政策分析克而瑞研究中心 2025-03-24 10:02:13 来源：克而瑞地产研究
- 城市:全国
- 发布时间:2025-03-24
- 报告类型:政策分析
- 发布机构:克而瑞
??导语
??2025年强调在发展中化解风险，持续用力推动房地产市场止跌回稳
??◎ 文 / 杨科伟
??研究视点
??2025年房地产行业政策以 “需求提振+供给优化+金融协同” 为核心，通过因城施策调减限制、税费减免、信贷扩张、保障房扩容、城中村改造、收储存量和推广“好房子”等举措，推动市场向“量稳价稳”实现止跌回稳，推进行业从高杠杆扩张转向民生导向的高质量发展。
??9·26一揽子政策强信心稳预期，2025年开局行业延续止跌回稳势头。房地产市场呈现“政策托底+市场自发修复”双重特征，交易量价回稳、企业资金压力缓解、土地市场局部回暖等积极信号明显，但“核心城市局部修复、中小城市深度调整”的结构性矛盾突出，二手房价下跌、新增需求疲软、政策效力减弱等消极因素叠加，市场仍处“L型”筑底阶段，仍需要持续用力推动房地产市场止跌回稳。
??在3月5日《政府工作报告》，房地产再次被列入“防风险”任务板块。但今年一个关键变化：强调安全与发展并重，坚持在发展中逐步化解风险，变防守为主动出击，实现高质量发展和高水平安全的良性互动。
??有关如何实现房地产市场止跌回稳？通过对《政府工作报告》、3月9日的全国人大《民生主题记者会》和3月17日《提振消费专项行动方案》等报告解读，我们认为短期有五大核心措施：
??1、需求端：以增收提振消费能力、降低购房门槛和负担释放刚性与改善性住房潜力
??2、需求端：加力“两旧一村”更新力度，以存量撬增量释放刚性和改善需求
??3、供给端：控增量、盘存量，加大闲置土地和存量商品房收储力度
??4、供给端：提高质量加大“好房子”开发、“白名单“实现房企“造血”良性循环
??5、金融与财税工具协同发力，打好政策“组合拳”推动房地产市场止跌回稳
??最终，通过改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。
??新模式下对房地产企业转型也指明了方向：一是城市聚焦，新型城镇化仍将支撑中长期住房需求，市场份额继续向城市群、都市圈集中；二是开发品质化“好房子”提升产品力。“今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”。三是由增量开发为主转为并重存量运营，提升运营管理能力，扩大代建、运营等轻资产业务规模，转变“高负债、高杠杆、高周转”的经营理念，向轻重并举的运营模式转型。
??01 9·26一揽子政策强信心稳预期，2025年开局行业延续止跌回稳势头
??2025年前2月市场延续止跌回稳势头。政策效应释放，需求端以旧换新、限售松绑等政策刺激购房需求，供给端融资协调机制缓解房企资金压力，推动市场信心恢复。新房和二手房成交表现都好于去年同期，一二手成交总量同比持增，房价跌幅持续收窄。
??随着传统“金三银四”小阳春营销旺季来临，房地产市场呈现“政策托底+市场自发修复”双重特征，交易量价回稳、企业资金压力缓解、土地市场局部回暖等积极信号明显，但区域分化与库存压力仍需关注。
??1、行业积极变化：成交回升、价格回稳、结构性亮点突出(本节已删减)
??2、尚存问题：政策效力递减、二手房价下跌、结构性矛盾和库存压力未解(本节已删减)
??02 2025年强调在发展中化解风险，持续用力推动房地产市场止跌回稳(本节有删减)
??3月5日，国务院总理李强在第十四届全国人大三次会议上作政府工作报告。《政府工作报告》指出：“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。更好统筹发展和安全，坚持在发展中逐步化解风险，努力实现高质量发展和高水平安全的良性互动。持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。”
??2025年，房地产再次被列入“防风险”任务板块。2025年一个关键变化：强调安全与发展并重，坚持在发展中逐步化解风险，实现高质量发展和高水平安全的良性互动。政策已从从“三稳”到“新模式”的制度性突破、从“救项目”转向“好房子”转变，未来具备“存量盘活能力”、“绿色科技实力”的开发企业仍将会有更大发展空间。
??03 持续用力推动房地产市场止跌回稳的五大核心措施
??3月9日，在全国人大民生主题记者会上，住建部部长倪虹表示：“政府工作报告提出，要稳住楼市，持续用力推动房地产市场止跌回稳。我们将会同有关部门，坚持长短结合、标本兼治，坚决稳住楼市。重点做好四件事：
??第一，巩固政策“组合拳”的效果，把降息、增贷、减税等政策效应充分释放出来，惠及更多人民群众；继续打好“保交房”攻坚战，切实维护购房人的合法权益；加大“白名单”贷款投放力度，按照“应进尽进、应贷尽贷”的要求，将符合条件的房地产项目全部纳入“白名单”，提供有力的融资支持，充分保障项目建设交付。
??第二，加力实施城中村和危旧房改造。我们将在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模。稳妥推进货币化安置，让城中村的居民拥有更多的自主选择权，实现早入住、早安居，同时，也有利于消化存量的商品房。在实施中，城中村改造，要因地制宜采取拆除后重建、整治提升、拆整结合等多种方式，有序推进；危旧房改造，通过拆除后新建、原址重建、改扩建、抗震加固等多种方式，加快推进，及早消除安全隐患，改善居住环境，解决群众急难愁盼。
??第三，推进收购存量商品房。政府工作报告提出，今年地方政府专项债安排4.4万亿元，其中一个使用方向，就是土地收储和收购存量商品房。我们将支持地方在收购主体、价格和用途方面充分行使自主权。收购的商品房，优先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等。
??第四，改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，加快构建房地产发展新模式，适应人民群众高品质住房需要，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，促进房地产市场平稳健康发展。“
??1、需求端：以增收提振消费能力、降低购房门槛和负担释放刚性与改善性住房潜力
??首先，调减限制性政策，与此前“四个取消、四个降低、两个增加”政策稳定延续。核心城市进一步调减限购、限售等行政限制，进一步放宽商业和公积金贷款首套和二套首付比例门槛、取消多套房贷款限制。预计2025年一线城市仍将会进一步优化“限购”政策，二线城市进一步降低落户门槛，通过“以旧换新”、“购房补贴”等工具刺激改善置换需求。
??其次，降低购房成本与税费负担。一方面，各地方可在权责范围内提高公积金贷款额度，允许“商转公”异地使用，增强对青年、新市民的保障力度。中办、国办印发《提振消费专项行动方案》第十六条也明确2025年将“适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作“。优化个人所得税、契税、增值税、土地增值税等政策，降低交易环节税负。通过经纪协会协商减低二手交易中介费或者搭建政府平台撮合交易。
??再次，增加收入、提振消费能力。节流方面，3月9日全国人大民生记者会上，央行行长潘功胜表示：“去年存量房贷利率的下行，每年可以为超过5000万户家庭减少利息支出约1500亿元“。存量房贷利率仍有下调空间，推动商业银行下调存量房贷利率，降低居民还款压力。《提振消费专项行动方案》也明确：“消费能力保障支持行动，加大生育养育保障力度。强化教育支撑。提高医疗养老保障能力。保障重点群体基本生活。”
??开源方面，多渠道增加居民收入，例如通过稳岗就业、失业保险返还等，工薪个人所得税调整，稳定股市和债券市场来拓宽居民财产性收入渠道等。中办、国办印发《提振消费专项行动方案》开篇即明确2025年将从四方面落实：” 一、城乡居民增收促进行动。（一）促进工资性�