??导读

??育龄家庭生育意愿低迷、新生儿数量急剧下滑，加剧了人口年龄结构失衡，进一步凸显人口老龄化。

??2021年，中国正式步入深度老龄化社会，65岁以上老年人口突破2亿人，占比多达14.2%。现阶段哪些城市已陷入老龄化窠臼？人口老龄化形成动因究竟是什么？对房地产市场又有什么影响？

??01

??老龄社会加速到来

??东北川渝苏沪等老龄程度超全国

??……略……

??一、2021年中国步入深度老龄化，65岁以上老人超2亿占比快增至14%

??2021年，中国已步入深度老龄化社会。65岁以上人口占比超过7%即为老龄化社会，占比超过14%为深度老龄化，参照这一国际标准，2000年中国就已经进入老龄化社会，2021年，全国65岁以上年龄人口占比达到14.2%，正式迈入深度老龄化社会。

??老龄人口规模激增，中国65岁以上人口突破2亿。随着上世纪婴儿潮人口步入老年，中国老龄人口规模急速增长，截至2021年底，60岁及以上人口老年人达到2.67亿，65岁及以上年龄人口规模达到2.01亿，同比再增加995万，较2010年增长约68%。

??老龄化还在加速，进程明显快于西方发达国家。2000-2010年，中国65岁以上老年人口占比累计增长1.9个百分点，而此后的2011-2020十年间，老年人占比累计增长5.1个百分点，老龄化进程明显加快。相较西方发达国家，中国老龄化速率更快，从2000-2021年，短短21年时间中国就从老龄化社会迈入了深度老龄化，而这一进程，英美德等发达国家普遍用时40年以上，法国更是走了115年。

??社会养老负担加重，老年抚养比倍增至20.8%。2000年，老年抚养比还不到10%，意即平均10个以上劳动年龄人口赡养1位老人，到2010年六普时期，老年抚养比小幅增至11.9%，劳动年龄人口是老年人口的8倍。近十年，老龄化提速叠加少子化效应显现，老年抚养比快增，2021年，老年抚养比高达20.8%，即社会平均不到5个年轻人赡养1位老人。

??二、东北川渝苏沪等老龄比超16%以上高于全国, 老龄化将抑制住房消费

??……略……

??02

??老龄化城市分布特征及形成动因解析

??……略……

??一、城市筛选：53城陷入老龄化窠臼，四川及东北三省最严峻

??……略……

??1、上海、大连等53城人口老龄化，南通、南充等9城超级老龄化

??参照国际标准，社会进入老龄化的标志是60岁以上人口占比超过10%、65岁以上人口占比超过7%，65岁以上人口占比超过14%即为深度老龄化社会，占比超过20%则为超级老龄化社会。结合2020年中国老年人口平均占比——60岁及以上年龄人口比重18.7%、65岁及以上年龄人口比重13.5%，再加上样本数量等方面综合考量，我们定义60岁以上人口占比超23%、65岁及以上占比超16%的城市为老龄化城市。

??按照这一筛选标准，全国共有53个老龄化城市入选。半数以上入围城市60岁及以上年龄人口占比超过1/4，抚顺、乌兰察布等城市3成以上人口是超过60岁的老年人，青年人口外流、经济发展活力不足已然形成恶性循环。

??南通、资阳、泰州等11城已率先步入超级老龄化社会，65岁及以上人口占比超过20%，社会养老负担异常沉重。以南通为例，15-59岁劳动年龄人口比重收缩至59%，老年抚养比高达51%，社会平均不到2个年轻人赡养1位老人，根据南通人社局公布数据，2020年全市企业职工养老保险基金基金收入252.84亿元，基金支出300.08亿元，养老金收支已存在不小的缺口。

??2、四川及东北三省老龄化问题严峻，辽宁近8成地级市严重老龄化

??……略……

??二、动因解析：就业难青壮年机械迁出，叠加生育率低人口自然负增长

??……略……

??1、支柱产业缺失致劳动力外流，青年人口机械负增长加速老龄化进程

??产业发展陷入瓶颈，就业机会不足导致劳动年龄人口外流，或人口被高能级城市虹吸，是老龄化城市形成的重要原因。由于劳动年龄人口是购房主力军，青壮年人口流失，也意味着相当规模的潜在购房需求随之外流，这类老龄化城市的房地产市场前景不容乐观。

??四川是中西部第一人口大省，也是典型的劳务输出大省，劳动力外流致使近6成的四川地级市先行步入深度老龄化社会。以遂宁为例，常年在外务工人员规模多达100余万，其中在省外务工人员超过55万，每年都有3-4万人就此安家外地，并将户籍迁出遂宁，2020年，遂宁户籍人口共计迁入1.39万人，迁出3.03万人，人口机械减少1.6万人。

??牡丹江、广元等年均净迁出人口超过1万，盐城、南充更是净流失超5万。10个典型的人口迁出型老龄化城市中，南充人口流失问题最为严峻，2017年，南充人口自然增长2.87万，但户籍人口规模仍然下降了8.6万，原因就在于超过11万人机械迁出，2018-2020年，南充人口机械迁出规模保持在每年7万人以上。

??盐城、扬州、黄山劳动力被长三角核心城市虹吸，人口机械迁出规模呈递增趋势。近年来，南京、杭州等强二线城市纷纷“下场抢人”，对长三角其他城市的人口虹吸力明显增强，受此影响，盐城、扬州、黄山等城市劳动力加速流出。例如扬州，人口净迁出规模由2016年的3391人，逐年增长至2020年的13444人，近乎翻了两番。

??2、生育意愿低新生儿人数一降再降，人口自然负增长变相抬升老年比重

??育龄家庭生育意愿低迷、新生儿数量急剧下滑，加剧了人口年龄结构失衡，进一步凸显人口老龄化。受生育观念转变、生育负担加重、二胎政策效应减弱影响，近几年我国人口出生率持续走低，2020年，全国人口出生率降至8.5‰，创1978年以来新低。

??老龄化城市人口出生率普遍更低，例如镇江、南通等强三线城市，经济高速发展、城镇化快速推进也同步抬高了子女生育成本，2020年出生率不足7‰，显著低于全国平均水平。又比如抚顺、阜新等弱三四线城市，发展停滞不前倒逼育龄劳动力外出谋生，新生人口也随之外流，2020年人口出生率跌破5‰，排名全国倒数。

??更令人担忧的是，不少老龄化城市出生率低于死亡率，人口陷入自然负增长。同样难逃新生儿减少带来的人口结构失衡困境，2020年大连出生4.1万人，死亡5.8万人，人口自然增长转入负数区间，2021年，大连人口自然减少1.6万，长此以往，潜在购房需求萎缩，房地产市场规模增长也将受限。

??南通、舟山、阜新、抚顺等老龄化城市连续5年以上人口自然负增长。其中，南通、舟山人口减量幅度还在逐渐扩大，典型如南通，2016年人口自然净减少643人，2020年人口净减少3万人，提升2个数量级。

??03

??典型三线城市老龄化动因及对楼市影响

??……略……

??一、宜昌：人口自然及机械负增长，2017年楼市陷入调整期成交趋势下行

??……略……

??1、出生率偏低近两年人口自然负增长，2014年以来人口机械负增长

??聚焦宜昌人口增减变化，不乏以下两方面的典型特征：

??其一，宜昌人口出生率长期偏低，人口自然增长连续两年陷入负增长。宜昌人口出生率长期低于10‰，2018年以来出生率更是持续走低，2021年已跌至4.8‰，明显低于同期全国出生率7.5‰。值得担忧的是，宜昌人口自然增长连续两年陷入负增长，且有进一步恶化的趋势。2020年，宜昌人口自然负增长0.2万人。2021年，宜昌人口自然负增长0.9万人。

??其二，宜昌本地人口不断外流，2014年以来人口机械负增长。2014年至2021年，宜昌户籍人口由400.4万人持续回落至387.9万人，净减少12.5万人，反映本地人口不断外流。2014年以来，宜昌人口机械增长陷入负增长。尤其是2016年，人口机械负增长4.5万人，创近年来历史新高。2021年，宜昌人口机械负增长1.1万人。

??2、2016年城镇在岗职工、楼市成交皆创新高，随后双双步入下降通道

??宜昌商品住宅销售面积与城镇在岗职工人数存在较强的相关性，体现在以下两个方面：

??其一，2011年至2016年，宜昌城镇在岗职工人数由65.6万人逐年提升至94.3万人，商品住宅销售面积同样由318万平方米持续提升至550万平方米。尤其是2016年，宜昌城镇在岗职工人数、商品住宅销售面积双创历史新高。

??其二，2017年至2020年，宜昌城镇在岗职工人数持续走低，商品住宅销售面积整体呈下行趋势。2020年，宜昌城镇在岗职工人数降至82.3万人，商品住宅销售面积跌至394万平方米，较2016年历史峰值分别下降13%和28%。

??究其原因在于城镇在岗职工既是年轻劳动力，又是房地产市场潜在置业群体。一般情况下，城镇在岗职工人数持续提升，预示着房地产市场需求持续扩容，成交规模或将步入上升通道；城镇在岗职工人数持续下行，预示着房地产市场需求持续萎缩，成交规模或将步入下降通道。

??即便是宜昌主城区，2017年以来房地产市场同样陷入调整期，一、二手房成交趋势性下行。2018年至2021年，宜昌主城区商品住宅成交面积由339万平方米持续下滑至221万平方米，累计跌幅多达35%；二手住宅则由130万平方米小幅回落至113万平方米，累计跌幅达13%。2022年1-9月，宜昌主城区商品住宅成交127万平方米，同比下降26%，二手住宅成交87万平方米，同比下降3%。

??二、常德：少儿及劳动力双降，需求急剧萎缩前三季度成交跌幅近6成

??……略……

??1、优生观念盛行少儿占比全省垫底，劳动力十年间流失两成

??常德人口老龄化问题异常严峻，既是居民生育意愿长期低迷的结果，也与人口持续流失和外迁高度相关。具体来说：

??第一，作为计划生育模范城市，少生优生观念深入人心，近年生育政策放宽效应递减，新生儿数量一降再降，少儿人口占比全省垫底。上世纪80年代以来，常德一直是计划生育标杆城市，1982年首创性推出了计划生育“一票否决”制度，有效控制住人口数量地同时，也对社会生育理念产生了深远的影响。近年来，两次生育政策放宽的刺激效应明显递减，例如2014年开始执行单独二孩政策后，常德出生人口数量连续两年小幅回升，但2016年全面二胎放开后，常德新生儿数量不升反降，全年仅出生5.81万人，同比下降6千人，2017年以后出生人口规模更是一跌再跌。正因为此，2020年，常德0-14岁年龄人口占比只有14.9%，排名全省垫底。

??第二，青年人口加速外流，十年劳动力规模骤减20%，劳动年龄人口占比降速全省第一。2010年，常德有常住人口572万，户籍人口623万，常住户籍人口比为0.92，而到了2020年，常德常住人口降至528万，常住户籍人口比降至0.88，表明人口外流趋势加剧。“六普”到“七普”十年间，常德15-59岁劳动力占比由69%降至60%，降幅多达9.3个百分点，排名全省第一，劳动年龄人口绝对量由397万骤降至317万，降幅多达20%。

??2、棚改退出后成交规模急剧缩水，仅武陵区人口迁入需求有支撑

??尽管常德人口深度老龄化且负增长，但作为湖南棚改第一大市，在前期天量棚改征拆刺激下，常德房地产市场规模保持在可观区间。2017-2020年，常德棚改如火如荼，开工量稳居全省第一位。2017、2018年，常德棚改计划开工量分别达到4.9万户、3.6万户，助力楼市去库存，全市商品住宅成交规模快速走高。2019-2020年，常德棚改规模有所收缩，但每年棚改开工量仍然超过1万户，占全省比重不降反升至15%以上，得益于棚改支撑，常德新房成交规模小幅回落但并未明显失速。2021年以来，常德棚改规模显著缩水，人口规模下降和结构失衡所带来的需求增长乏力问题逐渐显现，房地产市场走弱，2022年前9月，常德商品住宅成交78万平方米，同比下跌59%。

??细化到区域市场，人口流动加剧常德房地产市场区域分化。2010-2020年，常德近9成区县常住人口负增长，只有中心城区武陵区例外。十年间，武陵区常住人口增长11万人，其余8个区县常住人口皆为负增长，其中，鼎城区、澧县、安乡县常住人口规模缩减超10万人，津市市、安乡县人口累计降幅超过15%。

??此外，武陵区也是常德唯一一个尚未进入深度老龄化的区县。由于吸附了一部分区县青年劳动力，武陵区15-59岁年龄人口占比达到67.8%，65岁以上人口占比低至13.4%，而其他所有区县65岁以上年龄人口占比均超17%，安乡、桃源、石门等6县已步入超级老龄化。

??人口正增长且相对年轻化的武陵区，与人口净流出且深度老龄化的鼎城区，房地产市场规模存在数量级差异。近5年，武陵区商品住宅年均成交206万平方米，而鼎城区年均成交37万平方米，相差近6倍。

??通过吸附郊县青年劳动力，引入购房需求，人口结构相对年轻的武陵区楼市更为坚挺。事实上，受限于生育意愿不足，武陵区人口自然增长率一直偏低，2021年更是转负，出生率仅为6.5‰，自然增长率-2.38‰，较2020年下降2.67个千分点，由此推断，武陵区人口净增长主要依赖人口迁入。

??作为常德的中心城区，依托纺织等劳动密集型产业，武陵区吸附下辖郊县青年劳动力，并同步导入购房需求。受益于此，武陵区房地产市场表现相对坚挺，2022年前9月商品住宅成交面积仍达到64万平方米，同比下降46%，跌幅小于全市平均水平。

??反观人口严重流失且年龄结构失衡的鼎城区，潜在需求趋于萎缩，楼市前景难言乐观。近几年，鼎城区每年都有4千左右人口迁出，净迁出人口规模约2-3千人，占户籍人口的3‰左右。在较大规模的棚改支撑下，2018-2021鼎城区楼市成交尚保持30万平方米左右规模。但随着棚改退潮，受制于购房需求不济，鼎城区房地产市场前景不容乐观，2022年前9月鼎城区商品住宅成交面积仅有8万平方米，同比下跌79%。

??三、南充：劳动力过度流失致需求萎缩，人口负增长区县成交领跌

??……略……

??1、超级老龄化诱因劳动力过度流失，2013年至今人口机械负增长67万

??……略……

??2、需求萎缩主城区成交跌幅超4成，嘉陵区人口负增长成交腰斩

??……略……

??四、烟台：短期劳动力外流致需求枯竭，长期承接省内人口迁移支撑需求

??……略……

??1、人口自然增长停滞甚至负增长，年均人口机械负增长0.5万

??……略……

??2、需求近乎枯竭市场一片红海，疫情阴霾下旅游地产成重灾区

??……略……

??3、长期山东省人口将向济南及胶东半岛迁移，烟台享人口迁移红利

??……略……

??五、总结：烟台南通等这类需求仍有支撑，宜昌南充等楼市会深度衰退

??……略……

??04

??展望

??到2050年总量减少叠加老龄比倍增

??大湾区享年轻化需求支撑

??……略……

??一、2032年中国将进入超级老龄化社会，2050年老龄人口倍增占比三成

??假设总和生育率划分为乐观1.6、中性1.2及悲观1.0三种不同模型，分别预测未来中国人口，不难发现以下两方面的典型特征：

??其一，2022年我国大概率将迎来人口拐点，最迟发生在2030年。乐观预测我国人口拐点或将发生在2030年，全国总人口峰值有望达到14.21亿人。中性及悲观预测2022年我国均将迎来人口拐点，全国总人口峰值或将定格在2021年的14.13亿人。我国人口拐点能否顺利向后延期，二胎、三胎将起到至关重要的作用。

??其二，到2050年，我国总人口或将减少0.7-1.9亿人。到2050年，乐观预测全国总人口或将跌至13.5亿人，较历史峰值14.21亿人净减少约0.71亿人。中性及悲观预测全国总人口或将分别跌至12.65亿人和12.24亿人，较历史峰值14.13亿人分别净减少1.47亿人和1.89亿人。

??我国人口老龄化已是大势所趋，65岁及以上老年人口将逐年攀升，短期仍将保持较快增长态势，大约到2040年老年人口增速才将有所走缓。预计到2033年，我国65岁及以上老年人口或将历史性突破3亿人。到2050年，65岁及以上老年人口或将升至3.93亿人，较2021年净增长1.93亿人，近乎翻倍增长。

??我国大概率将在2032年进入超级老龄化社会。依据上述三种人口预测模型，中性及悲观预测到2031年，全国65岁及以上老年人口占比均将突破20%，预示着我国将进入超级老龄化社会，乐观预测我国也将在2032年步入超级老龄化社会。

??到2050年，我国65岁及以上老年人口占比或将攀升至30%附近。到2050年，中性及悲观预测我国65岁及以上老年人口占比均将突破30%，分别达到31.1%和32.2%，乐观预测我国65岁及以上老年人口占比或将达到29.1%。

??二、经济落差致老龄化问题难解甚至恶化，仅南通、烟台等有增量需求支撑

??聚焦53个老龄化城市，可以简单划分为以下三类：

??其一，烟台、南通、大连等4城经济基本面相较优质，有望吸附周边三四线城市外出劳动力，长期市场需求有支撑。例如南通，2020年跻身万亿GDP城市，对苏北地区三四线城市具备较强吸附力，人口老龄化主要还是受结构性因素影响，体现于本地高素质人才不断向上海、苏州等长三角地区核心一二线城市迁移。长期来看，在苏北地区三四线城市年轻劳动力不断流入的情况下，南通市场需求仍有支撑，房地产市场有望逐步回稳。

??其二，宜昌、扬州、舟山等16城经济发展较省会城市存在较大落差，外来劳动力增长或将放缓，甚至本地人口或将向省会城市迁移，市场需求或将陷入瓶颈。例如宜昌，在湖北省可谓是第三大经济强市，在省内具备一定的人口吸附力，但较武汉经济发展差距正不断拉大，长期来看外来劳动力人口增长或将明显放缓，甚至于本地人口也将向武汉聚集。受此影响，宜昌人口老龄化问题或将有所加剧，市场需求或将增长乏力，房地产市场仍需经历较长时间的调整期。

??其三，南充、常德、本溪等33城经济发展较省会城市落差或将不断拉大，本地人口外流趋势或将不可逆转，长期市场需求或将陷入衰竭。例如南充，既是四川省人口第二大市，也是全省人口输出第一大市，2010年至2020年常住人口净减少67万人。随着成都经济加速崛起，南充较成都经济发展落差或将不断拉大，本地人口或将继续向成都聚集，人口老龄化问题或将不断恶化，长期市场需求或将陷入衰竭。受此影响，南充房地产市场调整周期或将较长，调整幅度也将更为剧烈。

??三、2030年157城超级老龄化需求乏力，大湾区人口年轻化楼市有支撑

??到2030年，大约157个地级市或将进入超级老龄化社会。到2030年，预计全国65岁及以上老年人口或将达到2.71亿人，占比接近20%。其中，大约157个地级市将进入超级老龄化社会，意味着65岁及以上老年人口占比将达到20%以上，其中不乏上海、北京、天津、沈阳、大连、长春、哈尔滨等部分一二线城市。可以预见的是，随着超级老龄化社会到来，过半地级市房地产市场需求增长或将愈加乏力，成交规模或将缓步下行。

??到2030年，大约23个三四线城市65岁及以上老年人口占比或将突破30%，东北三省老龄化问题异常严峻。到2030年，预计本溪、通化、鸡西等23个三四线城市65岁及以上老年人口占比或将达到30%以上，东北三省老龄化问题最为严峻，34个地级市便有18个三四线城市入围，占比过半。可以预见的是，随着老年人口占比不断高企，本溪、通化、鸡西等23城房地产市场需求或将陷入衰退期，成交规模或将显著缩量。

??到2030年，大约17城65岁及以上老年人口占比仍将低于14%。到2030年，深圳、东莞、厦门等17个地级市或将处于老龄化社会到深度老龄化社会的过渡阶段，65岁及以上老年人口占比或将低于14%，主要集中在大湾区，9个地级市便有7个地级市入围，占比接近80%。可以预见的是，随着年轻劳动力人口不断涌入，深圳、东莞、厦门等17城房地产市场需求或将相对充裕，成交规模有望保持在较高水平。