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樊永锋 2020-07-28 09:13:35 来源：中房报
??徐州保利万科“毒地”合作开发售房风波依然在发酵。
??一位徐州本地购房者告诉记者，去年6月他们与徐州保利万科时代之光、和光城悦签订了购房合同，并按合同约定办理了贷款及维修基金缴纳手续。今年4月，他们发现万科在徐房产施工进度公示竟然取消了时代之光的信息，且未给予业主任何说明。
??后经业主查询发现，上述项目保利万科徐州公司在没有通过环保治理达标的情况下，隐瞒实情持续施工并销售房源，业主多次退房无果。
??购房者查询江苏省生态环境厅发布的《江苏省建设用地土壤污染风险管控和修复名录（第一批）》（ 2019年12月23日）获悉，第28条即徐州万科时代之光所属地块（徐州顺祥置业有限公司铜山区2018-8号地块）29和光城悦项目所属地块，（徐州晟荣置业有限公司铜山区2018-6号地块），且徐州保利万科时代之光售房部现已关门。
??7月20日，中国房地产报记者在现场看到，因“毒地”问题停工土壤修复的时代之光、和光城悦项目并无无复工迹象。
??“我们买房的时候并没有被告知项目存在土地污染问题，现在不仅是污染名录没有被移除，售楼处都关门了，置业顾问也不在……都联系不上了，万科也没有答复。”接受采访的多位业主表示，项目的修复进展还不清楚，此前的交涉结果是“业主想退房需要自己承担七八万元违约金”。
??中国房地产报记者就上述事情分别致电保利、万科项目公司，至截稿前徐州万科未予回应。
??保利淮海公司品牌负责人在回复中国房地产报记者称：“目前地块已整理完毕，进行申报审批，希望能尽快移出名录，对于业主的不同诉求公司正在研究解决方案。”
??保利万科时代之光项目现场。
??“毒地项目”停工 修复治理待审批
??时代之光、和光城悦项目均位于铜山区茅村镇，此前，发电厂、水泥厂、采石厂、化肥厂、焦化厂等重污染企业遍布其间。随着污染企业逐步被清退，该镇新增大量土地供应，茅村镇龙庄村的2018-6地块及2018-8地块就是拆了原铜山化肥厂、化焦厂而来，于2018年3月19日被保利收入囊中，紧邻的5号地块被万科拍得。
??2018-6号与2018-8号地块紧邻。一期（2018-8地块）命名为“保利万科时代之光”，开发商为顺祥置业；二期（2018-6地块）命名为“保利万科和光城悦”，两个项目的开发商分别为徐州顺祥置业有限公司、徐州晟荣置业有限公司，两家开发公司均由徐州茗科企业管理有限公司、保利淮海房地产发展有限公司各持股50%，项目由保利万科两家联合操盘开发。
??一位二期业主也是附近村民告诉中国房地产报记者：“项目共分三期，一期去年6月停工，二期今年3月停工，三期5号地块未建。”他说， “由于地块上了环保部门‘毒地’名录，停工至今。目前整改已完成，到了报政府审批阶段。”
??该业主补充道：“一期整改期间，未进行土地修复就进行抢期建设，二期同样在未修复情况下目前部分楼已封顶。”
??据留守的施工人员表示，“‘毒地’修复进展并不清楚，具体复工时间需要等通知。”
??公开资料显示，2017年3月万科徐州公司（徐州茗科企业管理有限公司）以约2.31亿元摘得5号地块，最低楼面价1581.89元/平方米，保利徐州公司（保利淮海房地产发展有限公司）分别以4.68亿元、3.48亿元摘得6号、8号地块，最低楼面价分别为1807.74元/平方米、2353.59元/平方米。
??据了解，两个项目共有约2300套房源，目前一期仅剩少量高层及洋房房源在售，二期房源也仅剩部分楼盘待售。
??中国房地产报记者在现场看到，在斑驳的围墙上，“保利发展 和者筑善”的宣传语显得颇为刺眼，保利万科时代之光售楼处人去楼空。
??7月21日，铜山区环保局魏姓副局长（今年3月份到任）在接受中国房地产报记者采访时表示：“5号地块正在修复，6号、8号地块全部修复完成，正在由区向市级环保部门申报。”
??他也坦言，按照正常土地出让程序，供地之前应由政府组织调查修复，符合供地条件后再供地，“2017年，当时我们区环保局委托一家生态公司调查结果是无风险地块，市房管局也下发了已知备案，并不清楚2018年备案的具体情况。”
??2018年，迫于业主维权压力，保利万科又委托另外一家生态公司调查，结果是有风险地块并拿出了修补方案。“2018年年底市环保局对第一次调查结果进行了撤销，函告开发企业进行土壤修复。”魏姓副局长对此表示。
??河北环保联合会常务理事、诚润环保总董事长周静海在接受中国房地产报记者咨询时表示：“这些工业污染残留物若清理不彻底，在地下会长期释放有毒物质，尤其是一楼住户危害太严重，六价铬一旦进入食物链危害极其严重。”
??他也给出修复建议：鉴于楼盘已施工建设，8号地块补救修复方式采用无机接触媒分解处理为主+生物生态修复为辅解读方式进行修复；6号地块建议采用污染土壤固化处理技术+生物生态修复为辅结合的方式进行修复。
??开发商隐瞒“毒地”实情开盘
??据前述业主介绍，开发商保利万科徐州公司开发前期并未认真对待“毒地”问题，而是采取隐瞒风险欺骗购房者的手段，将房屋卖与业主，将风险转嫁业主。
??据他回忆，2018年11月时代之光开盘销售，多数购房者买房后才了解到土地污染问题，后寻求与开发商保利万科徐州公司协商退房，保利万科徐州公司开始时对土壤问题不予承认。
??之后，业主退房协商之路一直纷争不断。
??迫于购房者压力，2019年6月时代之光项目开始停工，期间业主多次与保利万科徐州公司沟通但无果，保利万科徐州公司始终未给出明确停工原因、处理方法及措施。
??同年9月，有业主拿出江苏生态环境厅文件证实一二期项目均属于污染地块后，保利万科徐州公司方才松口承认土地有污染问题，但仍在关键问题上顾左右而言它：“既然取得销售许可，就代表当地政府是默认可以卖的。”
??今年1月，购房者再向开发商征询一期复工日期，保利万科终于给业主做出了承诺：在2020年2月16日前将把土地移除土地污染名录，并允诺2月16日会全部复工。然而3月2日公布的《江苏省建设用地土壤污染风险管控和修复名录（第一批）》中，两大项目依然位列其中，意味着复工无望。
??此外，前述铜山环保局相关负责人的说辞亦证实了，保利万科徐州公司在“毒地”未修复完成的情况下，当时的承诺仅是权宜之计。
??中国房地产报记者查阅相关资料发现，2018年5月30日，徐州市铜山区人民政府官网上发布了《欧洲杯开户app：徐州顺祥置业有限公司2018-8号地块开发项目环境影响报告表的审批前公示》，并未提及一期时代之光地块土壤污染问题；2018年7月3日，一期时代之光（2018-08号地块）开发项目规划设计方案公示；2018年11月，一期项目开始正式开盘销售。
??然而在2020年3月2日，江苏省生态环境厅公布的最新一份《江苏省建设用地土壤污染风险管控和修复名录（第一批）》中，徐州顺祥置业有限公司铜山区2018-8号地块仍赫然在列。按照文件要求规定：列入名录的地块不得作为住宅、公共管理与公共服务用地，禁止开工任何与风险管控、修复无关的项目。由此可见保利万科时代之光地块的土壤及地下水污染并未完成修复和申报审查。
??2018年6月，二期和光城悦（铜山区2018-6号地块）委托江苏方正环保设计进行风险评估，详细调查取样后给出的结果是：场地风险超标，需要进行修复。
??2019年2月18日，徐州晟荣置业有限公司茅村镇原润丰化肥厂地块（铜山区2018-6号地块）修复施工备案相关资料公示，再未查到后续审批文件，保利万科和光城悦则于2019年11月正式开盘销售。
??2020年1月9日和光城悦（铜山区2018-6号地块）修复施工项目环境影响报告表的审批前公示再次出现在了政府官网上，文件中指出：修复场地经验收合格后，方可投入生产或者使用；未经验收或者验收不合格的，不得投入生产或者使用。
??前述魏姓副局长表示，6号、8号地块的修复工作与6月下旬才完成修复成果评审，也就是说在此之前，保利万科徐州公司并未遵循上述规定，这期间，当地环保部门是否履行了相应的监管职责不得而知。
??保利万科的图谋？
??保利万科和光城悦项目现场。
??在保利万科这场“毒地”开发风波背后，是低溢价拍地和高额利润回报驱使的结果。因铜山区茅村镇此前发电厂、水泥厂、采石厂、化肥厂、焦化厂等重污染企业遍布，涉茅村地块可能存在环评风险的情况，在当地房地产圈内早已成为众人皆知的秘密。
??2018年3月19日、20日,徐州市国土交易和铜山区国土交易引起国内广泛关注。万科、保利、金茂、金地商置、维维、华融金林相继摘地，其中万科、保利进驻茅村镇当时引发徐州地产圈热议。
??在3月19日土拍中,涉及茅村的地块受到各大房企追捧。铜山区茅村镇位于徐州市三环东路北延零公里处,境内国道310、国道104纵贯南北,徐州的北四环徐州西北绕城高速入口茅村互通,南部与徐州金山桥经济开发区直接相接。
??从地理位置上看,茅村镇距离徐州核心城区较远,但由于紧临秦洪桥,从秦洪桥上高架,去往市区非常方便。在当地业内人士看来,茅村镇是连接市区与潘安新城的重要节点,万科和保利的提前布局,也正是看中徐州市区不断扩张带来的积极影响。
??在此背景下，保利万科公司对于铜山区茅村镇地块志在必得，据当地房企人士透露当时竞拍该地块仅有保利万科两家品牌房企。
??2018-5号位于铜山区茅村镇赵庄路东,恒业路南,恒丰路北,中兴路西,出让面积72878平方米,出让年限70年,容积率1.5~2.0，绿化率230%,起拍价22957万元。最终成交价23057万元,溢价率0.44%,最低楼面价1581.89元/平方米,竞得单位徐州茗科企业管理有限公司（万科徐州公司）。
??2018-6号地块位于铜山区茅村镇龙泰路南,龙庄路东,润丰路北,学园路西。土地出让面积103670平方米,出让年限70年,容积率2.0~2.5,绿化率230%,起拍价46652万元,最终成交价46852万元,溢价率0.43%,最低楼面价1807.74元/平方米,竞得单位保利淮海房地产发展有限公司。
??2018-8号商住用地位于铜山区茅村镇310国道,东龙泰路南,出让面积59137平方米,出让年限70年,容积率2.0~2.5,建筑密度35%,绿化率230%,起拍价34596万元。最终成交价34796万元,溢价率0.58%,最低楼面价2353.59元/平方米,竞得单位保利淮海房地产发展有限公司。
??据徐州365淘房网发布的保利万科时代之光， 2020年5月20日参考均价为9500元/平方米保利万科和光城悦， 7月24日均价为8600元/平方米。
??据一位不愿具名的某品牌房企徐州公司负责人向中国房地产报记者称：“楼面价每平方米一千多，销售价每平方米9000多元，这个项目还是很挣钱的。”
??这位品牌房企的徐州公司负责人坦言，当时他们公司也曾跟进考察过该地块，审慎决策后放弃。该负责人对保利万科面临的问题也颇为无奈：“也不能完全怪开发企业，在投资之前肯定是看过相关环评报告资料的，显示土地并没有问题。后来业主闹事迫于无奈重新进行污染土壤检测，但为时已晚。”
??另一位品牌房企徐州负责人则表示，接下来保利万科也没有更好的解决方案，“地也没法退，污染土壤和地下水是否能够完全修复有很大不确定性，毕竟污染修复需要大量资金，而项目已经建了一大半，不可能推倒重来。”
??“毒地”供应“罗生门”
??针对保利万科铜山茅村镇项目土壤及地下水污染情况，中国房地产报记者采访了河北环保联合会常务理事、诚润环保董事长周静海，给出了他的分析及修复建议。
??铜山焦化厂成立于1990年10月，铜山化肥厂始建于1970年， 2006年更名为江苏润丰生化有限公司，这两家企业在营时间都比较久远。
??焦化厂的主要生产活动是焦炭、焦油、煤气、硫铵、粗苯、硫磺等煤化工产品的生产和销售，存续在营期间生产活动可能导致土壤和地下水污染的是生产过程中的焦油和苯系列化学物质的滴漏、废水渗漏和废油渣固体废弃物等。代表性污染物主要是挥发性有机物、半挥发性有机物的多环芳烃、苯系物、苯酚类、联苯胺类和总石油烃类物质。
??根据《土壤环境质量 建设用地土壤污染风险管控标准》（GB36600-2018）中第一类用地的筛选值标准和《地下水质量标准》（GB/T14848-2017）中V类标准要求，本地块规划建设为生活居住区，居住人群在生活过程中因场地暴露受其影响，健康风险主要体现为经口摄入污染物、皮肤接触污染土壤、呼吸吸入污染物颗粒物，以及室内外空气当中的挥发性气态污染物。该厂经营年代久远，以上高治癌污染物的浓度可以想象，可预见场地土壤45项基本因子及氰化物的检测值中，土壤及地下水修复目标污染物主要为苯并蒽、苯并芘、苯、萘、芘、苊、咔唑、荧蒽、二苯呋喃、2-甲基萘、三甲基苯等。具体数值需实地勘测确认。
??因楼盘已经施工建设，建议补救修复方式采用无机触媒分解处理为主+生物生态修复为辅相结合的方式进行修复。
??铜山化肥厂始建于1970年， 2006年更名为江苏润丰生化有限公司，主要产品应为为液氨、工业甲醇、化肥、复合肥等。化肥厂特征污染物包括重金属、挥发酚、氰化物等。重金属污染物重点应考虑砷、镉、铬（六价）、铜、铅、汞、镍等污染。健康风险主要体现为经口摄入污染物、皮肤接触污染土壤、呼吸吸入污染物颗粒物，以及室内外空气当中的挥发性气态污染物。
??根据《地下水质量标准》（GB/T14848-2017）中V类标准要求，该场地地下水可以预见：不宜作为生活饮用水源，其他用水可根据使用目的选用。
??根据《土壤环境质量 建设用地土壤污染风险管控标准》（GB36600-2018）中第一类用地的筛选值标准要求，该场地土壤45项基本因子及氰化物的检测值中，可以预见：硫酸盐、溶解性总固体、氨氮、耗氧量、碘化物、钠、菌落总数、总大肠菌群”等因子会超Ⅲ类标准 。以上特征污染物数值需实地勘测确认。
??因楼盘已经施工建设，建议补救修复方式采用污染土壤固化处理技术+生物生态修复为辅相结合的方式进行修复。
??其实，早在2017年，江苏省人民政府发布的《江苏省政府欧洲杯开户app：江苏省土壤污染防治工作方案的通知》明确要求，自2017年起，对拟收回土地使用权的重点行业企业用地，以及用途拟变更为居住和商业、学校、医疗、养老机构等公共设施的上述企业用地，由土地使用权人负责开展土壤环境状况调查评估；已经收回的，由所在设区市、县（市、区）人民政府负责开展调查评估。自2018年起，重度污染农用地转为城镇建设用地的，由所在设区市、县（市、区）人民政府负责组织开展调查评估。调查评估结果向所在地环保、城乡规划、国土资源部门备案。
??地方各级国土资源、城乡规划等部门在编制土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划等相关规划时，应充分考虑污染地块的环境风险，合理确定土地用途。将建设用地土壤环境管理要求纳入城市规划和供地管理，土地开发利用必须符合土壤环境质量要求。
??此外，江苏省生态环境厅与2019年12月25日发布了《江苏省建设用地土壤污染风险管控和修复名录（第一批）》，名录实行动态更新，列入名录地块，不得作为住宅、公共管理与公共服务用地，禁止开工任何与风险管控、修复无关的项目。对达到土壤污染风险评估报告确定的风险管控、修复目标且可以安全利用的地块，土壤污染责任人、土地使用权人可以申请移出名录。时代之光、和光城悦项目所在地块赫然在列。
??在这场“毒地”风波中，让舆论不能理解的是徐州市铜山环保局在此次土地污染调查过程中，缘何有前后截然不同的态度和处理措施，有当地房企人士就提出质疑：“当地环保部门当时是知道该地块存在土壤污染问题故意隐瞒，再者就是在“毒地”处理过程中，未按照严格检查标准，修复治理落实不到位。”
??未来，该项目将何去何从，中国房地产报记者将继续关注该事件最新进展情况。
