??云端交流，知识共享，线上研讨，克而瑞研究中心8月线上直播分享持续进行。作为克而瑞的专业研究平台，研究中心通过地产金融峰会、产品力发布会等线上线下活动，致力于构建覆盖房企、基金券商、机构、媒体以及行业专家的生态交流平台。

??8月第2场直播聚焦房地产上下游企业生存现状，由克而瑞研究中心高级研究员贡显扬带来《行业压力传导下，上下游产业链企业的风险与破局》的主题分享。

??本次分享聚焦三方面内容：

??首先、在风险积聚的行业背景下，房地产对上下游产业链的影响分析；其次、探究在行业风险出清的这个过程中企业具体举措或战略，来应对危机，保证自身业务的健康可持续发展；最后，随着政策和市场层面的缓和企稳，上下游各产业链未来发展机遇。

??一、房地产上下游产业链概况及现状

??房地产开发流程长，上下游产业链覆盖行业众多。具体对房地产行业而言，以商品房开发及施工建设流程来划分，可以将房地产开发产业链分为几个阶段：

??上游产业由土地购置、规划设计和建筑施工三大环节组成，其中涉及了政府土地供应、金融机构提供融资、前期工程咨询服务、建筑施工原材料和工程机械供应以及施工建设、园林工程、建筑装饰等不同产业；

??而下游则主要是服务于项目销售及竣工交付后的产业，比如销售预售、家居家装以及增值服务等，其中又分别包含了销售策划代理、装饰设计、家装建材、家装设备、物管服务等具体行业。

??目前，房地产行业仍是国民经济的支柱产业。全年房地产增加值占国内生产总值的比重较高，保持在7%上下。同时，除了房地产行业本身外，在建筑业增加值、工业增加值、批发和零售业增加值、金融业增加值中由房地产业投资带动、直接或间接涉及房地产上下游产业链的部分也在GDP中占到了较大的比重。

??同时，地产开发产业链的各个环节还与金融行业密切相关，整体来看，房地产行业上下游产业链增加值占国内生产总值的比重不低于3成，对国民经济的重要性不言而喻。

??2021年以来，地产行业陷入困局。销售、投资双下行，特别是去年下半年至今行业新开工降速明显。房地产开发投资、施工面积、竣工面积等行业指标的增速也都由高位回落并呈持续降低的趋势。

??地产开发企业债务违约、出险暴雷等现象频频出现，房企境内债违约规模逐渐增加，部分头部房企出现流动性危机，进而直接影响到对上游产业链企业的原材料需求，以及对下游产业链行业的产品供应。而在规模房企经过了多年来以规模优先，高负债、高杠杆的发展之后，对上下游资金的挤占，已经成为房企维持自身流动性的重要途径之一。

??从规模房企资金挤占率的水平来看，2021年行业典型上市房企上下游资金挤占率达到0.51且超过4成规模房企对上下游企业的资金挤占率，分布在0.5及以上。整体来看，地产开发企业对产业链上下游企业的资金挤占情况较为严重。

??二、行业系统性风险积聚，六类上下游企业经营分析

??目前，对房地产上下游产业链的企业而言，应收账款规模的增长和逾期商票无法得到兑付都对企业的正常经营带来巨大的压力。2021年有不少房地产上下游产业链企业表现出规模增速放缓、利润下滑，计提减值甚至破产重组等。

??具体来看，根据产业大类和细分行业的不同，行业系统性风险对企业的影响深度各有差异。

??1、建材产业

??受到的负面影响主要有两方面主要原因。一方面，是行业下行、部分规模房企暴雷、工程进度停滞。建材供应企业的结算回款周期变长，部分企业应收账款存在减值风险；另一方面，主要受国内疫情影响，建材产业上游的原材料价格提升并保持在高位且在疫情反复的情况下，运输、劳务、生产等各项成本也均有提升。

??多方面因素不仅使得建材供应企业的营收及利润规模增速放缓，也显著影响了企业利润率水平。此外，中短期需求的疲弱也导致建材细分行业竞争格局恶化、企业竞争加剧。

??2、建筑产业

??建筑产业作为地产开发产业链中的中上游产业与房地产行业整体发展强相关，主要包含土木工程、钢结构工程、机电工程、园林工程等细分行业。

??建筑工程类企业的客户以地产开发企业为主。行业整体议价能力较低、付款周期较长且近年随着房企对上下游企业资金挤占程度的不断提升。这类企业垫资经营的情况相当普遍，项目长时间现金流为负。

??2021年，不少规模房企资金状况恶化，直接影响了建筑工程类企业的业务回款、结算。同时，建筑工程类企业属于劳动密集型产业，涉及员工数量众多，社会影响面相对会更广。此外，应付工程款能否按期结算、回款又会影响到项目的施工进度和竣工交付，行业整体资金压力传导下，也加剧了目前部分企业项目层面缓工、怠工、停工的局面。

??2021年下半年以来，已有多家建筑类总包企业陷入危机，申请破产重组、清算。整体来看，对于资金周转规模较大、利润率本就较低的建筑工程类企业而言，目前整体经营形势和资金压力仍然较为严峻。

??3、建筑装饰行业

??目前，建筑装饰行业市场规模大，但企业集中度较低，“大行业、小企业”的特征显著，头部企业的规模扩张，对房企的依赖度较高。在房地产市场不确定性加剧的背景下，对于地产大客户依赖度越高，敏感性和脆弱性也越高，财务风险急剧上升，中短期来看，建筑装饰行业仍将面临一段阵痛期。

??受到房地产行业整体下行的影响，建筑装饰行业规模增长也调整放缓，行业格局趋向稳定，新上市企业少。特别是2021年下半年以来，随着房地产市场加速调整下行，流动性危机爆发，给建筑装饰行业也带来不小的冲击。从已上市企业具体的经营表现来看，营收与利润的实现均面临较大挑战，亏损现象普遍。受到房企客户违约、暴雷的拖累，建筑装饰企业的经营弊端和风险也加速暴露出来。

??4、家居家装行业

??家居家装行业以住宅室内装饰为主，涵盖面广、细分产业众多，涉及家电、陶瓷、地板、门窗、卫浴、家具、橱柜、定制家居等。

??从2021年上市企业财报来看，增收不增利现象也十分显著。少数企业出现亏损，但整体受损程度还是小于建筑装饰行业，主要原因在于家居家装行业B端的工程业务和C端的零售业务并行，且C端的市场空间也较大。因此整体受到房地产影响并不像建筑装饰等工程类业务主导的行业那么大，而且家居家装行业在存量市场大有可为，因此房地产增量的减少短期内对其影响也相对有限。

??但也有部分企业，由于近年来大宗业务的拓展，因此不可避免受到房地产市场下行及房企流动性危机爆发的波及，尤其是大宗业务的应收票据、应收账款都面临较高的坏账和减值损失风险。

??目前，从家居家装企业的经营现状来看，经销、零售渠道相较于大宗工程客户渠道更为安全，利好企业业绩实现与稳定发展。整体来看，家居家装行业风险可控，恢复预期较好，但对房企业务依赖度较高的企业也需积极采取应对措施，加速调整、保证经营安全性。

??5、承销代理商

??地产产业链中房地产代理商主要为房地产开发商提供营销代理和咨询策划等业务。此类代理咨询公司都与地产开发商有着深厚的关系，但自2021年下半年以来地产行业进入下行周期，地产开发企业的流动性危机对下游承销代理企业的正常经营也带来冲击，上游开发商资金周转困难，房地产代理商也相应出现亏损。

??6、物管行业

??近年来，物管行业在政策和资本的助力下，成为房企布局的重要方向之一，其中碧桂园服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、招商积余、旭辉永升服务等一系列开发商旗下的物管公司，服务体量已形成一定的规模。但自2021年下半年以来，房地产行业爆发的危机已逐渐蔓延至下游产业，物管作为房地产行业下游分支，在此次危机中也势必会受到影响。

??一方面，目前大部分规模物管公司的背后都以房地产开发企业为主，母公司的债务危机会导致旗下物管公司的股权不稳定。比如随着母公司的暴雷，部分房企寻求出售旗下产业以回笼资金，如2021年有一部分地产开发企业出售旗下物管公司进行回血；另一方面，物管企业受地产行业整体信用风险所带来的不确定性影响，交付规模与比重减少，且如果房企母公司暴雷之后，交付后的物管企业的运营质量会存在较大的不确定性。

??但目前物管行业在房企产业链中表现相对稳定，未来随着收并购的增加，未来物管行业集中度将有所提升。短期来看，头部物管企业应积极整合收并购资源，提高自身的行业竞争力；长期来看，物管企业应积极拓展第三方渠道，减少业务层面对母公司的依赖。

??三、展望房地产上下游产业链未来机会

??经历此轮危机，加速了行业洗牌、上下游企业的底色也都显露出来。在市场风险加剧的背景下，长期来看，地产开发上下游产业链企业想要实现稳健可持续发展，除了自身的品牌、渠道和产品优势外，还要依靠创新，顺应绿色低碳、数字化等趋势。

??对建材生产企业而言，在“碳达峰、碳中和”的双碳政策引导下，研发新材料、拓展新的应用场景和投资新能源业务成为建材生产企业发展的第二赛道。以防水及涂料产业为例，目前行业内各龙头企业，比如东方雨虹、科顺股份、三棵树等都在积极拓展业务以寻求新的增长点，多品类布局与新材料投资研发是防水材料生产企业未来发展的重中之重。

??对建筑工程行业而言，随着政策环境的改善与企稳，市场需求释放将利好部分上下游产业的恢复，特别是随着政府主导的保障性住房建设步入快车道，或将为建筑行业带来可观的需求支撑。

??此外，在政策红利下，装配式建筑企业的发展前景也相对可观。近两年，在“双碳”目标下，各项政策陆续出台，积极引导建筑产业结构调整和生产方式变革。2021年10月《欧洲杯开户app：推动城乡建设绿色发展的意见》中，明确提出要实现工程建设全过程绿色建造，大力发展装配式建筑，重点推动钢结构装配式住宅建设。目前，远大住工、旭杰科技、中铁装配等装配式建筑业务的领先企业，已在加速战略布局与转型，抢占市场份额。

??从家居家装行业的角度，特别是对C端零售渠道的业务来说，全流程服务和数字化转型升级都尤为关键。一方面，随着生活理念的不断升级深化，消费者对居住的安全、舒适、健康、绿色、环保等方面都提出了更高的诉求。绿色、健康、环保家居产品在市场的认可度和需求都会大幅提升一个台阶，定制、整装仍将是重要赛道。在此趋势下，拥有设计、安装、服务等全流程能力的企业有机会脱颖而出。

??另一方面，数字化转型升级不仅可以提升经营管理效率，还有利于非标定制家居的规模化生产，提升产品与服务的功能性和体验感，目前来看，索菲亚、顾家家居、东易日盛等企业都已经启动了数字化转型升级的工作。

??问答环节

??Q1

??上下游产业链企业现在有哪些需要注意的？

??A1

??我觉得对于上下游企业来说，除了等待地产行业的修复与企稳，还需要主动调整、加快转型。

??当然，发展战略、发展机会还是要分行业来看，比如建筑工程行业资金周转规模较大、利润率较低，之前垫资经营的情况还是相当普遍，目前整体的经营形式还是很严峻。

??现在短期来看，一方面要尽可能的保交付，因为只有保交付才能有结算回款，避免引发一系列的系统性风险；而长期来看，则是要把握好未来的发展机遇，比如在保障性住房建设、装配式建筑的发展这些方面寻找机会。

??Q2

??建筑装饰行业的企业目前应该做些什么？

??A2

??对于建筑装饰行业，特别是对地产开发商工程业务依赖大的企业，一方面是要排查合作方的风险，对房企业务的承接要更加谨慎；另一方面，在选择合作方时可重点关注国企央企和优质民企，减少自身对大客户的依赖度、控制风险。

??比如金螳螂表示目前已经在优化业务结构，加大力度承接EPC总包项目、城市更新项目、装配式项目等。围绕客户转型开拓新基建、新能源、人工智能、生物医疗等一批新成长价值的客户，争取增加公装订单的占比、提升订单质量，增加公建业务、政府平台、国企业务，央企总包等项目的承接。