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??2023年3月31日，世茂服务(873.HK)发布2022年全年业绩报告。报告期内，世茂服务实现营业收入86.37亿元，同比增长4.0%；合约面积3.41亿平方米，同比增长10.8%，在管面积2.62亿平方米，同比增长8.7%。

??2022年在宏观经济环境变化，疫情及上游行业深度调整的影响下，物业行业面临了巨大的挑战与压力，行业增速明显放缓。在行业动荡下，世茂服务始终坚持战略定力，以务实求是的态度，取得了总收入和管理面积的稳步增长，保持了可持续发展的基本优势。此外，世茂服务主动拥抱行业变革，报告期内，来自第三方项目合约面积占比高达77%，独立发展能力进一步凸显。

??经营底盘坚实稳固，物业管理在住宅、学校及医院业态细分赛道做深打透

??截至12月31日，世茂服务物业管理服务实现营收50.42亿元，收入占比58.4%，同比增长20.91%，毛利额占比稳定提升至58%，是公司最核心的利润来源。

??核心业务稳步提升得益于用户响应性组织的建立。2021年以来，世茂服务围绕“美好100+1，服务不止满意”，全面构建用户响应型组织，连续两年获得“中国物业服务满意度百强企业”名单榜首荣誉，并以97%的续约率保持行业领先。

??此外，世茂服务明确不以追求规模为第一目标，而是通过细分赛道领先策略，主动建立垂直领域的市场优势。2022年，借助中国学校物业管理企业TOP1的 “浙大新宇”及专注医院后勤服务领域超20年经验的“吉立物业”的管理优势，世茂服务在高校及医院领域取得全面发展。

??2022年浙大新宇克服疫情影响，成功中标多个标杆级优质项目，新增项目年饱和收入达2.89亿元，同比增长24%；吉立物业在长沙的三甲医院占有率超30%，并实现湖南湘雅系的全覆盖。而高校和医院服务业态的特殊性，也为未来世茂服务 “专业公建物业管理”加“细分场景增值服务”的实现提供了优质的土壤。

??第三方项目合约面积占比高达77%，市场竞争优势凸显，业务独立性稳步增强

??2022年，世茂服务独立性及均衡性稳步增强，在激烈的市场竞争中取得了优异的外拓成绩，为公司未来全面健康可持续的发展夯实了基础，体现出优秀的发展韧性。

??报告期内，世茂服务合约面积达3.4亿平方米，其中来自世茂集团及来自第三方的项目面积占比分别为23%，77%。其中，世茂服务第三方市场拓展合约面积占比高达38%，成为最大的面积来源。2022年，世茂服务新增第三方拓展合约面积超4千万平方米，与2019年相比，复合增长率达181%，外拓势头强劲，显示了强有力的独立发展能力。

??在外拓面积迅猛增长的同时，世茂服务也十分注重项目的组合价值：通过集中化策略聚焦城市，不断提高单城市项目浓密度，有效降本增效，截至报告期末，世茂服务实现单城市合约面积238.7万平方米，项目集中度进一步增强；同时，世茂服务通过高价值项目业态聚集，重点布局可叠加多元增值服务的住宅及高校业态，截至目前，世茂服务高校及住宅类项目合约面积占比总计高达66%，面对高价值项目客户需求的多样性，未来有望撬动更高的单位面积。

??社区增值业务聚焦“用户+”流量运营变现  养老业务收入增长近5倍

??对于增值服务业务，世茂服务采取了“相关多元化策略”，在业务选择上聚焦更具成长性的C端“用户+”业务，明确以市场化发展方式进行主动探索。

??在“用户+”业务中，世茂服务始终坚持轻资产运作的形式，着重关注新零售、养老、托育、团餐四个业务线，值得一提的是，托育、养老、团餐三块业务已经完成独立于社区“先外后内”的发展，率先跑通了商业模式，已达到一定的市场化水平，其中养老业务在2022年更是取得了大发展，收入同比增长近5倍，增长迅猛。

??伴随着老龄化社会的持续发展，“加强养老服务保障”逐步成为保障基本民生和发展社会事业的工作重点之一，在国家鼓励物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式的背景下，世茂服务携手专业养老品牌椿熙堂，共同发展养老业务。截至目前，世茂服务旗下椿熙堂运营服务的社区站达325个，养老机构10个，已覆盖23座城市超30万人。

??得益于项目的“集中化”建设，通过住宅类项目和高校类项目叠加出的团餐业务也表现不俗。2022年世茂服务新增团餐项目13个，深耕北京、上海、浙江等高能级城市市场，服务项目59个，服务客户超100万人。

??打造“城市大管家”亮眼名片，塑造多个综合城市治理标杆项目，城市服务收入占比达16%

??2021年4月以来，世茂服务通过合作世路源环境和金沙田科技，快速构建起城市服务的综合能力。2022年世茂服务借助两家公司在城市服务、环卫业态的优势地位，聚焦长三角、大湾区等中国经济发达区域，快速做大做强城市服务业务。截至2022年末，世茂服务城市服务业务总合同金额达65亿元，仅2022年新增合同金额近10亿元。截至目前，世茂服务城市物业务收入占比已达16.0%，成为公司第三大收入来源。

??2022年，世茂服务拓展的多个城市服务综合治理项目取得了阶段性成绩：在武汉，世茂服务把握了政府疫后重振，发展“地摊经济”的契机，结合武汉促进商业消费的相关政策，深入参与了恩施街道的精细化治理，配合政府治理需求，将武汉市钢花辖区餐饮店最多最集中恩施街路段改造成了当地新晋网红打卡地。在南京，世茂服务通过为下关街道3个社区27个小区以及200余户沿街商铺服务的经验，总结了一系列老旧街区综合治理的经验，并将世茂服务1001管家式服务融入其中，受到街道及居民的一致好评。

??值得一提的是，在城市服务业务板块，世茂服务还实现了从设备研发制造到服务投资运营的全产业链覆盖。在上游，世茂服务除了拥有一家产品研发中心，两家制造工厂，36种智慧型设备产品外，还同时拥有超过30项国家级证书，50多项专利。在下游，世茂服务打造“城市大管家”服务名片，通过提升产品力、拓展力、运营力、组织力等，实现了产品线对于四大类场景的覆盖。

??行业长期向好趋势不变，不忘初心追求全面健康发展

??过去一年，世茂服务通过“内生+外延”双轮驱动形成四大板块业务组合，完成了关键赛道卡位并逐渐形成聚焦。同时围绕物业服务主业专注相关生活服务赛道，大力发展新零售、托育、养老、团餐等用户粘性高的C端业务，打造了多个全国领先的增值服务自主品牌。为未来的可持续健康发展铸就牢固基础。

??世茂服务管理层认为，物业服务行业仍然非常年轻，虽经历动荡，但行业长期向好的发展趋势并未改变。2023年，面对复杂多变的未来，世茂服务将不忘初心，以物业管理服务为主，培养自身核心竞争力。坚持业务独立发展，提升拓展能力和市场化竞争优势。持续精益化管理变革，深化投后一体化管理，追求有利润的收入和有现金流回报的利润，实现从“均衡”向“均好”转变，以可持续的业绩目标引领高质量发展。