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曾冬梅 2024-05-15 09:28:23 来源：中房报
??在这个异常凉爽的5月，广州又有一家民营房企陷入了债务危机。
??5月14日，雅居乐集团控股有限公司（以下简称“雅居乐”，03383.HK）发布公告，透露未在宽限期内支付一笔美元债的利息，并预期无力履行境外债务项下的所有付款义务。
??近3年多来，民营房企相继出险，雅居乐则因积极的还款态度坚持到了2024年。该公司董事会主席陈卓林在2023年上半年还对市场抱有乐观预期，认为最快可在2024年或2025年扭亏为盈。
??“没办法。”某民营房企的高管感慨，就目前的市场环境而言，房企遭遇流动性危机只是时间早晚的问题。“我很敬佩陈卓林一直不躺平的态度。努力很重要，但努力不代表一定会成功。”
??雅居乐方面表示，下一步的工作重心将围绕“保交付，保品质，保服务，稳经营”展开。
??美元债利息还不上
??公告显示，2020年10月、2020年11月，雅居乐发行了4.83亿美元的优先票据，2025年到期，票面利率6.05%，付息日为每年的4月13日及10月13日。
??根据雅居乐的说法，该公司直至5月13日的宽限期到期，都未支付这笔利息，原因是其正面临流动性压力。
??雅居乐表示，中国房地产行业持续处于下行趋势，大部分地区的销售仍然低迷。今年前4月，该公司的预售金额为65.5亿元，分别较2023年及2022年同期下降68%、73.9%。而融资及再融资也愈趋困难。
??接下来，该公司考虑聘请外部财务顾问及法律顾问，寻求可行的境外债务整体性解决方案。同时，继续采取措施加快物业预售，加速收取销售所得款项，努力改善资产负债状况。
??资金紧张是民营房企面临的共同难题，但此前外界并没有预料到雅居乐会在2024年出险，因为该公司今年没有到期的美元债。
??截至2023年末，雅居乐的有息负债约535.54亿元，其中银行借款及其他借款326.95亿元、优先票据123.39亿元、境内债券85.2亿元，1年内到期的银行及其他借款224.69亿元，1年内到期的境内债券34亿元。超过1年及于2年内到期的优先票据约91.7亿元，最近一笔美元债的到期时间为2025年初。
??一位投资者表示，早在2022年，雅居乐就应该随大流进行债务重组了。“早知如此，其实不应该坚持的。挣扎着活到现在，太不容易了。”不过，“尽全力坚持还钱总归是值得尊敬。”
??雅居乐方面对中国房地产报记者表示，对于此次未能偿还票据利息，公司深感遗憾，虽然此前已经努力了近4年时间，但市场复苏以及再融资环境的改善未达到公司预期。下一步，该公司计划加强交付能力、效率和质量，保障各方面的权益，保持和提高企业的经营稳定性。
??据了解，截至5月，该公司各项目组团如期复工率为96%。
??陈卓林输给了市场
??从资金面来看，雅居乐早已处在捉襟见肘的状态。2021年末，该公司可自由支配的现金约228亿元，但一年内到期的短债达约295.8亿元。虽然现金无法覆盖短债，但2022年，该公司通过配股、出售项目套现、新增融资等方式偿付了近250亿元的债务，涉险过关。
??2022年末，雅居乐持有约160.9亿元的现金及银行存款，其中76.28亿元为受限现金，而一年内到期的短债仍有240亿元。这意味着，2023年的偿债压力依然不容小觑，最终，雅居乐也熬了过来。
??2023年的年报数据显示，截至期末，该公司可自由支配的现金流仅86.37亿元，一年内到期的有息负债则为258.7亿元。参考过去两年的经验，业内认为陈卓林也会坚持履行兑付债务的承诺。
??交银国际曾在2023年底与雅居乐管理层召开过一次电话会议，得知该公司2024年主要到期债务为2笔总额70亿港元的境外银团贷款，以及2笔境内中债增公司担保下发行的债券，本金总额为19亿元。该机构相信雅居乐有机会实现这两笔债务的展期。
??今年2月初，雅居乐还对外表示多个城市的多个项目被当地住建部门明确纳入白名单，资金面有望改善。没想到，3个多月后，该公司的现金流依然未改善，就连利息都支付不了。
??上述业内人士认为，虽然过去几年坚持偿债为雅居乐在资本市场赢得了不少赞誉，但为了刚兑，该公司已出售了不少优质资产，现在才开始启动全面债务重组，难度要比前两年高不少。
??镜鉴咨询创始人张宏伟表示，近一个月时间，已有东原地产、雅居乐相继出险，这不仅仅是企业自身经营的问题，更是市场超跌背景下行业普遍存在的问题。“或者是说，过去两年的救市政策并没有起到刺激市场交易量复苏回暖的作用。”尤其是低线城市。如果企业在这些城市的项目量比较多，市场基本面的持续下跌甚至超跌势必将拖累企业的销售回款。从融资环境来看，无论是公开市场的直接融资，还是“白名单”等相关政策的落地，目前也都不太顺畅，民营房企融资难的状况没有得到明显改善。
??他建议，非一线或强二线的城市应该出台更大力度的救市政策，以尽快激活楼市需求去化库存。只有这些城市的楼市基本面好转了，整体楼市才算真正的好转，企业的经营压力、流动性风险才能得到有效缓解。
