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樊永锋 2023-10-16 11:35:07 来源：中房报
??这是一场没有赢家的司法裁决。
??株洲北欧小镇，由最初的政商合同履约纷争，演变成司法裁决争议。
??北欧小镇项目，坐落于湖南省株洲市经济开发区（原株洲云龙示范区）云田镇，是2009年株洲市人民政府和株洲云龙示范区的重点招商引资项目。由株洲新华联房地产开发有限公司（以下简称“株洲新华联”）具体开发建设。
??2018年11月，为落实中央环保督察整改要求，株洲云龙示范区管委会（以下简称“云龙区管委会”）对北欧小镇“绿心”限制开发区范围内已取得合法手续的2.2期近2万平方米住宅项目进行了拆除并复绿。并在株洲市政府的见证下，株洲新华联和云龙区管委会签订了《北欧小镇项目调整协议书》（以下简称《调整协议》）及补充协议，确认了土地收储款延期支付利息、酒店产业扶持资金、土地差价款，并约定了支付时间节点。
??“按照相关协议约定，云龙区管委会还应向我公司支付土地收储款延期支付利息4084万元、酒店产业扶持资金8540万元、土地差价约1.11亿元，以上合计约2.37亿元。”株洲新华联负责人表示，“但是，该区管委会以土地差价返还条款违反法律强制规定和区里资金非常紧张等理由拒绝支付上述款项。北欧小镇项目的开发建设因此严重受阻，日常经营陷入困境。”
??2022年7月，北京新华联置地有限公司（以下简称“新华联置地”）和株洲新华联，对株洲经济开发区管委会（以下简称“经开区管委会”）、云龙区管委会向株洲市中级人民法院提起诉讼，要求及时支付相关资金。
??2023年7月25日，湖南省株洲市中级人民法院（以下简称“株洲中院”）作出(2022年)湘02 民初69号《民事判决书》，由被告株洲经济开发区管理委员会在本判决生效后十日内，向原告新华联置地、株洲新华联支付土地收储款资金占用利息约3726.23万元；由被告株洲经开区管委会在本判决生效后十日内向原告株洲新华联支付律师费10万元；驳回原告新华联置地、株洲新华联的其他诉讼请求。
??2023年8月1日，中国房地产报记者就该事件撰写了《湖南株洲北欧小镇停工引出政府履约争议》，对株洲重点招商引资项目北欧小镇停工、引出的当地开发区管委会与开发企业就政商合同履约争议的情况进行了报道。
??直到2023年8月10日，株洲新华联才收到株洲中院判决结果。
??新华联置地相关负责人对判决结果并不认同，并表示：“这是当地法院根据地方政府意图，生搬硬套的判决结果。”
??2023年9月12日，新华联文化旅游发展股份有限公司（以下简称“新华联文旅”）发布公告称，于近日收到株洲中院《民事上诉状》，公司全资子公司新华联置地和其全资子公司株洲新华联与经开区管委会、云龙区管委会就合同纠纷在法院一审判决后，新华联置地、株洲新华联和经开区管委会分别申请上诉。
??中国房地产报记者曾先后联系株洲经开区管委会及株洲市中院，至截稿前均未作出回应。
??控辩双方争议点
??梳理湖南省株洲市中级人民法院作出(2022年)湘02 民初69号《民事判决书》，可发现双方核心争议在于价款认定与合同履行。
??双方核心争议主要包括：株洲经开区管委会是否应当向株洲新华联返还土地出让价格与实际摘牌成交价的差额并支付违约金；是否应当支付逾期支付土地收储款的利息及违约金；是否应当支付产业扶持资金(含城市基础设施配套费)及违约金；是否应当继续完成北欧小镇一期住宅和一期商业用地中尚未拆迁土地(包括化工厂)的拆迁工作交付净地并支付违约金，以及承担诉讼所需费用。
??针对土地差价返还争议，新华联置地方面认为，根据《北欧小镇项目调整协议书》第六条约定，株洲云龙示范区管理委员会未在2019年10月30日前 向其返还土地差价款构成违约，应当承担违约责任。株洲经开区管委会则认为，《北欧小镇项目调整协议书》中约定的土地出让金差价返还条款因违反法律强制性规定且损害国家与社会公共利益而无效。根据审计法规，审计结论为不应履行土地出让金差价返还条款。
??欧洲杯开户app：土地收储款利息争议。新华联置地一方认为，根据《北欧小镇项目调整协议书》的相关约定，株洲云龙区管委未按期支付土地收储款本金及利息，应当承担违约责任；株洲经开区管委会则认为，双方约定的收储款包含了新华联支付土地出让金的资金成本，计算收储款利息、违约金超出了其实际损失，不应予以支持。
??对于产业扶持资金争议认定。新华联置地一方认为，根据《北欧小镇项目调整协议书》约定，株洲云龙示范区管理委员会应于2019年5月30日前支付8000万元补贴，并于2019年6月30日前将丽景湾酒店项目已缴纳的城市基础设施配套费等额奖励给株洲新华联，其并未履约；株洲经开区管委则认为，新华联置地诉请全部8540万元产业扶持资金及支付方式均不符合《高端亲子旅游度假酒店专项招商协议》中欧洲杯开户app：产业扶持资金的支付期限的约定，新华联置地已陷入债务危机，株洲经开区享有不安抗辩权。且新华联置地已认可变更产业扶持资金的支付期限约定。
??欧洲杯开户app：净地交付违约问题的争议，新华联置地一方认为，因株洲云龙示范区管理委员会未按期履行欧洲小镇 一期土地拆迁工作，导致该地块及其相邻地块开发建设遭受严重 影响，损害了其合法权益，应由其履约；株洲经开区则表示，株洲新华联拍地前已了解土地状况，并同意以毛地交付，打米厂目前已经完成拆迁，原告尚未完成土地变性手续。化工厂未拆迁并不影响原告土地的开发建设，并未产生实际损失。
??北京某知名律所不愿具名的律师在接受采访时表示:“纵观本案政府、企业因合同履行产生纠纷直至诉诸法院的整个过程，实际上是政府以各种理由拒绝履行招商引资承诺及相关合同约定。”
??对于双方争议，今年7月25日，株洲市中院作出的裁决，经开区管委会向株洲新华联支付土地收储款资金占用利息约3726.23万元，驳回了株洲新华联的其他诉求。
??梳理判决书可发现，株洲中院对新华联置地的四项诉讼请求，仅判定株洲经开区管委会以政府延期支付收储款的违约责任承担方式，向株洲新华支付土地收储款延期利息。对土地差价款返、产业扶持资金支付、拆迁义务履行的诉求予以驳回。
??“从一审裁判结果来看，法院基本支持了经开区管委会的绝大部分抗辩主张。”前述不愿具名律师说。
??新华联置地及前述不愿具名律师认为，株洲中院对双方履约争议的判决结果值得商榷。
??土地差价款返还问题。株洲中院判定土地差价款返还约定属于串通行为，违反了投标法、拍卖法等规定，扰乱国有土地出让市场秩序，导致国家土地出让收入流失，应属无效。
??新华联置地认为，与云龙区管委会签订的合作协议，均发生在2009年，依据“法不溯及既往”原则，应适用当时的规定。根据《国务院欧洲杯开户app：清理规范税收等优惠政策的通知》（国发2014年62号）第三条第（三）款、《国务院欧洲杯开户app：税收等优惠政策相关事项的通知》（国发2015年25号）第三条的规定，各地与企业已签订合同中的优惠政策，继续有效；对已兑现的部分，不溯及既往。另外，投标法、拍卖法也不属于《最高人民法院欧洲杯开户app：适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定。
??新华联置地方面认为，北欧小镇项目并不属于常规的商业开发项目，而是当地政府为推进城镇化建设、优化投资环境，作出的招商优惠政策承诺，以吸引民间资本参与开发建设。并且在合作协议落地时，要求企业承诺引进奥特莱斯项目，并先启动五星级酒店、商务酒店、休闲购物广场的建设。该合作模式应属于政府吸引民间资本参与市政基础设施建设，而不是简单归属到采购法和招标投标法范畴，所谓土地差价款返还本质上属于对投资收益进行分配的约定。
??事实上，新华联在签约后便垫付了6000万元费用用于项目土地报批和拆迁，由于当时尚未进入土地拍卖程序，双方之间并非单纯的土地交易，而是政府作出招商承诺、新华联配合推动城市更新的一揽子合作，不应割裂地看待某一行为的效力。
??“即使土地差价款返还约定无效，也应该是明确双方责任，而不是简单驳回我公司诉讼请求。”新华联置负责人表示。
??前述不愿具名律师认为，当时，株洲云龙区管委会作为招商引资政策直接的制定、实施主体，应当明确知悉“土地出让金返还无效”的政策规定，其在此情形下仍故意以该政策诱导民营企业参与城镇化建设，存在明显过错；而新华联响应当地政府参与城市建设，且始终诚信履约，在此情形下，法院判令新华联承担全部损失，显失公平，有违诚实信用原则。
??另外，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十六条的规定，在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，尽可能一次性解决纠纷。株洲法院仅仅只是驳回新华联相关诉讼请求，存在明显程序瑕疵。
??针对土地收储款本金、利息的逾期支付违约金问题。株洲市中院判定合同约定的土地收储款利息，属于政府延期支付收储款的违约责任承担方式，因此其无需再为逾期支付收储款、利息承担违约责任。
??“实际上，株洲经开区支付收储款利息属于协议正常履行情形下政府应承担的合同义务，系双方欧洲杯开户app：资金占用成本的约定，并非违约责任。法院的判决仅支付基础本息明显缺乏事实及法律依据。”前述律师说。
??欧洲杯开户app：产业扶持资金支付、拆迁义务履行纷争。株洲市中院判定，新华联生产经营已陷入困境，基本丧失履行合同义务的能力，株洲经开区依据《民法典》第527条欧洲杯开户app：不安抗辩权的规定不再履行相关义务，也无需承担违约责任。
??对此，前述不愿具名律师认为，本案根本不存在不安抗辩权的行使前提。根据最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（一）》的规定，不安抗辩权的行使前提之一是“须基于同一双务合同且具有对价关系的互付债务”，而在本案中株洲经开区在完成产业扶持资金支付及拆迁义务根本没有约定前置条件，即使是其他合同约定，新华联也已经依约履行。
??该律师表示，在本案中，适用不安抗辩权将显失公平，正是因为原云龙管委会长期逾期支付相关款项，未能履行拆迁义务，导致株洲新华联在建设欧洲小镇陷入资金困局。
??据调查，新华联置地在2020年至2021年期间多次向株洲经开区管委请求支付清相关款项、解决违约问题，均被经开区管委会以各种理由推诿，导致株洲新华联陷入困境。
??“此时，经开区管委会再于2023年以新华联陷入困境主张不安抗辩权，企图逃避合同义务及违约责任，不应得到法院的支持。”
??“姑且不论本案相关法律法规适用的争议问题，仅从诚实信用原则、 公平原则的角度来看，相信政府招商承诺并始终诚信履约的新华联承担了全部损失，而随意制定政策、未能履约的经开区管委会却享有了多数利益，明显违背常理。”他说。
??双方均提出上诉
??对株洲中院一审判决结果，新华联文旅于9月12日公告称，新华联置地、株洲新华联已向湖南省高级人民法院提出上诉请求。
??具体诉求为，第一、撤销一审判决并改判，1.由经开区管委会向新华联置地、株洲新华联支付合同约定的土地出让价格与新华联置地、株洲新华联实际摘牌成交价之间的差额约1.11亿元以及计至其实际清偿之日止的违约金；2.由经开区管委会向新华联置地、株洲新华联支付因其延期支付土地收储款产生的利息3614.01万元以及计至其实际清偿之日止的违约金；3.由经开区管委会向新华联置地、株洲新华联支付产业扶持资金8540万元以及计至其实际清偿之日止的违约金；4.由经开区管委会限期完成北欧小镇一期住宅和一期商业用地中剩余未拆迁土地（包括化工厂）的拆迁工作，将净地交付新华联置地、株洲新华联，并支付计至其实际完成之日止的违约金；5.由经开区管委会承担本案全部律师费用20万元。第二、本案一审二审全部诉讼费用由经开区管委会承担。
??株洲经开区管委会一方的上诉请求为：撤销株洲中院(2022年)湘02民初69号民事判决;改判驳回新华联置地、株洲新华联的全部诉讼请求;本案一审、二审全部诉讼费用均由新华联置地、株洲新华联负担。
??据了解，湖南省高院已受理了双方的上诉，目前案件正在审理中，中国房地产报记者将继续关注。
