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徐凡淋、樊永锋 2020-07-17 08:40:05 来源：中房报
??“5月份在象屿都城售楼部用它们的刷卡机刷了47万元，这几天象屿售楼处跟我说到账只收到1万元？我的钱去哪了？” 买了昆山象屿都城怡园的购房者李欣（化名）说起自己的遭遇颇为愤怒。
??与李欣有同样遭遇的还有数百名业主。一位不愿具名的业主表示，“我名下记录的交易房款也不一致，约少了一半；还有11号楼1805房卖给了5个业主，5号楼2208卖给了3个人，都有收据凭证、转账记录和购房时间。”
??这些房款并未转至开发商账上，而是划入了销售人员私人账户。
??6月15日开始，陆续有多位业主收到象屿都城通知：因销售人员个人问题，之前签订的合同无效，请业主自行报案。
??6月17日，数十名业主赴象屿怡园售楼处，欲就上述问题与开发商协商，但开发商始终否认自身问题，并表示，“在公司账上的钱没问题，没到公司账上的钱请自行报案，之前签订的所有合同无效。”
??沟通无果后，业主将此事诉诸多个部门，多次沟通后，昆山市住建局房管处做出决定：第一，立即关闭象屿地产在昆山所有楼盘网签系统；其次，通知开发商代表，花桥售楼处不能接待新客户，只能接待受害业主，直到事情调查清楚；第三，约谈开发商高层领导，尽快和业主代表一起沟通相关事宜。
??在这次沟通中，象屿地产方面承认内部管理严重失责，愿意将受损金额垫付给业主，之后象屿公司再找涉案销售人员索赔。
??据业主初步统计，截至6月末，象屿都城事件总涉案金额2495万元，公账1800万元，私账600多万元，涉及近百名业主，大部分业主面临一房多卖、首付款金额账目不一致等问题。
??象屿都城怡园位于被称为“上海后花园”的昆山市金中路188号，是百强房企象屿地产布局长三角的重要项目，由江苏象屿房地产开发有限公司开发，它是厦门象屿集团有限公司的全资子公司（以下简称“象屿地产”）。项目总建筑面积78万平方米，总占地面积14.6万平方米，共1411户，项目分一二三期开发。一期已交房入住，二期于2020年1月交房，目前三期在售。
??象屿地产官方资料显示，象屿地产成立于1993年，是世界500强，连续多年获评“中国房地产百强企业”、“中国房地产开发企业稳健经营10强”，”不少业主正是因为象屿地产世界500强与百强房企背景，选择购买其房产。
??此次出现的一房多卖、阴阳合同，以及销售人员私自获取房款行为折射出了象屿地产近年来激进扩张下财务问题与管理漏洞。
???1805号房的“游戏”
??购房者王明威（化名）是受害者之一。
??4月19日王明威第一次到象屿都城怡园看房，接待他的销售人员叫张晓，主推象屿都城怡园三期项目，张晓却极力推荐象屿都城怡园二期项目11号楼-1805房，面积65.5平方米，性价比较高，因原业主想换更大面积的房子，房屋会退出来。
??4月25日，王明威再次来到象屿都城怡园看房，销售人员再次推荐11号楼1805号房，称原业主贷款通不过才退出这个房子，房子为现房，催王明威尽快定下来。当天，王明威看过房子之后比较满意，现场交付定金20000元，约定剩余首付款7日内交付。
??在写收据和意向合同时，销售人员称房子没有走完退房流程，先用8号楼503房进行代替，走完流程后更换收据。5月10日，王明威到售楼处缴剩余首付款417087元，并签了一份草签合同，当天王明威只收到首付款收据。
??一个月后的6月17日，王明接到象屿都城怡园销售张晓涉嫌合同诈骗的事情后，到售楼处才知道至少有5位业主买了1805房。该楼盘一房多卖情况涉及8套房子、17户业主。
??阴阳合同
??7月初，中国房地产报记者来到了位于昆山市花桥镇集善路象屿都城怡园售楼处，不少业主聚在门口维权；现场安保人员表示：“售楼处现在关闭，不接待新客户，只接待有报案记录的业主。”
??截至6月末，据业主初步统计，象屿都城事件总涉案金额2495万元，公账1800万元，私账600多万元，涉及近百名业主，大部分业主面临一房多卖、首付款金额账目不一致等问题。
??购房者李欣去年10月通过链家带看购买了象屿都城怡园的房子，先后付了近104万元首付款，本来2020年1月要交房，但迟迟没有办理。现在突然得知接待自己的销售因合同诈骗被抓，她的首付款账上只有56万元。
??在售楼处缴纳的首付款和定金为何与开发商的不一致？
??李欣告诉中国房地产报记者，有问题的账目分为两种：一种是销售员带着业主去财务室刷的POS机，她去财务室刷过2笔，其中1笔1万元定金在象屿地产的账上查不到；一种是销售员当时表示财务人员不在或者账户关了，POS机坏了，转的私人账户。
??中国房地产报记者从多名业主投诉中得知，开发商财务混乱、管理缺位的情况早在2018年就埋下了种子。涉案销售人员张晓入职象屿地产2年多，多次以特价房或员工房为名，让找他买房的购房者转账到他个人账户。
??从2018年11月开盘的昆山象屿西郊御府到2020年象屿都城怡园三期，多名购房者转账到销售人员私人账户。有业主告诉中国房地产报记者，150万元的房子现场销售给客户承诺130万元，直接打到他私人账户才能享受到员工福利房，以此误导购房者。
??按照昆山限购政策，外地户籍社保2年可购房。面对部分没有购房名额的购房者，象屿都城怡园销售人员利用期房交房时间差“暗箱操作”，为没有购房资格的购房者提供人才落户，先交购房款，边缴社保边等交房，时间从几个月到一两年不等，购房款就在这段时间被销售人员挪用。
??1月31日是象屿西郊御府指定的交房日期，但销售人员却一直以各种借口拒绝交房，并私自将象屿都城怡园客户房款补交到象屿西郊御府，直到6月中旬有近百人被骗，最终东窗事发。
??业绩重压下的“快跑游戏”？
??目前，销售人员张晓已经被刑事调查，根据开发商给出的调查内容是该销售人员私刻公章做阴阳合同，利用职务之便造成的购房款转移情况。面对诸多问题，业主尝试与开发商进行协商，但象屿地产没有给出有效回复。
??6月17日-19日，业主集体到昆山消保委投诉和花桥信访办寻求帮助，消保委和花桥信访办工作人员将业主和开发商代表聚集起来商谈，象屿地产方面表示，“到公司账上的钱没问题，没入公司账的要自行报案，且合同无效。”
??6月18日，昆山市相关职能部门在业主投诉中回复：我区建设局房产科联系了都城怡园项目开发商江苏象屿房地产开发有限公司。经了解，该公司相关人员涉嫌合同诈骗，已被公安部门立案侦查。该案因涉嫌刑事犯罪，根据“先刑事，后民事”处理原则，应在涉嫌刑事犯罪事实查清并审理后，再就涉及民事责任进行审理，或者由法院在审理刑事犯罪的同时附带审理民事责任部分。为尽可能挽回损失，建议相关购房人尽快到公安机关报案，并提供相关证据积极配合调查，通过法律途径维护自身权益。
??由于“先刑事，后民事”处理原则，开发商多次以刑事案件为由拖延。6月19日下午，业主集体到位于前进路的昆山市政府门口展示诉求，希望引起昆山市领导的关注，市政府相关人员经沟通后带业主去了昆山市信访办，召集花桥信访办和花桥规划局工作人员协调，在业主再次强调合理诉求后，这次的结果是开发商同意6月25日前给业主一个高层领导出面和业主沟通的具体日期。
??但多方维权没有结果后，6月底，业主再次前往昆山市住建局房管处诉说情况，这次在房管局协调下，象屿地产方面承认内部管理严重失责，对于业主的合理诉求开发商表示需要等刑事案件处理完才能处理业主问题。
??这次协调为防止有新客户再次受到损害，房管局做了三个决定：第一，立即关闭象屿地产在昆山所有楼盘网签系统；其次，通知开发商代表，花桥售楼处不能接待新客户，只能接待受害业主，直到事情调查清楚；第三，约谈开发商高层领导，尽快和业主代表一起沟通相关事宜。
??截至6月底，有业主反映象屿地产方面并没有管事的领导和受害业主沟通相关事宜，并再次表态称：第一，打在公司账目上的钱是安全的，开发商认可；第二，之前签的所有合同作废; 第三，要等刑事案件审理结束，才能处理业主的事情。
??王明威表示，张晓作为象屿地产销售人员挪用业主购房款、一房多卖，是象屿地产监管严重失职导致的财务混乱，给业主带来的损失开发商不能一句合同作废了事，希望象屿地产能够承担应有责任，弥补业主损失。
??直至发稿时，中国房地产报记者再次致电象屿地产了解事情进展，象屿地产方面表示，这件事由昆山象屿都城怡园物业处专人负责。中国房地产报记者致电象屿都城怡园物业处时，相关人员表示，只要跟张晓案件相关的业主在报案后提供相关材料，象屿地产方面愿意将受损金额垫付给业主，之后象屿公司再找涉案销售人员索赔。
??据了解，除了象屿都城怡园三期，还有象屿都城二期、象屿西郊都会、名俊豪庭多个项目出现账目混乱情况。今年5月，象屿都城怡园还因品质问题及花式促销虚假宣传，频打人才落户“擦边球”等问题引发业主集体维权事件。
??这些维权事件的背后凸显的是象屿地产高速扩张过程中品质与管理滞后等多重问题。
??在当前房地产市场依然处于市场调控下，尤其是环沪地区为调控的重点区域，由于管理不善造成多个项目财务混乱、宣传及工程质量问题，甚至为没有购房资格的购房者通过“暗箱操作”等方式购房，导致诸多问题频发，也使其深陷维权风波。
??(应购房者要求，文中李欣、王明威为化名)
