??热点聚焦

??11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，会上，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司表示近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

??其中，招商蛇口拟发行2021年度第一期中期票据。发行金额30亿元，3年期和5年期各15亿元，起息日为2021年11月18日，主承销商/簿记管理人为工商银行，联席主承销商为招商银行。在此之前，保利发展披露了20亿元的中期票据发行计划。

??热点评析

??在银行间市场注册发行债务融资工具有利于房企缓解现金流压力

??对于房企而言，融资和销售回款是企业现金流的两大来源。今年下半年以来，包含三道红线、房贷集中度管理等在内的房地产金融审慎管理机制在各地全面铺开，从供给端和需求端分别对房企融资和个人按揭贷款进行严控。从需求端的政策看，多个城市存在住房按揭贷款额度受限、利率上升、放款时间不断拉长的现象，抑制了需求释放。而市场的急速冷却也进一步加剧了销售下行的压力，根据国家统计局公布的10月70个城市房地产销售价格数据，各线城市新建商品住宅价格环比均延续跌势，同比涨幅继续回落，房价下跌信号显著。房企融资遇阻，销售承压，偿债难度加大。

??此次多家房企选择在银行间市场注册发行债务融资工具，因企业自身信用安全等级较高，且这类债务工具是多家银行竞价所得，因此债务融资工具的利率较低。合理利用此类工具可以有效降低房企的融资成本，使房企获得低利率资金，缓解偿债压力，也有利于进一步稳定房地产行业预期，多渠道助力房企摆脱流动性问题。当然，具有在银行间债券市场融资资格的开发商大概率是央企国企，融资便利并非普惠性。 

??释放出地产融资领域出现边际放松的迹象

??在此之前，受恒大等房企债务违约事件的影响，资金对房企融资都持谨慎态度。此次多家房企发行银行间市场注册发行债务融资工具，一定程度上说明银行端资金对房企债券的接受度增强，数据显示，10月份房地产贷款投放环比增加超过1500亿元，金融机构对房地产行业的融资行为出现边际改善趋势。预计未来，银行等机构投资者也会通过债券投资等多种方式重新为房企输血，防止出现由资金链恶化引发的一系列经济和社会效应。

??但地产融资领域出现边际放松的迹象，更多的是对此前房地产金融审慎管理制度执行过程中出现的问题进行“适度纠偏”，并不意味着楼市调控大方向有所改变，在融资渠道受限的前提下，销售回款仍将是房企增加现金流、偿还到期债务的主要途径。

??信用评级较高的国资房企、优质民企更有望成功融资

??今年下半年以来，由于融资渠道受限，叠加销售遇冷，房地产开发企业债务违约事件呈现抬头趋势，加深了整个行业的信用危机。信心的倒塌易导致挤兑情形出现，少数债券违约，便会波及整个行业，但从另一个角度讲，也推进了整个行业的信用重构，在这个过程中，房地产企业的信用质量将加速分化，行业出清的过程中，结构性竞争或将加速，行业集中度将有所提升，长期而言将有利于房地产行业的健康发展。

??随着行业资源越来越集中，未来房企发展将以稳为主，一方面注重自身运营情况，另一方面良好运营情况更易获得资本市场青睐，形成良性循环。在此基础上，经营稳健、综合实力较强的国资背景房企在融资渠道和融资成本上都具有更大的优势，预计未来，此类房企将加快发债融资步伐，而基本面欠佳、信用等级不足的民营房企在公开市场发债融资仍将面临较大的阻力。