用到其他项目上了，记者在太原走访发现，恒实集团在太原市开发的其他项目也处于停工状态。其中天和福地项目主体已建成，而对面的天和广场公寓项目则是用围挡圈起的一块空地。这两个项目的业主也正在因“开发商资金链断裂”，在售楼处聚集维护合法权益。

??就在中国房地产报记者采访一个月前，中央信访督查组赴山西省开展实地督查，并对恒实集团的天和福地项目进行了调查，发现天和福地项目也属于城中村改造项目，该项目从2014年就已经售房了，按合同约定，应该在2017年12月、2018年6月和12月分批交房。可楼盘却非正常停工两年，直到现在都无法按期交房。督查组认定恒实公司将该楼盘项目的部分资金挪作他用，结果导致资金链断裂，楼盘建设全线停工。其中，监管部门存在疏忽管理，导致烂尾楼盘交房难。

??记者在走访天和福地项目时注意到，该项目开发商山西恒实天和房地产开发有限公司（以下简称“恒实天和公司”）的股权曾作出过多次变更，先是2015年4月被深圳市一家融通资本财富管理公司100%股权收购，紧接着100%的股权又转让给了深圳平安大华汇通财富管理有限公司。而记者从一份相关的司法文书中看到，这些股权变更的目的在于项目融资。

??有关恒实集团的资金问题，除了资金链条断裂之说，还有另外一个版本，“恒实房地产老板孙国太于2016年10月转到新西兰10亿元。”该知情人士并告诉记者“这是从恒实传出来的内部消息，并且当年有个中央驻山西省的督察也证实过此事。”但这一说法，记者并没能从恒实集团方面得到证实。

??不过，有接近地方政府的知情人士告诉记者，“恒实集团的资金问题源于与省检察院之间的利益纠葛”。记者了解到，恒实集团与省检察院早在多年前采取“产权置换”的合作方式，把省检察院约20亩旧办公区和30亩住宅区交由恒实集团进行开发，而恒实集团在省检察院选定的约89亩新地址出资建设总建筑面积为10万平方米的办公楼及附属设施。上述知情人士告诉记者，新的检察院办公楼建成后，由于国家下发了《欧洲杯开户app：党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》，要求全面停止新建党政机关楼堂馆所，并在5年内，各级党政机关一律不得以任何形式和理由新建楼堂馆所。而省检察院的新办公楼严重超标，两年的时间一直没敢搬迁新址。导致检察院新楼投入了大量资金，而旧楼由于没法拆迁致使融资渠道不畅而资金断裂。

??记者看到，省检察院的新办公楼除了省检察院于2016年入驻，还有省监察委以及信访等部门入驻。

??谁在为恒实商业乱局撑腰？

??租金断付后，很多购买平阳景苑项目分割商铺业主为了讨要说法，从2018年开始四处奔波，他们去过了多个部门，但都无济于事。他们曾多次到太原市公安局、以及小店公安分局经侦大队，要求以非法吸收公众存款案立案侦查，但最终答复是“不予受理”。理由是太原市公安局、以及小店公安分局、检察部门认为不构成刑事犯罪。在太原市小店区法院要求集体民事诉讼，也未予受理。一些业主为了维护自己的合法权益，在穿梭于各个部门之间时曾被拘留。

??不过，恒实集团实际控制人孙国太的妻子马秀卿值得一提。有多位业主告诉记者，在孙国太编织的恒实集团商业版图中，始终有马秀卿的身影存在。记者调查发现，马秀卿的另一重身份是山西省人民检察院第三检察部副主任、法学博士。且马秀卿多次以被执行人、上诉人、被告等身份出现在了多份司法文书中，并游刃于各级司法机关。

??中国房地产报记者查阅多份公开裁判文书发现，在山西省高级人民法院（2019）晋民初3号民事判决书中显示，马秀卿以保证人身份出现在了一起确认融资合同无效纠纷中，就该起案件，按照山西恒实天和房地产开发有限公司及其法人孙燕提供的证据，该融资主要用于天和福地项目的开发，山西恒实天和房地产开发有限公司是融资人。记者发现，马秀卿参与的这些诉讼均与恒实集团的融资有关联。

??就上述项目涉及相关问题，记者采访联系恒实集团，截至发稿也未获得恒实集团的任何回应。