??政府宣布放宽部分城市首套房房贷利率，支持保交楼行动。本月融资总量环比大幅增加，融资成本继续保持低位。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??本期关注

??政府宣布放宽部分城市首套房房贷利率，支持保交楼行动

??9月29日，央行与银保监会联合发布欧洲杯开户app：阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，宣布将阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。同日央行在货币政策委员会2022年第三季度例会上提出要重点支持基础设施建设，推动“保交楼”专项借款加快落地。整体看来，本月中央政府对于房企融资的监管推出的相关政策较少，对于房企的销售回款以及部分流动性出现问题的企业有一定的利好。本月融资总量环比大幅增加，融资成本继续保持低位本月100家典型房企的融资总量为622.1亿元，环比增加61.8%，同比减少28%。其中债券发行了372.1亿元，环比增加95.1%，同比减少18.2%。本月房企融资成本3.69%，环比上升0.16pct，同比下降1.93pct。其中境内融资成本3.1%，环比下降0.42pct，发债主体仍然是集中在招商蛇口、华润置地等国企央企以及财务状况较好的万科等民营房企；境外融资成本6.79%，主要是合景泰富发行的一笔约7.95亿美元的境外优先票据，利率为6%。万物云完成上市，金科服务被要约收购本月万科旗下的物业公司万物云于29日完成了IPO，因此截至2022年9月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别有13家和19家。本月收并购市场上出现了两笔大型的并购案，分别是华润万象生活收购祥生物业，以及金科服务二股东博裕资本要约收购金科服务全部股份。由于部分房企的流动性问题仍在持续，市场上仍有可能继续出现这种大型并购案。

??企业发债

??01. 债券发行：融资总量环比大幅增加，但仍处于低位

??2022年9月100家典型房企的融资总量为622.1亿元，环比增加61.8%，同比减少28%。房企融资量虽然环比大幅增加，但是仍然处于近几年的低位,可见房企融资难问题仍然较为突出。从融资结构来看，境内债权融资533.86亿元，环比增加85.6%，同比增加15.8%；境外债权融资63.4亿元，环比增加106%，同比减少75.3%；本月资产证券化融资24.84亿元，环比减少55.7%，同比减少83.1%。

??9月房企发债372.1亿元，环比增加95.1%，同比减少18.2%。其中，境外发债约63.4元，同比减少69.5%，主要是合景泰富发行了1笔7.95亿美元的优先票据，整体看来房企境外发债仍然持续低迷。境内发债308.7亿元，环比增加61.9%，同比增加24.7%。其中，公司债发行117.9亿元，环比增加210.3%，同比减少0.8%；中期票据发行149.8亿元，环比增加11.2%，同比增加279.2%。境内发债主体仍然基本为央企国企，除此之外还有部分经营情况良好的民营房企，比如旭辉、碧桂园、新城都在本月完成发行了中债增担保中期票据。

??2022年9月100家典型房企新增债券类融资成本3.69%，环比上升0.16pct，同比下降1.93pct。其中境内融资成本3.1%，环比下降0.42pct，发债主体仍然是集中在招商蛇口、华润置地等国企央企以及财务状况较好的万科等民营房企；境外融资成本6.79%，主要是合景泰富发行的一笔约7.95亿美元的境外优先票据，利率为6%。2022年1-9月100家典型房企新增债券类融资成本4.3%，较2021年全年下降1.08个百分点，其中境外债券融资成本7.65%，较2021年全年上升0.53个百分点，境内债券融资成本3.7%，较2021年全年下降0.43个百分点。

??具体企业表现来看，9月发债量最大的企业是华润置地，发债总量达到了80亿元，企业在月内共发行了20亿元的公司债、30亿元的中期票据以及一笔30亿元的CMBS。本月发行债券的企业有19家，发债企业个数环比增加4家。从发债年限来看，金融街发行了一笔期限长达20.82年的CMBS。从债券发行利率表现来看，上实城开发行的一笔15亿元的超短融利率仅为1.67%，是本月房企发行的所有债券中最低。

??02. 债券期限：本月到期债券类459亿元

??本月房企共有37笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为459亿元，环比减少6.8%，偿债潮仍在持续。其中，蓝光到期的1只公司债、华夏幸福的一笔美元债以及佳兆业的一笔境外优先票据都已经出现了实质性违约。

??提前关注到2022年10月将有41笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为632亿元，环比增加37.7%。其中，华夏幸福的1只公司债、蓝光的一只中期票据，以及阳光城的1只中期票据已经出现了实质性违约。从到期债券规模来看，单笔金额最高是恒大于2020年发行的境外优先票据，规模约为138.73亿元人民币。

??在债务违约方面，本月没有房企官宣出现债务违约，但是期后亿达中国在10月3日宣布有一笔345万美元的优先票据出现了本金违约。整体来看，2022年以来已经有不少房企曝出了债务违约事件，而由于当前仍有部分房企存在流动性问题，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，仍需要行业注意。

??上市和股票

??03. 拟上市房企：本月仍没有新增房企和房企旗下公司递交上市申请

??本月没有新增房企递交上市申请，因此截至2022年9月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企为13家，其中有12家房企在招股书过期后都没有更新招股书，未来是否会继续上市进程还有待观察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月没有新增房企旗下公司递交上市申请。由于万物云已经在9月份完成了上市，因此截至2022年9月底，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有19家，其中大部分企业的招股书都已过期，未来是否还会坚持上市有待观察。    

??04. IPO和增发：万物云完成上市，IPO所得净额约为56亿港元

??本月万物云于9月29日完成上市，IPO发售价为49.35港元/股，发行的股份数量为1.17亿股，因此所得IPO净额约为56亿港元，截至9月底新上市的房企旗下公司增至6家。由于近期递交上市申请的房企及房企旗下公司数量明显减少，港交所对于已交表的企业的审核也较为严格，规模较小的房企和房企旗下公司的上市将会越发艰难，同时上市之后破发的情况也屡屡出现，也动摇了房企及旗下公司上市的信心。

??05. 股权变动：华润万象生活收购祥生物业，博裕资本要约收购金科服务

??本月在物管市场上出现了两笔大规模的收并购事件，分别是华润万象生活收购祥生物业，以及金科服务二股东博裕资本要约收购金科服务全部股份。由于部分房企的流动性问题仍在持续，市场上仍有可能继续出现这种大型并购案。本月房企的股权变动相对较少，有部分房企出现了股东对公司股份的增持减持。

??在增持方面，旭辉的大股东在本月继续大量增持公司股票，支持公司的发展，提振市场信心。减持方面则主要是泰禾集团和中南建设的控股股东因为流动性问题被强制减持，这些流动性出现问题的房企何时能稳定其资金情况仍然有待观察。

??06. 股价变动：两市地产相关股整月上涨比例均不到22%

??本月两市的地产相关股表现都相当萎靡，A股整月上涨的地产股占比不到22%，H股更是仅有11%。在H股方面，本月金科服务的月涨幅达到了36.16%，是H股涨幅最大的地产相关股。企业股价在27日宣布了博裕资本的要约收购之后大幅上涨了32.59%，最终使得整月的涨幅达到了36.16%。

??整体来看，由于本月大多数房企的股价表现都较为一般，物业股的表现相对更好。在A股房企方面，本月华发股份的涨幅较大，企业股价在上半月持续上涨，下半月则持续震荡回调，最终整月的涨幅为24.68%，成为了A股涨幅最大的房企。公司股价在月初大涨的主要原因是企业的中期业绩较为亮眼，在行业整体下行的背景下逆势增长，再加上上半月A股地产股走强，因此带动企股价迎来大幅上涨。