??案例看点

??青岛华能郡府主打刚需、改善类产品，目标定位老四方片区地缘性购房客群，但首开定价较高，未匹配客户购买力，开盘去化不足20套，后期调整营销策略，成交有所改善。

??区位分析：项目位于主城市北区老四方板块，片区曾为老工业基地，生活配套较为醇熟，但因旧厂房改造难度大，城区界面较为老旧，近期虽有产业规划利好，但发展空间有限。

??项目竞争环境：项目前期推盘节奏及营销策略不佳，导致后期陷入激烈的竞争环境中，且户型及社区配套方面的硬伤与其他竞品相比劣势较为明显。

??来访客户购房偏好：改善居住为来访客户购房的主要目的，来访客户的关注因素主要集中于价格、轨道交通和学区三个方面。

??? 典型案例后评估小结

??来访客户对价格的关注度最高，项目首开定价过高，没有匹配地缘性客群的购买力，市场遇冷，后期通过降价及高佣金促进成交回暖。

??产品有效覆盖客群对产品类型及面积的需求。

??精准定位老四方板块内地缘性刚需及改善客群，购房需求有支撑。