沈晓玲、汪维文2022-02-07 15:22:39来源：克而瑞研究中心
??对于房企来说，城市更新是一些重点城市获取核心区稀缺土地资源的唯一方式，利润虽难以复制以往，但仍有参与契机。
??近日，天津印发《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新规划、土地、调查登记管理实施细则（试行）》，自2021年8月住建部发布规定以来，已有多地出台了细化条例，“防止大拆大建”新规之下，房企城市更新该何去何从？
??住建部重磅规定传统城市更新模式难以为继
??2021年8月底，住建部正式发布《欧洲杯开户app：在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号），明确提出了避免要过度房地产化的开发建设方式。政策主要对三个方面的内容做出了规定：
??第一个就是“三严控”：严控大规模拆除，严控大规模增建，以及严控大规模搬迁。具体要求为，拆除不应大于现状总建面积的20%，拆建比不大于2，以及就地、就近安置率不宜低于50%。其实从这三条具体规定来看，过去的成片城市更新模式基本难以为继。首先官方定性，否定了过去全面拆建的房地产化开发模式，其次过去的城市更新模式中，往往有一片土地被划定为“融资区”，即由政府划拨给开发商，留作开发商开发出售取得利润，新规定下，拆除面积有限还直接限制增建，这一盈利模式被打破。并且规定中还有不短时间、大规模拆迁城中村等连片社区，控制城市住房年均租金涨幅不超过5%。
??第二是除了诸多规模上的限制性政策之外，通知中还要求要保留利用既有建筑，不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑。保持老城格局尺度，严格控制建筑高度，最大限度保留老城区具有特色的格局和肌理。延续城市特色风貌，不破坏地形地貌，不伐移老树和有乡土特点的现有树木，保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。其实近年来，城市更新一直都秉持着保护式的开发模式，因此这一条规定影响并不大。
??第三通知中要求坚持量力而行，稳妥推进改造提升。加强统筹谋划，完善审批流程和标准规范，拓宽融资渠道，有效防范地方政府债务风险，坚决遏制新增隐性债务，不得以棚户区改造名义开展城市更新，探索探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。即要求地方政府进一步加强把控，既要控制自身的债务上限，又要防止开发商一方因为资金链断裂而带来的风险，预期会对城市更新的规模产生负面影响。
??可开发面积明显减少??利润受到明显影响
??为了衡量新规的影响，我们以华润深圳大冲村旧改项目为例，按照旧规定，大冲村可全部拆除，建筑面积为109万平方米，最终建成面积可以达到280万平方米，拆建比约为2.57。而新规定下，拆除面积不可超过20%，拆建比不可超过2，那么大冲村的可拆除面积上限只有21.8万平方米，而新建建面则要求控制在43.6万平方米以内。
??另外还要考虑回迁问题，当初华润给予村民的选项是1:1面积对换或者1.1万元/平方米的货币安置，实际上大多数村民都选择回迁安置，最终回迁面积为109万平方米，留给企业的剩余可开发面积约为171万平方米。因为老旧社区的改造一般处于城中心，周边土地有限，所以这种就近、就地安置基本约等于回迁，即便有就近、就地安置要求不低于50%的规定，考虑到核心区域的居民愿意接受货币化安置的概率很低，即便接受，货币补偿的成本与所属区域的商品住宅单价也相差无几，也就意味着实际上房企剩余可开发的面积也还是只有21.8万方左右。
??另外还需要考虑业态的因素，一般情况下的城市更新项目的目的在于提升城市居住功能，所以拆除重建后需要配置公建、商业、办公的面积。像大冲村新建面积中住宅与各类商业、办公业态的建面几乎为1:1，还需配建6.5万平方米，那么如果新规定下仍按照这一规定施行的话，实际归属于企业的可开发出售、出租面积还要减少。
??在利润方面，一是新规下企业可开发销售的建面减少，必然影响开发利润；二是过去由于城市更新开发周期长，因此在签订合约时，土地价格较低，实际开盘出售时房价的大幅上涨为企业带来了利润的提升，像大冲村旧改的华润城项目，2014年1期入市的销售价格仅有4.7万元/平方米，而2021年底入市的项目销售均价已达到13.2万元/平方米，未来若房价无法延续这一走势，房企的利润率也会降低；三是还需要考虑配套的因素，连片开发时，周边配套的全面提升会带来项目溢价，而新规下这一因素影响也会减弱，不利于项目售价提升。
??地方细则以落实为主
??广州停止新项目审批
??同时我们也关注到，自2021年8月住建部出台规定之后，包括天津、广州、西安等在内的很多城市也陆陆续续推出了一些欧洲杯开户app：城市更新的新规定，普遍以落实中央规定为主，严格控制大规模搬迁，防止大拆大建。不仅如此，广州还对一些新项目停止审批，对之前立项的开发项目调整了方案。
??零星更新仍有前景
??可转变思路走经营模式
??虽然中央提出了“防止大拆大建的”新政策，但城市更新作为写入“十四五”规划中的重大战略，仍然是未来各地政府工作的重点方向之一，也就意味着城市更新仍有契机。像上海最新发布的《2022年上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》，仍提及了“加快推进城市更新和旧区改造”的内容。并且中央虽然提出三严控的原则，但并非一刀切全国统一施行，各地还需要按照地方情况和实际项目情况去落实。
??在此背景下， 我们建议房企调整策略，一是遵循中央新政“有机更新”的落点，由整拆整建到有序更新、零星更新转变。秉持这一思路，在开发上做一些小范围更新，或者逐步、多期更新。这种零星开发的模式周期短、投入少，在资金相对紧张的大环境下，更加适合房企，并且由于地处核心区，不论是出售还是出租，前景都值得看好。
??二是切换赛道，多关注工厂、商办以及非核心地段城市更新项目。新规主要是针对老城区和住宅类项目，因此许多工厂、商业旧改以及非核心地段仍然会延续之前的开发方式，并且有的还不涉及回迁问题。另外结合地方规定来看，各地对于产业转型升级支持力度较大，企业可以更多与政府合作，通过产业导入的方式参与到这类城市更新之中。
??三是在新建业态上，建议房企顺应政策要求，由开发模式向经营模式转变，更多尝试商住并举的措施，以住宅用于回迁和出售，自持商业部分经营。以华润大冲村为例，如果按照新规开发，住宅部分就可以全部用于回迁，企业自持开发21万方左右的办公、商业业态分享租金收益。
??整体来说，中央8.31政策制定之后，各地都积极传达落实新规，调整城市更新模式，但是中央是原则上规定，各个地方政府也会因地制宜出台政策，毕竟很多地方已经被限制不能开建新城，若老城难以更新则发展会陷入停滞。而对于房企来说，城市更新是一些重点城市获取核心区稀缺土地资源的唯一方式，利润虽难以复制以往，但仍有参与契机。未来可以更多关注政策动向，落实有机更新，零星更新。
