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彭红侠 2024-08-26 14:14:39 来源：中国房地产网
??因贷款工作不审慎，金隅集团旗下财务公司被处以高额罚款。
??近期，国家金融监督管理总局北京市监管局公布处罚信息，北京金隅财务有限公司（以下简称“金隅财务公司”）因固定资产贷款贷前调查不审慎，向资本金不足的房地产项目发放贷款；贷后管理不审慎，贷款资金被挪用，最终被罚70万元。
??同时，时任北京金隅财务有限公司客户服务部副经理邹娟，被北京市监管局处以警告。
??公开资料显示，金隅财务公司是金隅集团下属企业中唯一金融持牌机构，主要是为成员单位提供金融服务。根据其官微透露，2016~2019年间，金隅财务公司为成员单位累计发放贷款462.2亿元。
??金隅集团为北京市属国企，旗下有四大业务板块：水泥、房地产、新型建材以及物业投资管理，但真正为金隅集团贡献大规模盈利的是水泥和房地产业务。
??而自2021年将水泥业务整合至冀东水泥，金隅集团对房地产更为倚重，不过其房地产业务发展难如人意。签约销售增长乏力库存不断积压，积重难返之下金隅集团在2023年报中计提了存货跌价准备，可大额计提资产减值造成业绩大幅下滑，遭到上交所发函质疑。
??根据金隅集团年报，截至2023年12月31日，房地产项目原值895.6亿元，存货跌价准备余额23.8亿元，其中计提存货跌价准备15.4亿元，包括天津空港项目、天津金玉府项目、青岛金玉府项目、宁波金郡府项目及其他项目。
??尤其是天津空港项目，存货原值69.3亿元，仅去年就计提金额9亿元，占总计提存货跌价准备的58%。
??天津空港地块是金隅集团旗下公司金隅大成2016年高价拿下的项目，该项目由3幅地块组成，总建筑规模180087.45平方米，成交价57.5亿元，三地块楼面价分别为31498元/平方米、31751元/平方米、32528元/平方米。
??值得一提的是，空港地块起拍价不足10亿元，而竞拍后金隅大成却以5倍超高溢价拿下该地块。根据金隅集团2018年度第五期中期票据募集说明书，天津空港地块规划总投资额102.56亿元，资金来源方面，公司自有资金为30.77亿元，贷款71.79亿元。
??根据《土地管理法》和《国有土地使用权出让收支管理办法》相关欧洲杯开户app，土地出让金必须以自有资金支付，不得使用贷款资金进行支付。那金隅大成仅靠30.77亿元的自有资金是如何获得近60亿元土地的呢？
??此外，依托天津滨海机场的天津空港地区远离天津市区，且2016年空港商品房销售均价仅20247元/平方米，远不及其楼面价，金隅大成超高价“地王”能否换来丰厚利润？
??根据年报，截至2023年末，天津空港项目的总投资额为70.56亿元。自2016年10月拿地至2023年12月，扣除57.5亿元的土地成本，7年多时间该地块投入资金不过13亿元左右。
??由于开发成本中也包含项目的规划设计费用、利息支出和税费等相关费用，用于项目建设的资金只会更少。根据公开信息，定名为金隅云筑的空港地块，拿地4年后开盘，首批均价约4.5万元/平方米，这一价格是彼时空港区域新房销售均价近2倍。时至今日，项目周围的房价依然远未超过楼面价。
??更重要的是，2016年~2019年，金隅地产集团耗资近700亿元拿地，如天津金隅云筑一样难流转的“地王”项目并不少见。
??截至2019年年末，金隅地产集团拥有土地储备的总面积已达799.25万平方米。此后数年，金隅地产集团拿地力度开始减小，但销售未见明显增长，导致其存货规模居高不下。
??从2020年~2023年，金隅地产集团商品房签约销售面积分别为170.51万平方米、145.74万平方米、91.35万平方米、96.36万平方米，取其中位数以年均签约面积126万平方米来算，2023年底权益土地储备586.02万平方米，即使没有任何新增土地进账，其土地储备也可供其开发近5年。
??庞大的土地储备无法快速变现，已完工的项目又不断积压，这些都一步步导致金隅集团的债务规模不断膨胀。截至2023年末，金隅集团总负债1753.15亿元，其中流动负债1176.05亿元，主要包括短期借款295.27亿元、合同负债244.90亿元、一年内到期非流动负债224.01亿元。而公司账上资金173.32亿元，现金比率与现金到期债务比分别为0.15、0.12。
??有息债务仍维持较大规模，现金及现金等价物无法对短期有息债务形成有效覆盖，金隅集团存在一定短期偿债压力。如果将永续债计入在内，其债务压力将进一步增加。
??截至2024年上半年，金隅集团共有存续债券27只，规模429.65亿元，其中8只共计130亿元将于一年内到期。
??从业绩情况来看，根据2024年半年度业绩预告，金隅集团预计2024年上半年实现归属上市公司股东的净利润为-7.5亿元~-9.5亿元，而上年同期净利润4.1亿元，同比下降283%~332%。
??事实上，金隅集团2023年年报的净利润就已转负，为公司近10年来首次。2023年，金隅集团实现营业收入1079.56亿元，同比增长4.99%；实现净利润-12.9亿元，同比减少174.0%。
??2024年一季报显示，金隅集团归属上市公司股东净利润-13.09亿元。从上述半年度预亏-7.5亿至-9.5亿元的情况来看，金隅集团今年的亏损幅度在二季度开始收窄。
