??导读

??行业新发展模式，从增量开发到存量运营，住房市场和保障体系双循环。

??◎  研究员 / 杨科伟、柏品慧

??2022年，两会政府报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。随后多部委定调稳地产。金融委强调，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。银保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作，财政部也表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。后“两会”时期房地产政策将如何演变？行业新发展模式又该如何解读？

??01

??经济稳增长
房地产业仍是达成GDP增速5.5%的支柱

??（本节有删减）

??2022年，在疫情阴霾下，中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、需求转弱三重压力，短期内经济下行压力加大，消费、投资增长动力较弱，出口难以延续亮丽表现。我国主要经济发展目标整体是稳中求进，并把经济稳增长放在更加突出的位置。

??其一，全年GDP增长5.5%的目标并不低，体现经济稳增长的决心。2021年，我国经济增长8.1%，两年平均增长5.2%，且GDP增速呈逐季回落态势，并在四季度跌至4%低位。2022年GDP目标增速设在5.5%左右，意味着单季度GDP增速要达到6%甚至7%以上，在短期经济下行压力较大的背景下，实现难度着实不小。

??其二，继续做好“六稳”、“六保”工作，保居民就业、保基本民生。在经济稳增长的同时，要将经济发展成果最终体现在改善人民生活上，全面提升居民收入。其中，就业是民生之基。李克强总理在出席记者会着重强调就业优先也是宏观政策，其他政策要配套，为实现就业目标努力。

??其三，积极出台有利政策，慎重出台收缩性政策。宏观政策要强化跨周期和逆周期调节，为实体经济提供更有力支撑，更好地稳住经济基本盘，保持经济运行在合理区间。各地各部门同样要负起责任担当，要服务经济稳增长的大局，调动一切积极因素，减少一些非必要的限制性措施。

??房地产行业仍是经济稳增长的重要抓手。房地产行业所牵扯的上下游关联行业众多，产业规模、经济体量巨大，短期内房地产行业所扮演的角色，难以找到其他行业有效替代。

??在经济稳增长的政策大环境下，房地产行业亟需化解行业下行风险，去杠杆政策有望适度纠偏，实现房地产市场健康发展和良性循环。至少房地产行业不能拖经济稳增长的后腿，必要情况下甚至可以通过刺激房地产行业托底中国经济。

??02

??货币政策
降准、降息稳增长
短期实质稳地产

??……略……

??一、货币政策要主动作为加大实施力度，继续降准、降息纾困实际经济

??……略……

??二、稳定房地产行业，市场信心及交易恢复正常化，化解企业偿债危机

??对于房地产行业而言，货币政策短期重在稳地产。

??一方面，逐渐恢复市场信心，有序引导房地产交易恢复正常化。2021年下半年以来，房地产市场持续转冷，百城成交同比跌幅扩大，房价整体下行。核心动因在于市场信心严重缺失，基于“买涨不买跌”的心理作祟，刚需客群全城比价格，改善性客群越跌越不买，致使市场观望情绪愈加浓重。而在划定政策底线之后，很大程度上将恢复市场信心，居民自住以及改善性购房需求或将有序释放，房地产交易也将逐渐恢复正常化。

??另一方面，支持房企合理融资，支持优质房企收并购，最大程度化解企业偿债危机。2021年下半年以来，企业面临巨大危机，房企销售、融资全面下滑。2022年2月，百强房企实现销售操盘金额4016亿元，同比跌幅进一步扩至47.2%；百强房企融资总量降至398亿元，同比跌幅扩至59%。随着偿债潮到来，华夏幸福、蓝光发展、中国恒大、佳兆业等品牌房企相继出现债务违约。为了更好地化解企业偿债危机，下一阶段仍需支持房企合理的融资需求，支持优质企业收并购。受此影响，国企、央企及优质民企或将更为受益，有望收获业绩集中度提升的机会，问题房企则将有序出清，将对市场负面影响降到最低。

??03

??房地产金融政策
控制去杠杆节奏
支持居民按揭、改善企业融资

??……略……

??一、房企整体融资环境明显改善，国企、央企及优质民企更为受益

??行业债务风险尚未完全出清，房企融资量持续保持低位。2021年下半年以来，融资“三道红线”持续发力，叠加国际评级机构频频下调房企信用评级，不少金融机构近乎全面暂停涉房融资，不仅新增融资有难度，而且到期债务也难以续作展期。受此影响，房企融资规模持续下行，同比跌幅不断扩大。2022年2月，100家典型房企融资量跌至398亿元，创近年来单月新低，同比跌幅扩至59%。

??基于防范化解房地产企业风险，预计涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。具体而言，支持房企合理的融资需求，支持优质房企开展并购贷款融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。当然，银行业金融机构基于放贷的风险偏好考量，信贷政策松绑更利好国企、央企及优质民企。那些问题房企仍需去杠杆，并将有序出清，融资环境较难实质性改善。

??二、居民按揭贷款继续松绑，保障刚需满足改善及新市民购房消费

??（本节有删减）

??2022年以来，居民按揭贷款政策边际改善，主要涉及以下五个方面：

??其一，放松公积金贷款。例如南宁提升公积金贷款额度，首套从60万元提升至70万元，二套从50万元提升至60万元，并将二套房公积金贷款首付比例降至30%。

??其二，下调商贷首付比例。例如赣州国有大行、中信银行、广发银行、招商银行均执行首套房贷首付20%，二套房在非限购区首付30%、在限购区首付50%。

??其三，调降房贷利率。例如杭州首套房贷利率从5.9%下调至5.6%-5.65%，二套房贷利率从6%下调至5.8%-5.9%。

??其四，局部放松限贷。例如郑州认贷不认房，已有一套房且贷款结清的，再次申请按揭贷款执行首套房贷款政策。

??其五，缩短按揭放款周期。例如广州主流银行信贷额度充裕，按揭放款周期普遍缩短至1个月，部分银行低至1周。

??不过，居民实际按揭贷款显著不及市场预期。2021年10月，住户部门中长期贷款占比一度升至53.1%的高位，但随后历月占比持续走低。2022年2月，住户部门短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元，住户中长期贷款历史首次出现负增长。

??我们认为居民按揭贷款有望继续松绑，因城施策执行好差别化住房信贷政策，保障刚需满足改善及新市民购房消费，并给予新市民一定力度的信贷政策支持，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。

??具体而言，新市民是指农村人口通过就业、就学等方式转入城镇，目前新市民规模约3亿人。针对新市民仍需给予信贷政策支持，例如新市民在非限购城市购买首套房，首付比例可以按照最低20%执行。又如新市民在限购城市购买首套房，只要符合限购政策要求且具备购房及还贷能力，同样要应保尽保，涉及适当降低新市民首套房按揭贷款的标准，缩短放贷周期，并下调房贷利率等。

??04

??调控政策
房住不炒基调不变
因城施策促进良性循环

??……略……

??一、核心一、二线调控继续从紧执行，但政策加码频率将显著下降

??2021年，地方调控高频化、精准化，73省市、249次政策加码，这在历史上实属罕见。其中，深圳、广州政策加码多达20次，深圳重点强化信贷资金管控，并以“深房理”被查处作为政策加码的最高峰；广州分区域精准化调控，天河、黄埔、南沙等热点区域依据市场实际情况，针对性地调整政策措施；上海多管齐下严堵政策监管漏洞，政策加码同样达到13次。

??联系到核心一、二线城市房地产市场长期供不应求，房价始终面临一定的上涨压力。我们认为核心一、二线城市仍需坚持调控目标不动摇、力度不松劲，“四限”调控仍将从紧执行，并严堵政策监管漏洞，但政策加码频率将显著下降。

??二、弱二线及三四线跟进放松调控甚至刺激，聚焦市场维稳、企业纾困

??2022年以来，随着市场下行压力加剧，部分城市开始放松调控乃至刺激居民购房消费。其一，变相放松限购。典型如郑州，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。其二，财税刺激托市。例如玉林购买90平方米以下首套新房，每套补贴6000元；购买90平方米以上首套新房，每套补贴1万元；并给予50%的契税补贴。其三，推进棚改货币化安置。例如郑州实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主；对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

??我们认为弱二线及三四线城市或将跟进放松调控，甚至刺激居民购房消费。聚焦救市政策组合拳，主要通过以下两方面展开：

??其一，市场维稳层面：第一，调降落户门槛，加快人才落户，局部放松限购。第二，放松公积金贷款，商贷首付比例按央行规定的最低标准执行，降低房贷利率，缩短房贷周期。第三，棚改、旧改加快推进，提高货币化安置比例。第四，财税刺激托市，购房补贴、税费减免等均是政策选项。

??其二，企业纾困层面：第一，调降商品房预售门槛，加快预售证审批进度。第二，在严格落实“保交楼”的同时，适度放松预售资金监管，提高各施工节点提取比例。第三，降低土拍门槛，增加低价地、平价地供应，降低竞买保证金，延期缴纳土地款。

??05

??房地产税
暂时搁浅稳预期
长期仍落地破土地财政依赖

??……略……

??一、短期暂缓房地产税试点，便于稳地产助力经济稳增长

??金融委专题会议强调：有关部门要切实承担起自身责任，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。财政部率先表态暂缓房地产税试点工作，正是落实金融委定调的重要举措，短期以房地产税为代表的收缩性政策都将暂缓执行。

??联系到2021年下半年以来，房地产市场持续转冷，百城成交跌幅扩大，房价整体下行。企业更是面临巨大危机，销售、融资急剧下滑，品牌房企频频“暴雷”。此时落地房地产税试点，势必将加剧市场下行压力，企业偿债危机或将全面爆发，极端情况下甚至将引发系统性金融风险。

??而在经济稳增长的政策大环境下，房地产行业仍将扮演中国经济的压舱石和稳定剂的重要角色。短期暂缓房地产税试点工作，有便于稳定房地产行业，助力经济稳增长。一方面，减缓市场下行压力，逐步恢复市场信心，引导房地产交易逐步恢复正常化。另一方面，保市场主体，让企业销售回款能够快速流转，一定程度上缓解企业资金周转压力及偿债危机。

??二、房地产税终将落地，扭转炒地炒房观念并降低土地财政依赖