??核心结论

??■ 2022年1-4月房企境内外发债2350亿元，同比下降41%。2020年后境内债主导地位短期内难以改变。

??■ 4月国内政策不断输出利好，重新点燃房地产回暖希望，市场信心有望在此一轮积极政策中加速修复。

??■ 4月房企到期债务压力重回400亿缺口，关键时期考验房企“输血”与“造血”的各项能力。

??年内融资观察

??1、2022年1-4月房企债券发债规模2350亿，同比下降41%

??根据贝壳研究院统计，2022年1-4月房企境内、境外债券融资累计约2350亿元，同比下降41%，降幅较今年一季度收窄2个百分点。2018年高位以来，前4月累计融资规模逐年下滑的趋势显著，且2022年下滑幅度出现明显加速。

??今年以来，新冠肺炎疫情和乌克兰危机导致的风险挑战增多，我国经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，房地产行业深受影响。随着国内各级政府机关积极政策的释放，国内经济与房地产市场修复有望提速，而传导至投资者信心回升的周期也将会缩短。

??2、2020年后境内债券规模主导地位将长期保持

??2022年1-4月境外债券规模约442亿元（人民币），同比减少65%，其规模占比进一步下滑至19%，较2021年同期下降13个百分点。境内融资规模约1908亿元，同比减少30%，其规模占比提升至81%。

??从境内外融资结构上看，2020年是一个明显的分水岭，预计未来长期我国房企的融资渠道都将会以境内为主导。

??当期融资观察

??1、2022年4月房企债券发行规模回落，后期政策导向将影响房企融资渠道选择

??2022年4月，房地产板块境内、境外债券融资共发行63笔，较上月减少23笔，发行规模折合人民币约617亿元，环比减少30%，同比减少34%。其中，4月境内债券融资530亿元，环比减少25.4%，同比减少32.7%。境外方面，境外融资折合人民币约87亿元，环比减少47.9%，同比减少41.2%，境外融资规模单月占比低于15%。

??4月，政府不断出手稳定市场。重点关注月中金融监管部门向主要几家AMC和18家银行提供了12家房企的清单，将有助于防范化解房企债务风险，借此时机房企融资方向有可能向银行贷款、借款方向偏移。另外，并购相关融资举措仍是下一步关注重点。

??2、4月境内、外债券利率均呈现下降趋势

??4月境内债券融资平均票面利率为3.46%，较上月下降43个基点。由央、国企领衔的境内融资，票面利率稳步下降。

??境外债券融资平均票面利率6.87%，较上月下降118个基点。主要是4月内，远洋集团与九龙仓置业分别发行了票面利率低于4%的多笔境外债券，由于发行量较少，典型的个体的影响力扩大，将整体利率水平下拉。

??3、4月境内、外债券发行期限分别增加0.4年

??4月境内债券融资发行平均期限为4.3年，较上月增加约0.4年，受发行人主体性质的影响，发行信用提升，3年及以上的境内债占比提升至64%。境外方面，券融资发行平均期限为2.2年，较上月同样增加约0.4年。

??4、4月房企偿债缺口回升至400亿规模，关键期考验房企“自我造血”能力

??2022年4月境内外债券融资到期债务规模约1013亿元，较上月减少5.8%，同比减少26.3%，到期债务净额396亿，偿债缺口回升到400亿规模，房企债务承压。

??根据贝壳研究院统计，4月29日至5月5日七天内，全国主要城市公开发布鼓励和放松类调控政策22次，与三月全月水平持平，城市调控积极调整，房地产市场销售回暖的希望被点燃，2022年是房企关键的一年，房企“自我造血”的能力也将在一系列积极环境中加速修复。