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李叶 2022-03-15 09:21:35 来源：中房报
??“第三方验房师给我的验收结果就是不合格，发现问题达21个，有的业主拿到的验收意见两页纸都写不完。”
??“除了质量问题，有部分房子交付的时候洗手盆、室内门都没装。”
??“昨天我们楼的地下车库还出现了下水返水的情况。”
??3月6日，苏州吴江区四季春晓业主向中国房地产报记者诉说了所遭遇的房屋质量烦恼。
??他们口中的四季春晓项目位于苏州市吴江运河北路与吉市西路交叉口，属于运东板块。根据宣传资料，该项目由金科、金地、新希望3家知名品牌房企联合打造。据了解，四季春晓共14栋楼，1413户，其中8栋洋房、6栋高层。2019年，该项目首次开盘，198套房有近千人摇号，首开即罄。此后每一次开盘都表现亮眼，曾是当地热盘。
??业主李小隆告诉记者，自开发商交房以来，他们发现的问题就数不胜数，除了肉眼可见的房屋质量问题，整个项目内不合理的设计、存在安全隐患的结构、与宣传不符的景观比比皆是。
??“不知道这样的质量是如何通过竣工验收的?”业主们提出质疑。
??记者通过“苏州阳光便民12345”网站搜索，发现仅“寒山闻钟”一个论坛，以“吴江四季春晓”为关键词的帖子数量就达数百条。
??3月8日，中国房地产报记者就上述问题联系到开发商方面一位徐姓负责人，该负责人表示，正在按照流程推进整改，进展都向苏州市吴江区住房和城乡建设局(以下简称“吴江区住建局”)汇报，一切以正式公布消息为准。
??此后，记者又致电吴江区住建局一名施姓工作人员，该工作人员表示，“就四季春晓的质量问题，年前已经推进开发商整改了。最近，有业主反映整改不力，据我们了解是由于疫情下维修工人手不够导致的，后续会增加人手”。
??至于四季春晓是如何通过验收的，该工作人员没有直接回答，“你可以跟有关部门取得联系具体了解。”
??质量问题明显
??谁也没有想到，本该是令人开心的“收房季”，变成了麻烦不断的“维权季”。
??“四季春晓是在2019年开盘的，当时这个项目号称是由‘3家国内百强房企联合开发’，又是刚需高品质楼盘，一开盘就卖得很火，首次开盘时198套房有将近千人摇号，我们都是好不容易才买到的。”业主欣子向记者介绍，当时销售承诺房屋是精装修，拎包即可入住，房屋全装修标准是1500元/平方米;虽然交房时间在2年后，我们也是充满期待。
??“通知交房的时间与合同约定的交房时间是一致的，但是交付的房子完全是不合格、未完工状态。除了质量问题，有部分房子交付的时洗手盆、室内门都没装。”业主欣子认为，开发商极有可能是为了不付违约金，草草交房。
??“收房后，心就凉了半截，墙面脏污、色差、凹陷、电器破损、下水道水泥堵塞、多户油烟机管异响、每栋楼使用材料不一致，偷偷降档减配……这跟约定好的精装修、拎包入住差得不是一星半点。”业主华风也表示，我们实在不敢相信这是经过开发商验收的合格的产品，所以大家找来了第三方验房师，验房结果几乎都是不合格。验房师给出的验房意见20个起步，多的达50个，两页纸都写不下。
??“除了室内存在问题，公共区域更是敷衍，全小区楼栋外立面大面积鼓包、凹凸不平;全小区外墙多处开裂、破损;地下车库、电动车库墙体渗水……”李小隆补充道，我们业主汇总的问题就涉及14个大类。
??连廊原本设计为贴防滑地砖，但是实际交付为环氧树脂;消防楼梯无窗户;安全出口标志牌破损。
??除了明显质量问题，业主还认为部分设计不合理，甚至存在安全隐患。如消防安全通道楼梯安全质量问题;高空消防连廊未完工;全小区1413户仅设计一个常用出入口，从南门进入后在小区内绕行一圈才能到达11栋，经过路段没有路灯等。
??整改不到位
??业主多次向3家开发商及相关部门发送邮件反映四季春晓建筑质量问题。
??就四季春晓存在的种种问题，业主们多次向开发商、吴江区住建局和“寒山闻钟”平台进行反馈。
??“吴江区住建局给我们安排过一次与开发商面谈的机会，金科、金地、新希望3家开发商总部也来过电话，新希望的回复算最及时的。”李小隆告诉记者。
??企查查APP显示，苏州四季春晓项目开发商为苏州金宸房地产开发有限公司(以下简称“苏州金宸”)，该公司背后的3个股东是金科集团苏州房地产开发公司、苏州威新华清商务信息咨询有限公司(以下简称“苏州威新”)和苏州锐宝商贸有限公司(以下简称“苏州锐宝”)，分别持股34%、33%和33%。其中，苏州锐宝商贸有限公司背靠四川新希望房地产开发有限公司，实际控制人为刘永好;苏州威新华清商务信息咨询有限公司背后则出现了金地(集团)股份有限公司董事、高级副总裁徐家俊身影。
??2月，苏州金宸曾发布书面的整改计划，表示将就业主们提出的问题进行排查、维修、通知、验收。
??计划包括，2月15日起，对室内进行现场维修;到2月25日，完成现有报修的40%;到3月5日，完成现有报修的80%;到3月15日，基本完成现有报修，同步邀请业主复验;对于公共区域维修方面，苏州金宸方面表示，整体闭合时间不超过7月30日。
??截至3月7日，业主们在小区内仍能找到许多质量问题。欣子告诉记者，整改几乎没有明显进展，更别提完成报修的80%。
??“沟通过程中，苏州金宸态度很不好，回复我们说，‘房修是能修的不换，不能修的不修’。他们一个副总在我们要求赔偿时甚至说，‘要赔偿门都没有，你们去打官司吧。’”华风表示。
??中国房地产报记者就上述问题联系到开发商方面一位徐姓负责人，该负责人表示，“正在按照流程推进整改，整改进展都向吴江区住建局汇报 了，一切以公告为准，其他不便多说。”
??谁来负责?
??“我购买四季春晓时，这里每平方米房价比同一地块的万科翡翠贵2000元/平方米，交房状况却远不如后者，实在难以让人理解。”华风告诉记者。
??“这样的项目是怎么通过验收的?”有业主提出疑问。
??通常新房验收由三个部门负责：一是建设监理公司，验收合格后出具竣工记录表;二是物业公司对房屋检查合格后出具房屋交接报告;三是住房建设监管部门要出具房屋实测面积报告，这是房产证签发时房屋面积的证明。
??记者通过四季春晓的工程竣工标识牌发现，该项目由苏州城发建筑设计院有限公司设计，中兴建设有限公司施工，监理单位为吴江市建设监理有限公司。资料显示，吴江市建设监理有限责任公司前身为吴江市建设局下属的全民所有制工程建设监理单位，2002年已转制为民营控股有限责任公司。
??记者就此两次致电吴江区住建局，均无人接听。随后，记者致电该住建局一名与四季春晓业主对接的施姓工作人员，该工作人员表示，就四季春晓的质量问题，年前已经推进开发商进行整改了。最近，有业主反映整改不力，据我们了解是由于疫情、维修工人人手不够导致的，后续会增加人手。
??至于四季春晓是如何通过验收的，该工作人员没有直接回答，“你可以跟有关部门取得联系再具体了解。”
??同时，亦有业主表示，当时看到三大全国百强房企共同开发，对四季春晓的品质信心满满。现在才发现，原来“1+1+1<1”是有可能的。“跟3家开发商沟通下来，发现他们大多时候就在推诿扯皮，人人都有责任，就像人人都可以不负责任了。”
??对此，中国房地产报记者拨打了金科、金地和新希望三方此前与业主有过联系的相关负责人的电话了解情况，新希望方面的工作人员在了解到记者的采访意向后表示，将向相关对接人员反映，之后进行回复;金地方面的工作人员表示，该联系方式是与业主进行对接的，不便接受媒体采访;金科方面的电话则一直处于无人接听状态。
??联合开发之辩
??在四季春晓项目介绍中，多次强调是由金科、金地、新希望三大品牌房企联合打造。
??近几年，越来越多的房企选择联合开发项目应对市场之变。根据中国房地产报整理的《2020年房企权益销售额占比排行TOP50》，50家上市房企中23家房企权益额占比不足7成。
??“中国房地产行业整体项目合作增多，房企之间的合作开发成为常态。”乡村振兴建设委副秘书长袁帅在接受记者采访时介绍，房企合作开发的方式多种多样，但目前常见的主要有五大模式：合资成立项目公司获取土地、与土地持有方进行股权合作、集团层面的战略合作、小股操盘、代建模式。无论是哪种合作开发模式，对于房企来说都可以分担风险，减少资金压力，但联合开发项目若出现问题，对于购房者来说麻烦事不少。
??袁帅表示，由于合作开发项目涉及企业主体较多，在项目后期竣工交房以及物业等问题上可能会存在责任界定问题，这是不容忽视的。
??除去责任界定方面的风险，袁帅还提醒，房企的合作开发虽然是逆境之中较为保险的防御之道，但在实施过程依然有很多风险需要防范。
??“资金监管，要避免一方的资金被另一方挪用的情况发生;利润度，对利润的把握，合作方在这个问题上要达成一致;财务成本，在多房企合作特别是联合操盘的项目中，由于不同房企的开发要求、测算标准、对项目定位的判断不同，甚至是企业文化存在差异，都会不可避免地提高沟通成本、降低合作效率、进而拖延项目进度，在增加财务成本的同时也平添了风险;税收筹划，许多开发商搞合作开发是为了避税，但是一方如税收筹划不当，不但不能节税反而还有可能增加税收负担。”
??袁帅认为，要想做好房企联合开发项目，最关键的是摒弃原公司固有思维、提前确定规则、善于沟通核心诉求、做好方案设置、双方遵守规则，确定管理和运营模式、不计较一时得失。
??(应受访业主要求，文中李小隆、欣子、华风等均为化名)
