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??近日，广州越秀区地标性豪宅项目——爱群荟景湾的一套顶复单位通过法拍平台成功拍卖。这场吸引了多方关注的交易最终以总价54,019,599.87元成交，折合单价约4.53万元/㎡。然而，根据拍卖页面提供的测算表格显示，买家还需额外承担高达18,138,893元的税费，这意味着该房产的实际成本接近6.1万元/㎡。

??这一数字不仅引发了市场对核心区稀缺资产价值的重新审视，也让人们意识到，“捡漏”豪宅并非想象中那么简单。在政策宽松、市场复苏的大背景下，这套房源的成交无疑成为广州楼市的一个标志性事件。

??53轮竞价背后的博弈：溢价率14%，豪宅市场回暖信号？

??这套建面约1200㎡的南向一线江景住宅，曾是爱群荟景湾最引以为傲的产品之一，坐拥珠江美景，堪称“空中别墅”。然而，由于开发商破产清算，这套房源自2024年起进入法拍程序，并在经历三轮流拍后终于成功交易。

??据公开信息显示，此次拍卖吸引了众多人关注，经过53轮激烈竞价，最终溢价率达到14%。业内人士分析，虽然成交价较历史峰值缩水约35%，但相比2024年的法拍起拍价（3万元/㎡）已有大幅回升。这不仅显示出市场对核心地段稀缺资源的认可，也折射出购房者对未来房价走势的信心正在逐步恢复。”

??税费高企争议：隐性成本是否“劝退”买家？

??值得注意的是，尽管成交单价仅为4.53万元/㎡，但买家需要额外支付一笔巨额税费。根据拍卖页面提供的测算表格，税费金额约为18,138,893元，折算下来，每平方米的成本高达61,043元。尽管实际成本突破6万元/㎡，但53轮竞价透露出该价格的“划算”属性。关键原因在于稀缺性 ：

??地段价值 ：爱群荟景湾位于越秀区沿江路，属传统富人区，周边教育、商业配套成熟，且江景资源独占；

??产品稀缺性 ：1200㎡的顶复户型在广州楼市堪称“孤品”，目前市场上同面积段江景豪宅几乎绝迹；

??政策红利 ：2024年广州取消限购后，核心区豪宅需求持续释放，而2025年商品住宅供应缩减至565万㎡（近十年最低），供需矛盾进一步加剧。

??豪宅市场分化：法拍成“抄底”新战场

??爱群荟景湾的成交并非孤例。数据显示，2024年全国法拍住宅成交额达1471.9亿元，其中核心城市豪宅法拍热度显著回升。随着广州推进“收缩供地、优化结构”政策（2025年商品住宅用地供应缩减至565万㎡），叠加城中村改造带来的需求外溢，核心区豪宅的稀缺性将进一步凸显。爱群荟景湾的案例证明，市场正在用真金白银投票——核心资产的安全边际远比表面价格更重要。

??一场法拍交易，将广州老牌豪宅爱群荟景湾再次推上舆论风口。从昔日的“天价豪宅”到如今的法拍战场，它见证了房地产市场的跌宕起伏，也昭示了核心资产在经济周期中的韧性。