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??城镇居住配套提升的需求潜力可观，京沪深仍有相当一部分家庭“厨卫浴”尚不齐全。

??◎  文 / 马千里、邱娟

??近年来，随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产行业逐渐向高质量发展方向转型。在去化速度日益趋缓的当下，建设“好房子”成为保障产品去化的重要法宝。基于这一话题，研究中心推出研究“优化存量”的“好房子”系列，分别从容积率、配套等方面分别盘点“好房子”特征和发展空间。本文基于普查数据，盘点典型城市住房设施情况，包括有无电梯、独立厨卫、淋浴设施等，从优化存量的角度，简析各类"基础款好房子"的发展空间。

??PART01 全国城镇居民电梯普及率仅三成，热水器成为生活配套最大“短板”

??近10年来，我国城镇居民住房配套有了明显提升，除了无电梯占比较高（城镇家庭电梯普及率仅三成）外，厨房、洗澡设施、厕所等配套设施普及率明显提升，厨房、自来水、厕所等设施家庭普及率均超90%，尤其是厨房，厨房家庭普及率高达97%。

??相比之下，洗澡设施配套相对落后，仍有13%的家庭没有热水器，尤其是拉萨、呼和浩特、兰州、西宁等西北城市，由于水资源相对缺乏，缺乏洗澡配套的家庭占比超过20%，配套明显不足。

??PART02 全国大概有1.5亿户城镇家庭住房无电梯，京、沪均超半数家庭无电梯

??根据国家统计局抽样调查数据推测，目前全国大概有1.5亿户城镇家庭住房无电梯，占全国城镇家庭总户数占比约七成。但各地区之间存在较大差异，其中重庆城镇家庭住房无电梯比重最低，约48%，其次是北京、天津，占比分别为52%、58%。紧跟其后的是陕西、上海、四川，占比均为63%。其余地区无电梯占比多接近或超过70%，尤其是云南、西藏等地区，无电梯住房占比最高，均超80%。

??总体来看，我国城镇居民电梯的普及率是相对较低的，无电梯的多层住宅占据绝大多数，北京和上海无电梯家庭住房占比均超50%。

??PART03 生活配套：洗澡设施普及率仅87%，明显低于厕所、厨房等设施普及率

??生活配套方面，我们首先选择普及率最低的热水器进行梳理，通过对县级以上行政区家庭户住房洗澡设施进行统计发现：

??3.1 热水器：全国有约6000万户家庭仍然没有洗澡设施，占全国家庭户的比重约为13%。

??其中，无洗澡设施比重较高的城市分别为拉萨、呼和浩特、兰州、西宁、太原等西北城市，无洗澡设施家庭户占比多在15%以上。相比之下，中东部城市洗澡设施普及率相对较高，广州、天津、厦门、苏州、南京等城市洗澡设施普及率均在95%以上。

??值得注意的是，京、沪、深三城的洗澡设施普及率不及上述城市，无洗澡设施比重均介于在6-8%之间，这很大城市上与这些城市的高房价有关，部分中低收入居民居住空间比较紧凑，没有空间安装相关设施，相关配套亟待改善。典型如北京、上海，两城均有超过50户家庭没有洗澡设施，从规模上来看，仅次于宁波和东北少数城市。

??3.2 厨房：京、沪、深均超过40万户家庭无厨房，宁波无厨房家庭占比达11%

??此外，对厨房进行统计发现：全国有约1600万户家庭仍然没有厨房，占全国家庭户的比重约为3%。其中，无厨房比重较高的城市分别为拉萨、宁波和昆明，无厨房家庭户占比多在10%以上。其余大部分城市厨房普及率均在90%以上。

??值得注意的是，京、沪、深、鹭、杭等高房价城市厨房普及率处于相对较低水平，无厨房家庭户比重均介于在5-10%之间，由于历史的原因，部分中低收入居民公用厨房。典型如北京、上海和深圳，三城均有超过40户家庭没有厨房，在典型一二线城市中居于首位。

??3.3 厕所：2020年全国仍有5%家庭户无厕所，10年间上海无厕所户数降七成

??厕所方面：全国有近2200万户家庭仍然没有厕所，占全国家庭户的比重约为5%。其中，无厕所比重较高的城市分别为呼和浩特、宁波和拉萨，无厕所家庭户占比多在10%以上。其余大部分城市厕所普及率均在90%以上。值得注意的是，与洗澡设施相比，厕所需求更为刚性，普及率更高；但是与厨房相比，普及率又高出2个百分点。

??分城市来看，宁波无厕所家庭最多，多达51万户，其次是北京和上海，无厕所户数分别为50、38万户，其余一二线城市无厕所户数多在20万户以下。值得一提的是，虽然，北京和上海无厕所户数较多，但随着旧改和城市更新的推进，无厕所户数与10年前相比，已经大幅减少。典型如上海，2010年，无厕所户数高达144万户，2020年降至38万户，降幅高达74%，照此进度，上海即将全面告别“拎马桶”时代。

??综上，尽管近些年我国城镇居民住房配套有了明显提升，厨房、洗澡设施、厕所等配套设施普及率明显提升，但仍有相当一部分居民生活在逼仄的空间、生活配套设施较为欠缺，典型如北京、上海、深圳等城市，由于人口众多，房价水平较高，有相当一部分人群生活在没有独立洗澡设施、厕所、厨房的住房中，居住条件十分简陋。

??如果这部分人群居住条件改善，带来的住房规模还是十分可观的。就以热水器这一项来看，接近5800万家庭户有改善需求，假设其中一半家庭能够住进配套齐全的新居，按保障房的户均面积水平计算，相关的增量住房需求也超过20亿平方米，相当于2023年全国商品住宅销售面积的2倍，增量空间十分巨大。