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??6月16日，青岛市2022年第二批次集中供地落下帷幕。此次共出让27宗土地，总占地面积99万平方米，总建面215万平方米，起拍总价127亿元。最终，2宗触顶成交，24宗底价成交，1宗流拍，成交总建面约194.9万平方米，总成交价104.87亿元。

??热点评析

??土地市场冷热不均，品牌房企及民企参与度提升，青岛市二批次集中供地整体保持平稳

??从土地出让规则来看，此轮集中供地较一批次有一定程度放宽，如不强制要求配建产权型人才公寓，划拨地块主要以配建公租房为主，保持不捆绑商住地，并将商住比例控制在1:10的范围等。但在开发商购地资金审查、禁马甲等方面依旧延续严格要求。

??从出让土地品质来看，此轮集中供地中有5宗地块位于青岛市中心城区，占比18.5%。其中市北区出让的4宗地块均位于成熟地段，周边交通、教育等配套均相对完善。与一批次中心城区仅1宗地块供应且提前中止出让相比，此轮集中供地优质地块占比明显提升。

??从土拍结果来看，延续冷热不均、底价成交为主流的特征。具体来看，位于市北区绍兴路振华片区改造项目的3号和4号地块，分别吸引10家和8家房企参与竞拍，最终均达到17840元/平方米的最高限价，触发熔断，进入竞品质环节。同样位于市北区的另一宗捷能地块，则因24.16亿元的高起拍价和超3万平方米的公租房配建要求导致无人出价，最终流拍。其余24宗地块均以底价成交。

??从参与房企来看，品牌房企、民企活跃度提升。如保利、万科、中海、旭辉、越秀、招商、瑞源、天一、康大等房企均有参与竞拍。在拿地方面，本地房企仍是主导，保利、万科、中海、旭辉等品牌房企也成功拿地。具体来看，市中心2宗底价成交地块分别由青铁置业、青岛城投竞得，另2宗触顶成交地块归属待竞品质确定，参拍房企中包括越秀、招商等品牌房企。西海岸主流竞拍者为青岛本土企业。22宗地块中，16宗由青岛本土企业竞得，其中10宗为青岛本地国企或企业竞得。

??总体来说，受益于政策面改善和供应优质地块增加，青岛市2022年第二批次集中供地成交规模、成交金额及成交均价均有明显提升，流拍率有所降低，参与竞拍房企中品牌房企、民企活跃度提升，土地市场热度有一定回升。但成交地块整体溢价率仍延续2%的低位，房企拿地依旧谨慎。

??房企融资环境未明显改善、市场预期未有效修复之前，大部分城市土地市场或将延续低迷

??根据国家统计局最新公布数据，2022年1-5月，全国商品房销售面积、销售金额、房企开发投资、房屋新开工面积、房企到位资金等行业主要指标同比降幅较1-4月均进一步扩大，房企土地购置面积同比降幅较1-4月虽小幅收窄0.8个百分点，但仍保持45.7%的较大跌幅，土地成交价款同比降幅则持续扩大。尽管5月单月全国商品房销售面积、销售金额、房企开发投资、房企购置土地面积等多项指标环比上涨，但更多或是疫情平稳后的正常反弹。总体来看，房地产市场预期尚未得到明显修复，房地产行业整体仍处在深度调整阶段。在房企融资环境未明显改善、消费者信心未有效修复之前，大部分城市土地市场或仍将延续低迷。地方需进一步从政策面发力，改善房企融资环境，提升房企投资信心，尤其要盘活民营房企活力，引导更多民营房企参与到土地市场中，从而加快推动土地市场回暖和房地产开发投资企稳。