??核心观点

??【实现全口径销售1201亿，完成目标的80%】2021年富力地产实现全口径销售金额1201亿元，同比下降19.7%，业绩下滑；全口径销售面积941.5万平方米，协议销售面积同比下降20.4%。按照富力制定的1500亿元的销售目标，目前完成了销售目标80%。各区域销售贡献占比与去年基本相当。从2021年富力地产的销售区域分布来看，华北、西北、华南、华东四大区域销售贡献占比均在20%左右，这四个区域的销售整体占比达到78%。2022年，富力将有超200个项目提供货源，包含投资物业的可售建面为708万平。

??【拿地销售比仅0.02，土地投拓几乎停滞】2021年，富力地产的新增土地总可售建面仅83.7万方，因为企业以前只公布权益数据，为了数据一致性，根据CIRC 2021年新增土储货值排行榜，2021年全年富力地产权益新增土地建面约61万方，同比下滑了84.2%。从金额方面来看，2021年富力地产权益拿地销售比0.02。

??【土储充足，华北和西北两大区域占比五成】截至2021年年底，富力地产总土储建面4996.7万平方米，2020年底富力集团权益可售土储建面5200万平方米，可以看出2021年年末略有下滑。虽然富力集团降低了投拓速度，但其目前的土地储备较为充足，按照当前的销售规模来看，其消化周期维持在3-4年左右，可以满足企业未来的正常开发需求。从分布来看，华北地区和西北地区土储面积占比49%，接近一半。

??【营收下降净利润为负，正积极去库存】富力地产2021年营业收入764亿元，同比下跌11%；毛利率为6.5%，较2020年下降17.2个百分点。净利润为负，亏损87.4亿元；其中归母净利润亏损88.5亿元。净利率为-11.4%，归母净利率-11.6%。富力地产全年存货周转率0.32，较2020年高0.03；已竣工存货占存货总量的25%，较2020年低7个百分点。总体来看，富力在积极去库存，项目去化有一定成效，但是运营能力仍需进一步提高。酒店营收50.7亿元，但仍无盈利，净亏损8.6亿元。

??【偿债风险高，三道红线仍处红档】截至2021年年底，富力地产持有现金211.03亿元，同比下降47.2%。现金短债比0.36，较上年同期下降0.26，短债压力较大。长短债比1.29，同比下降0.21。富力地产2021年净负债率为123.3%，较2020年下降了6.9个百分点；剔除预收账款后的资产负债率在74.6%，较2020年下降2.1个百分点。富力集团未公布其2021年融资成本，但公布了银行贷款融资成本，2021年其新增银行贷款90亿元，到2021年年底，合计银行贷款组合的实际利率为5.82%，较2020年上升了0.04个百分点。

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??销售

??实现全口径销售1201亿，完成目标的80%

??销售业绩收缩，未完成全年销售目标。2021年富力地产实现全口径销售金额1201亿元，同比下降19.7%，业绩下滑；全口径销售面积941.5万平方米，协议销售面积同比下降20.4%。销售均价12800元/平方米，同比下降4.48%。因2021年之前富力地产销售公告使用权益数据，为了一致性及可比性，根据CRIC 2021年销售排行榜，富力地产全年权益销售金额1042.5亿元，权益销售金额同比下降24.9%。按照富力制定的1500亿元的销售目标，销售目标完成率为80%。

       各区域销售贡献占比与去年基本相当。从2021年富力地产的销售区域分布来看，华北、西北、华南、华东四大区域销售贡献占比均在20%左右，这四个区域的销售整体占比达到78%。西南、海南和中南区域占比则较低，均在10%以下。

       2022年富力地产可售面积超700万平，华北区域供货最多。2022年，富力将有超200个项目提供货源，包含投资物业的可售建面为708万平。从区域来看，华北将继续贡献最大份额，可售面积占比26%；其次是西北区域，可售面积占比18%，西南区域可售面积占比约16%。

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??投资

??拿地销售比仅0.02，土地投拓几乎停滞

??全年拿地5幅，新增土储可售建面83.7万方。2021年，富力地产的新增土地总可售建面仅83.7万方，因为企业以前只公布权益数据，为了数据一致性，根据CIRC 2021年新增土储货值排行榜，2021年全年富力地产权益销售建面约61万方，同比下滑了月84.2%。富力目前主要以降杠杆为抓手，土储增长并非其关注重点，拿地几乎停滞，本年度所挑选的地块，以总价合适、利润预测达标及快周转为原则，在4个城市和区域共收购5幅地块。从金额方面来看，2021年富力地产权益拿地销售比0.02。

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??土储

??土储充足，华北和西北两大区域占比五成

??截至年末共有总土储4996.7万平方米，土地储备充足。截至2021年年底，富力地产总土储建面4996.7万平方米，2020年底富力集团权益可售土储建面5200万平方米，可以看出2021年年末略有下滑。虽然富力集团降低了投拓速度，但其目前的土地储备较为充足，按照当前的销售规模来看，其消化周期维持在3-4年左右，可以满足企业未来的正常开发需求。

??华北地区和西北地区两大区域土储面积占比为49%，接近一半。从分布来看，截至2021年年末，富力地产土储占比最高部分是华北地区为27%，其次是西北地区占比达到22%，两大区域累计占比近五成；其他区域占比均在10%上下。与销售占比对比可以看出来，虽然华东区域土储占比面积小，但销售贡献达到了17%，这与区域土地楼板价及市场热度也有较大关系。

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??盈利

??营收下降净利润为负，正积极去库存

??营收下跌，净利润录得亏损87.4亿元。富力地产2021年营业收入764亿元，同比下跌11%；毛利率为6.5%，较2020年下降17.2个百分点。净利润录得亏损，亏损87.4亿元；其中归母净利润亏损88.5亿元。净利率为-11.4%，归母净利率-11.6%。

      存货周准率上升，仍需提高运营能力。从存货周转率来看，富力地产全年存货周转率0.32，较2020年高0.03；已竣工存货占存货总量的25%，较2020年低7个百分点。总体来看，富力在积极去库存，项目去化有一定成效，但是运营能力仍需进一步提高。

??酒店营收50.7亿元，但仍无盈利，净亏损8.6亿元。截至2021年末，富力地产在运营中的酒店达93家，总建面达410.4万平方米，共拥有28192间客房。整体来看，富力酒店2021年的营业收入总额为50.7亿元，同比13.6%，2020年新冠疫情下降幅较大，2021年富力酒店业虽然相对恢复，但是较2019年同期营业额仍有27.8%的降幅。93家酒店的单家酒店平均营业收入为0.55亿元，酒店运营业务净亏损8.55亿元，处于亏损状态。

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??负债

??偿债风险高，三道红线仍处红档

??短期偿债风险升高，债务结构仍需调整。截至2021年年底，富力地产持有现金211.03亿元，同比下降47.2%。现金短债比0.36，较上年同期下降0.26，短债压力较大。长短债比1.29，同比下降0.21。短期内偿债压力较大，仍需继续调整债务结构，富力目前有意出售项目及投资物业等补充现金，尽力降低违约风险等情况。

??净负债率下降至123.5%，三条红线仍处红档。富力地产2021年净负债率为123.3%，较2020年下降了6.9个百分点；剔除预收账款后的资产负债率在74.6%，较2020年下降2.1个百分点。富力2021年中期业绩会提及仍计划出售部分资产来降低其负债水平，集团已经将重点放在加强管理资产负债表和改善长期债务弹性，从2020年已经有一定的改善，但其处于红档水平未能改变，仍有较大的债务压力。富力集团未公布其2021年融资成本，但公布了银行贷款融资成本，2021年其新增银行贷款90亿元，到2021年年底，合计银行贷款组合的实际利率为5.82%，较2020年上升了0.04个百分点。