??5月25日，全国稳住经济大盘电视电话会议召开，会议强调扎实推动稳经济各项政策落地见效，保市场主体保就业保民生，确保经济运行在合理区间。央行行长在发言中再次重点提及房地产，督促金融机构坚持两个毫不动摇，加大对民营企业的支持力度，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为；因城施策支持合理住房需求，维护房地产市场的平稳运行；适当提高宏观杠杆率，加强逆周期调节，支持财务可持续的企业适当加杠杆，居民家庭部门稳杠杆。

??就房地产行业而言，释放哪些政策信号？未来房地产金融政策、地方调控政策又将如何演变？

??撑地产对经济稳增长更显重要

??行业从去杠杆到稳杠杆、全面落实两“支持”

??聚焦全国稳住经济大盘电视电话会议，释放强烈的撑地产信号：

??其一，房地产行业从去杠杆到稳杠杆。适当提高宏观杠杆率，加强逆周期调节，支持财务可持续的企业适当加杠杆，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为。居民家庭部门稳杠杆，支持金融机构对受疫情严重影响的个人住房与消费贷款。

??其二，全面落实政治局会议的两个“支持”。支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

??我们认为房地产行业仍是中国经济的压舱石和稳定剂。2021年，房地产业增加值77561亿元，比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4个百分点，对GDP增长贡献率达到4.6%。受疫情影响，短期经济下行压力加剧，而在经济稳增长的政策大环境下，撑地产更显重要。

??122省市政策放松但力度较弱

??市场加速下行4月百城同比跌幅扩至60%

??2022年以来，122省市政策放松，但政策力度较弱。其一，23城放松限购。例如南京，非户籍居民家庭只需缴纳6个月社保即可购房，六合、溧水无需社保可购1套房，但全面取消二手房限购的当天便被叫停。其二，32城放松限贷。例如郑州，认贷不认房，贷款已结清购买二套房享受首套贷款政策。其三，13城放松限售。例如苏州，二手房限售年限由5年降为3年。其四，43城财税托市。例如南宁，留邕人才、教职工购房契税全额补贴，普通市民购买首套房契税补贴50%。

??受疫情影响，房地产市场加速下行，百城成交同比跌幅扩至60%。2022年4月，100个重点监测城市商品住宅成交2053万平方米，环比下降22%，同比跌幅扩至60%。其中，一线城市成交同比下降48%，上海市场陷入停摆。二线城市成交同比下降60%，武汉、宁波、重庆等同比跌幅皆超70%。三四线城市暂以62%同比跌幅居首，徐州、东营、湖州等不仅成交持续低位运行，而且打折降价愈加频繁。

??房地产金融政策逆周期调节

??支持房企融资、放松居民按揭拉动购房消费

??我们认为房地产金融政策有望实行逆周期调节，房地产行业将从去杠杆转向稳杠杆。

??一方面，支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，帮扶企业经营尽快回归正轨。针对“暴雷”房企，也要给出实质性的解决方案，以便提振市场信心：

??其一，改善房企融资环境，加大民企融资支持力度。支持房企合理的融资需求，尤其要加大民企融资支持力度，积极运用债券、中期票据等多种融资工具，全面提升民企融资额度，并降低企业融资成本，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为尽早回归正轨。

??其二，对经营暂遇困难的企业，不盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响较大、经营暂遇困难的房企，金融机构不盲目抽贷、断贷、压贷，支持企业保持资金链稳定。对还贷困难的企业，鼓励展期或续贷。对受疫情影响严重、贷款到期还款困难的房企，鼓励金融机构按照市场化方式予以展期或续贷，为企业接续资金。

??其三，