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向南 2020-09-21 11:20:38 来源：中国房地产网
??编者按
??名不副实的 “零公摊”“别墅级洋房社区”，以及屡次延迟交房、补充合同霸道等现象，制造了山东烟台山语城买方和卖方的一系列矛盾冲突。
??当前，住房消费纠纷并没有减少，山东烟台山语城这个纠纷事件，再次敲起警钟，房地产市场值得警惕两种行为：一是为商不可以无视法规，二是群众利益无小事为政不可以懈怠，更不可以疏于事前管理和执法变成“无牙老虎”。一个守规尊法有序有良知的房地产消费市场，不仅关乎一个好市场的建设与发展，更关乎社会稳定和人们的生活美好，房地产市场参与各方尤其是房地产商应承担起商业向善和社会责任的精神，把住房消费的社会矛盾降至最低点。
??山语城，是山东省烟台市芝罘区的一个新小区，是一个从开盘前就纠纷不断的项目。
??2016年至2017年间，数百名购房者在看了山语城“零公摊”“别墅级洋房社区”的宣传后，向项目销售人员缴纳了20万元的认筹金。此时，项目尚未取得预售许可证，并没有销售资格。
??经历了一番等待后，到了2018年，购房者们终于等来了项目五证齐全，并与开发商烟台千乐置业有限公司（以下简称“千乐置业”）签订了购房协议，约定在2019年9月30日交房。
??交房之日变数再次出现。因未取得交房需具备的“两证一表”（《建设工程竣工规划验收合格证》《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》《建设工程竣工验收备案表》），山语城的水、电等基本生活保障都没通，千乐置业只能象征性地向业主们交付一把房屋钥匙；宣传的“零公摊”也变成了正常计算的公摊面积。要拿到钥匙还有一个要求，那就是签署含有条款“接受房屋目前现状、未来无论任何原因延迟办理房产证，开发商免责”的补充协议。
??多数业主拒绝了这个要求，并就千乐置业逾期交房和交房质量等问题进行交涉和维权。
??2020年6月，千乐置业同意对逾期交房给予业主们赔偿，违约金只赔付到2020年5月30日，这份迟到的“违约金”也不是真金白银，而是类似“优惠券”的白条，其用途是抵部分车位或物业费等款项，不过业主必须先用现金交半年物业费。
??就此，业主们多次将山语城项目存在的问题反馈到芝罘区住房建设局，得到的回复是，我局已多次约谈开发企业并下达书面整改通知，要求不得发生违法违规行为，不得损害群众利益，并将涉嫌违规线索及目前手续办理情况函告执法部门。
??9月7日，中国房地产报记者拨打了千乐置业预留的联系电话，以了解最新的解决情况，但电话未被接通。
??买房4年项目仍未验收
山语城营销中心开放时的相关报道
??山语城业主品茹（化名）告诉记者，2016年的时候，山语城开始对外宣传，宣传图打的都是“零公摊”和“别墅级洋房社区”这样的词语。
??被宣传所吸引，品茹来到山语城的售楼处向销售人员咨询项目情况。此时的工作人员的销售口径是，需要先缴纳20万元的定金，一个月内签订正式合同，2018年底交房。在工作人员的指导下，品茹缴纳了定金，开始等待正式签订合同的日子。
??结果，这一等就是两年。
??原来，从2016年到2017年间，开发商都没有取得预售许可证，就在这样的情况下却大肆进行宣传和认筹，甚至在销售中心开放日吸引了3000多人参观。
??有业主回忆，“我们曾到销售中心质问置业顾问，置业顾问反过来说我们‘怎么这么多抱怨，买房时单价才6000多元，现在都翻倍了。’”
??这位业主表示，2016年烟台的房价在6000多元左右，后面两年价格翻倍再退房买别的也来不及了，只能继续跟开发商耗下去，等待签正式合同。
??2018年5月，山语城项目终于取得预售证，品茹也在8月跟开发商签订了购房合同。合同约定：一、应在2019年9月30日交房。交房的首要条件是具备“两证一表”，即取得《建设工程竣工规划验收合格证》《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》和《建设工程竣工验收备案表》；二、逾期交房超过30日，违约金赔付至实际交房之日止。
业主于2018年签订的正式购房合同
??还有业主表示，签合同时，置业顾问挡住合同内容，只让业主们机械地签字，当业主提出质疑，要求详细看合同内容，置业顾问以退房为要挟，“如果你要看合同，那么你就退房吧，不认可就退房。” “大家的合同版本都是一样的，别人都不看，你看了也没用，看了也改变不了。”
??到2019年9月底，有业主陆续接到开发商通知交钥匙的电话。不过，业主们提出质疑，根据《购房合同》规定，开发商必须以书面形式向业主发出交房通知，而并不是简单的电话通知；并且项目没有取得“两证一表”，水、电等基本生活保障都没通，所谓的交房只是提供房屋钥匙。
??另有业主指出，宣传的“零公摊”也变成了正常计算的公摊面积；虽然装了电梯，但目前是临时电，不稳定因素很多；没有室内步行楼梯，只有室外的消防楼梯；楼梯裸露在室外，保护措施只有刚刚合乎国家标准的1.2米护栏，用四个膨胀螺丝固定，被风一吹，摇摇晃晃。“这不仅跟‘别墅级’相距甚远，甚至是不是安全都需要验收后才知道。”
山语城项目房屋外景
冬天下雪时，室外楼梯上的积雪
??因此，不少业主拒绝收房，并就千乐置业逾期交房和交房质量等问题进行权利维护。
??品茹的经历跟这部分业主有所不同，她表示，我知道的是2020年6月1日是第一次“交房”。这个时候项目仍没有取得“两证一表”，要拿到钥匙还有一个要求，那就是签署“接受房屋目前现状、未来无论任何原因延迟办理房产证，开发商免责”的补充协议。
??千乐置业向接受交房的业主发放的“违约金”。
??因为此前业主的维权，千乐置业承认了延期，但是延期的违约金只赔付到2020年5月30日，这份迟到的“违约金”也不是真金白银，而是类似“优惠券”的白条，其用途是抵部分车位或物业费等款项，不过业主必须先用现金交半年物业费。
??违规交房，多次被约谈无果
开发商交付钥匙时，让接受交房的业主签订的补充协议
??品茹告诉记者，业主们现在的困境是，因房屋不具备交房条件而拒绝收房的业主，不但没有违约金，何时能收到合格的房子也不知道；有些业主因一方面交着房贷，一方面付着房租，实在承受不了这样的压力，违心地接了钥匙，并签了不合理的补充协议，在没水、没电、没消防、不能装修并且安全也无保障的情况下还要交物业费；因为补充协议中有“接受房屋目前现状、未来无论任何原因延迟办理房产证，开发商免责”的条款，即使后期发现房屋存在质量问题，业主们也不能用法律武器保护自己。
??僵持之下，业主们只得再次维权，“信访、找住建部门、打市长热线、打民生热线、找胶东在线（烟台市政府新闻平台）及省信访在线留言等等的办法我们都采用了，不过开发商并不买账。”
“胶东在线”的留言平台
??记者在“胶东在线”的留言平台看到了相关部门对于山语城违规交房的回复。
??8月11日，芝罘区住房建设局对业主提出的违规收房问题回复称，我局已多次约谈开发企业并下达书面整改通知，要求不得发生违法违规行为，不得损害群众利益，并将涉嫌违规线索及目前手续办理情况函告执法部门。欧洲杯开户app：赔付问题建议按照合同违约条款执行，如有争议可通过法律途径解决。
??8月14日，芝罘区综合行政执法局表示，根据住建局提供的函，违规交房情况属实，已对黄务中队下达督办履职函，走正规程序进行处理。
??8月14日，芝罘区住房建设局表示，我局于6月下达的书面整改通知，7月推送的执法部门。
??对于“山语城有哪些方面没有通过验收”的问题，芝罘区住建局的回应是，验收包括规划验收、质量验收、环保验收、消防验收、配套验收等多个环节，涉及多个部门，该项目配套方面尚未通过验收，我局多次督促整改，并且已将该问题推送综合行政执法局，该项目其他验收不在我局职能范围内。
??到8月30日，拿到钥匙的业主再次在“胶东在线”平台提出“山语城交房快2个月没有电一直不让装修”的问题。
??芝罘区住建局的回复是，经落实（联系）物业公司，山语城并未交房。
??交房问题没有进展，业主们又有了新的烦恼。
??“在我们业主组成的几百人的维权群里可能还混入了开发商的人。”品茹怀疑，因为这些人进来后并不维权，反而对于带头维权业主的身份了如指掌，这是一般业主不太能掌握的信息。
??业主不认可的两份补充协议
2018年购房者与开发商签订的“补充协议”
??品茹介绍称，也有业主将千乐置业告上了法庭。不过由于2018年签署的一份补充协议败诉了。“房屋购买合同时，开发商挡住了合同内容，业主们签署一张白纸，成为之后开发商手里的补充协议，业主手里的合同里并没有这份补充协议。因为这次败诉，我们才知道这份补充协议的存在，也才得到这份补充协议的复件。”
??在业主提供的补充协议复件中，记者看到有条款写着：“卖方在本项目开发过程中所有图文、视频、示意作品等推广内容，卖方所作的售楼广告、售楼书、沙盘寄样板房等销售材料均不作为合同附件，也不作为卖方向买方交付的商品房现状依据，买方不得以此为由向卖方主张任何权利。”
??“卖方所作的售楼广告、售楼书、沙盘及样板房等物业销售之推广材料中有关该商品房的内容与合同、补充及变更协议约定和现状不一致者，以合同、补充及变更协议和现状为准。”
??“卖方向买方发出交房通知，告知买方办理结算、入住的时间，买方应在通知中规定的时间内办理完毕结算、验收、接收（以该房屋钥匙交付买方为准）手续，导致房屋未能按期交付的，从卖方交房通知规定的时间届满之日起，视为卖方已经履行了交房义务。自该日起由买方承担该房屋发生的物业管理费等所有费用。”“若买方未按照卖方发出的通知规定的期限和地点交接的，视为买方已接房。逾期未办理接房手续的 ，买方仍应自卖方交房通知规定的交房之日缴纳物业管理等相关费用。若买方未能按照规定办理交付手续，买方应每天向卖方支付房屋价款千分之一的保管费或看管费。”
??到今年6月的这次“交房”过程中，千乐置业再次让拿钥匙的业主签署了一份有条款为“接受房屋目前现状、未来无论任何原因延迟办理房产证，开发商免责”的补充协议。
??这两份补充协议，都让业主们无法接受。
??对于这种情况，记者采访了北京市汉华律师事务所律师齐正。齐正表示，如果业主的描述是事实，那开发商所作的补充协议属于典型地为了自己完全免除责任的格式合同。本案中的格式条款是开发商为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。中华人民共和国合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
??“合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
??“房产是业主们的主要财产，卖房和交钥匙的时候开发商属于绝对强势一方，业主们属于弱势一方，开发商的销售员往往在卖房过程中用已经练熟的话术手段引诱业主在有不利于业主的合同、补充协议中签字，法院在审理案件时应该注意审查合同及补充协议签订的过程、开发商的工作人员是否用了足够引起业主注意不利于自己的格式条款的提醒方式、格式条款是否符合公平原则和常识逻辑。”齐正建议，业主们可以集体起诉，起诉后要求开发商提供自己和其他业主的所有合同包括第一、二次的补充协议，业主的合同基本都是一样的，如果签署的方式也都是销售员捂着盖着未告知实际内容，业主们可以以证人身份申请出庭作证，证实开发商提供的合同是格式合同，签署时销售员未告知内容甚至用了欺诈的手段，这样的条款法院应当认定为无效条款。
??齐正还认为，这涉及老百姓的民生问题。当地的监管部门应该重视，对开发商提供的不公平的合同条款进行调查。
