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[中房研协]2022年9月典型城市二手住宅市场分析

2022-10-26 14:07:12来源:中房网

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-10-26
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:中房研协

??选取北京、上海、广州、深圳四个一线城市,以及天津、青岛、南京、武汉、郑州、重庆、成都、厦门、合肥九个二线城市作为典型城市样本。

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??二手住宅相关政策

??本月,中央层面继续支持居民刚性及改善性需求的释放,9月29日,央行、银监会提出阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限;9月30日,央行决定自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%,第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变;同日,财政部、税务总局联合提出自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以不同程度的退税优惠,有利于居民卖旧换新,促进二手房交易。

??地方层面宽松性购房政策陆续跟进,政策方向围绕发放购房补贴、契税补贴、人才补贴,降低购房门槛,推动二手房带押过户,公积金购房“一人购房全家帮”等方面展开。从具体城市来看,临海市提出按建筑面积给予不同程度的购房补贴;东港市、金华市、南昌市经开区、衡阳市衡东县、临沂市莒南县给予购房契税补贴;双辽市对进城购房的农民给予契税补贴,并在其购房时发放家电消费券;诸暨市降低购房首付比例;天津放宽限购政策,降低购房门槛;无锡、绵阳等地推动二手房交易“带押过户”;丽水市、长沙浏阳市提出发放人才购房补贴;汕尾市、绵阳市推行公积金“一人购房全家帮”,另有多地优化公积金信贷支持政策。

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??典型城市二手住宅交易情况分析

??2.1  典型城市二手住宅成交量环比减少逾一成

??9月,典型城市二手住宅成交面积合计877.5万平方米,较上月减少13.1%,绝对额减少132.4万平方米。从环比数据来看,北京、武汉、郑州成交量有小幅增长,其余各城市成交量均有所减少;从同比数据来看,深圳、南京、天津同比下滑,其余典型城市成交量均高于去年同期。具体来看,上海二手住宅成交面积位列第一,成交量为154.4万平方米,环比减少6.7%,同比增长57.0%;北京成交面积130.4万平方米,环比增加2.6%,较去年同期上涨11.8%;其余城市成交量均不高于90万平方米,重庆、武汉、天津、成都、广州、南京成交量在60万至90万平方米之间;郑州、合肥、青岛、厦门、深圳成交量均未超过49万平方米,其中,深圳成交量最低,为14.9万平方米,环比下滑22.7%,同比减少5.0%。

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??2.2  上海、北京成交套数居前

??9月,典型城市二手住宅共成交9.6万套,较上月减少1.4万套,北京、武汉、郑州环比小幅上涨,其余各城市成交套数较上月均有所减少;天津、南京、深圳同比下滑,其余城市成交套数同比均有不同程度的增加。具体来看,上海成交套数居首位,达到1.84万套,环比下跌5.5%,较去年同期增加52.9%;北京成交套数为1.44万套,环比增长3.0%,同比增加14.1%;重庆、天津、武汉、广州、成都、南京成交套数在0.6万-1万套之间;郑州、合肥、青岛、深圳、厦门不高于0.5万套,其中,厦门成交套数最少,为0.14万套,环比减少20.3%,较去年同期增加45.4%。

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??2.3 多数典型城市二手住宅售价环比下滑,且跌幅扩大

??2.3.1  上海环比涨幅领先,天津同环比跌幅居首

??根据国家统计局最新公布的二手住宅销售价格指数,9月,上海、北京、成都、合肥、南京二手住宅销售价格环比上涨,其余典型城市二手住宅价格环比下滑。具体来看,上海环比上涨0.5%,涨幅居首;其余城市涨幅不超过0.4%;深圳、郑州、重庆、青岛、厦门、广州环比跌幅在0.4%-0.6%之间;武汉环比下跌0.8%;天津环比下跌0.9%,跌幅居首。同比涨幅最大的为成都,较去年同期提高7.0%;其次北京、上海同比分别上涨4.6%、3.9%;广州、重庆同比跌幅不超过1.0%;合肥、厦门、青岛、南京、深圳同比跌幅在1.2%-3.5%之间;郑州、武汉、天津跌幅在5.3%-5.6%之间,其中,天津、武汉同比下跌5.6%,跌幅并列首位。

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??从定基指数的角度来看,青岛、武汉、郑州、天津二手住宅价格低于2020年月均价格,其余典型城市二手住宅价格均高于基期,其中涨幅最大的为北京,高于基期价格16.5个百分点,成都、上海、广州均高于基期价格12个百分点以上;重庆、合肥、深圳、南京、厦门高于基期价格3.4-4.5个百分点;青岛、武汉二手房销售价格分别低于基期价格1.3%、2.3%,郑州、天津分别低于基期价格4.3、5.0个百分点,分列典型城市末两位。

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??2.3.2  南京大户型价格涨幅突出

??从结构上看,9月,上海、北京、成都三种户型价格均出现明显上涨,厦门、深圳等八个城市各户型价格均呈现明显下滑。具体来看,上海、北京、成都90平方米以下户型价格较上月均上涨0.5%、0.4%、0.4%,合肥、南京涨幅不超过0.2%,厦门、深圳等七个城市跌幅不超过1.0%,武汉小户型价格环比下跌1.2%;90-144平方米户型中,上海、北京较上月增加0.5%,合肥、成都涨幅不超过0.2%,南京与上月持平,郑州、青岛等八个城市跌幅不超过1.0%;144平方米以上户型中,南京上涨1.0%,上海、北京、成都涨幅不超过0.7%,重庆、合肥等九个城市大户型价格跌幅不超过1.0%。

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??二手住宅与新建商品住宅成交情况对比

??3.1   多数典型城市二手房成交面积高于新房

??9月,典型城市新建商品住宅成交面积为831.3万平方米,环比减少3.0%,绝对额较上月减少25.4万平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的1.06倍,具体来看,重庆二手房成交面积是相应新房成交面积的2.4倍;北京、上海、广州、南京、天津、武汉、成都、厦门二手房成交面积均高于新房成交面积,深圳、郑州、青岛、合肥二手房成交面积不及新房成交面积。从绝对额来看,上海新房成交面积最高,达到127.2万平方米,同期二手房成交面积是新房的1.2倍;其次青岛新房成交面积为110.8万平方米,同期二手房成交面积是新房的0.3倍;北京、武汉、成都等十个城市成交量分布在36万平方米至72万平方米之间,厦门新房成交量为14.8万平方米平方米,位列典型城市末位。从成交套数来看,9月新房成交套数7.3万套,同期二手房成交套数是新房成交套数的1.3倍,绝对额较新房成交套数多2.3万套,二手房成交比重持续增长。

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??3.2  成都、合肥新房售价环比领涨,武汉同环比持续下跌

??9月,典型城市新房销售价格环比下跌的城市个数增加,具体来看,成都、合肥环比指数较上月提升0.7%,并列典型城市首位,重庆、北京、上海涨幅在0.2%-0.3%之间;青岛、天津、深圳等七个城市环比跌幅不超过0.5%,武汉较上月下跌0.9%,位列典型城市末位。从同比指数来看,同比涨幅最大的为成都和北京,分别上涨6.2%、6.1%;其余城市同比涨幅不高于3.8%;青岛、广州较去年同期微涨0.1%;厦门、郑州、天津同比跌幅不超过4.3%,武汉较去年同期下跌6.1%,跌幅居首。

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??从定基指数的角度来看,除郑州外,其余典型城市新房价格均高于2020年平均价格,其中,涨幅最大的为成都,较基期提高12.4个百分点;北京、重庆、广州定基价格指数均高于基期10个百分点以上;其余城市涨幅分布在0.4%-9.4%之间,郑州低于基期价格0.7个百分点。

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??从结构上看,与上月相比,成都、合肥、北京、上海、重庆三种户型价格整体有明显上涨,厦门、武汉、郑州等八个城市整体有所下滑。具体来看,成都、合肥90平方米以下小户型价格涨幅突出,上涨0.9%,北京、上海、重庆价格涨幅在0.1%-0.3%;厦门、武汉、郑州等八个城市小户型价格跌幅不超过0.9%。90-144平方米户型中,成都较上月提高0.9%,合肥、重庆、上海涨幅在0.2%-0.5%;北京与上月持平;厦门、广州等八个城市中等户型价格环比跌幅不超过1.0%。144平方米以上户型中,合肥涨幅突出,较上月增加1.1%,成都、重庆、青岛、北京、上海涨幅在0.3%-0.4%之间,天津、郑州、深圳等七个城市大户型价格跌幅不超过0.8%。

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??总 结

??本月,中央层面继续释放政策支持信号,允许部分城市首套住房贷款利率下限阶段性放宽,并将首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%,另提出符合条件的纳税人1年内以旧换新的,可享受退税优惠,有利于降低住房置换成本。地方层面,宽松性购房政策不断推进,政策方向围绕发放购房补贴、契税补贴、人才补贴,降低购房门槛,推动二手房带押过户,公积金购房“一人购房全家帮”等方面展开,另有多地优化公积金信贷支持政策,有利于缩短交易期限,提高二手房交易效率。

??从成交量来看,典型城市二手房成交量整体较上月下降超过一成。从环比数据来看,北京、武汉、郑州小幅上涨,其余城市环比均呈现下跌,成都跌幅居首。从同比数据来看,深圳、南京、天津成交量低于去年同期,其余城市成交量同比有所上涨,成都、青岛涨幅明显。同期新房成交量环比小幅下跌,广州、南京、天津、武汉、成都环比下滑,其余城市环比有所上涨;上海、深圳、青岛、合肥同比上涨,其余典型城市成交水平仍显著低于去年同期。9月典型城市二手房成交比重继续增长,二手房成交面积是新房成交面积的1.06倍,二手房成交套数是新房成交套数的1.3倍。

??从价格方面来看,本月二手房售价下跌的城市个数与上月持平。从环比数据来看,上海本月环比涨幅居首,其次北京、成都上涨明显,合肥、南京微涨,其余典型城市环比指数持续下滑,天津环比跌幅位列首位;从同比数据来看,成都、北京、上海二手房价格同比上涨,其余城市同比持续走低,武汉、天津同比跌幅并列首位且跌幅较上月有所扩大。整体而言,支持性政策仍在不断释放,但提振效应正逐渐弱化,市场表现上一二线城市热度分化显著,一线城市有望率先企稳,但其他城市仍处于盘整期。

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