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??编者按

??1992年，理想照耀现实，无论庙堂之上，还是江湖之远，对于中国经济，对于中国房地产，对于中国企业家，都是一个龙门陡开、充满希望的创造创业年份。

??30年筚路蓝缕栉风沐雨，中国房改、人民安居以及房地产市场主体的企业——成就一堆堆，往事一幕幕，燃灯者一个个。

??这一年，中国房地产报应运诞生，30年来看尽中国人居、中国城市喷薄而出的向上力量和繁荣昌盛，看见中国房地产企业和行业由无到有、由小到大的奋斗成就，我们一路同行鲜活报道行业的光荣与梦想，我们一路同行走入脱贫攻坚、抗击疫情和乡村振兴的现场，看见企业向善而生公益至上的行动与担当。

??站在未来，中国房地产报推出《向未来·再出发——人居改变中国30年大历史》大型新闻主题报道，全面深刻地记录和复活中国人居事业30年行进这段光荣与梦想的特大历史，重新思考，汇聚智慧，相信未来，再次出发。

??过去与未来，李文杰都思考过。

??从1994年入行至今，在经纪领域深耕近30年，李文杰洞悉着房地产市场的变化。现在，他想是“抓住变化做出调整的时候了。”

??2019年，李文杰入职贝壳找房任高级副总裁兼贝壳研究院院长，全面负责贝壳研究院与行业发展方面的相关工作，向贝壳找房CEO彭永东汇报。同年，贝壳成立被窝家装试水家装行业，并在2021年开启了“翻越第二座山”的征程。

??摆在李文杰面前的，是新时代与新领域的双重考验。

??9月末，中国房地产报记者一行人来到位于北京东三环的被窝家装门店，与李文杰就房地产行业未来发展进行了一次深入采访。

??虽是工作日，被窝家装门店里仍是宾客盈门，在一间刚腾出地儿的办公室，面对摄像机李文杰娓娓道来了他所理解的房地产行业的发展道路。访谈间，李文杰语言精练、思路清晰，对于数据总能脱口而出。

??就房地产行业发生的巨变，李文杰认为，根本原因是住房需求发生了变化。“新增住房需求趋势在下降，住房需求中刚性需求占比在下降，改善需求在提升；另外，人们不缺房子，但缺好房子。企业要发展好，就要抓住需求的变化，调整战略。”

??对于新业务的未来，李文杰则充满期待，“我们希望把贝壳在经纪领域的经验和方法复制到家装领域，能够为改变这个行业作出一些贡献。”

??“巨变”之下

??“经过近30年发展，我国住房在面积和质量方面都发生了非常大的变化。”李文杰告诉记者。

??1994年，李文杰入职中原地产，并参与北京中原地产创立。此后，他担任过北京中原地产董事总经理、中原地产华北区董事总经理、中原地产集团首席运营官等职。同时，李文杰还历任北京房地产中介行业协会会长、中国房地产估价师与经纪人学会副秘书长。作为市场专家，他多次参加“建设管理与房地产发展”等国内外研讨会，并发表多篇论文，为政府部门提供房地产市场调控的政策建议。

??“我应该是国内非常早的一批从事房地产经纪工作的。”李文杰介绍，我们做的第一个项目是北京第一批外销商品房——金都公寓，这类外销商品房在当时是很不错的。前段时间，我回去看了这个项目，发现与今天很多项目相比已经显得比较老旧了。现在很多普通商品房在布局、选材、外部环境等方面都进行了优化。从这个项目上，我看到住房品质发生了翻天覆地的变化。

??“另一个变化是人均住房面积的变化。”李文杰列出数据，1994年我国城镇人均住房面积是15.7平方米，经过近30年发展，我国城镇人均住房面积已经超过了40平方米。

??在令人惊喜的成绩之下，房地产行业的危机也逐渐显露。

??“我们经常说房地产的‘黄金时代’已经过去，未来可能是‘白银时代’‘青铜时代’或者‘黑铁时代’，房地产行业发生巨变，根本原因是住房需求发生了变化。”李文杰表示，新增住房需求趋势下降，住房需求中刚性需求占比下降，改善需求在提升。

??他表示，未来企业要发展好就要抓住需求变化，调整战略。“对房企而言，要从过去高周转、高杠杆的开发模式，回归到以满足消费者需求、注重品质的发展模式；对服务商而言，要锻造多样性和差异化服务，更好地满足不同群体的需求。”

??对于整个房地产市场的环境，李文杰在担忧中也透露出乐观。

??他分析，现在房地产行业和企业在下行出清周期，有阵痛是必然的。从2021年四季度以来，政策层面陆续释放了多重利好，部分区域市场已在触底回升，只是过程缓慢，市场的回温还需更外部政策支持。

??“这轮冲击对企业的影响是分化的。”李文杰说，不好的企业会被淘汰，剩下的企业可以借此机会告别高杠杆、高周转经营模式，向可持续性的模式探索转型。

??重整“秩序”

??李文杰与贝壳同时选择了求变。

??2019年，李文杰入职贝壳。同年，贝壳推出“被窝”全新家装品牌，试水新行业。2021年7月，贝壳宣布收购圣都家装。同年9月，被窝发布“十心实意，安心承诺”，向家装行业“潜规则”宣战，其中包括“恶意增项，双倍返还”“质量20项不合格，砸掉重做”“材料保真，假一赔三”等承诺，并将赔付标准写进合同中。

??“我们希望把贝壳在经纪领域的经验和方法复制到家装领域，能够为改变这个行业作出一些贡献。”李文杰说。

??这一动作，为被窝带来了“量”的增长。

??今年8月，贝壳找房发布二季度财报显示，贝壳实现总交易额6395亿元，净收入为138亿元，家装家居业务实现proforma收入（假设全季度并表圣都家装业绩的情况下）13.7亿元，逆市同比增长超过10%，完成签约合同额接近17亿元。家装业务已成为贝壳重要赛道，大家居业务已被其提到三大支柱业务之一的地位上。

??“我们的追求不止于此。”李文杰表示，最期待的是家装领域实现产业升级：第一，家装服务消费者的满意度大幅提升；第二，家装领域的服务人员，包括工厂工人、设计师和客户经理的能力和幸福感提升。

??李文杰说，过去家装领域很多工人和工长有点像外包公司，他们是一个一个小团队，装修公司会把接到的工作包给他们，然后结算费用，真正到他们手里的钱并不多，我们要改变这种模式。

??改变来自几个方面：第一，专业培训。被窝家装在北京昌平建立了精工学堂，所有产业工人和工长必须经过30天专业培训才能上岗。第二，工长和核心工人是被窝家装员工。公司为他们发工资、缴纳社保，让他们有稳定收入，这是一个基本举措。第三，员工薪酬在行业中有一定竞争力，这也是被窝家装的承诺。他们还会确保进入到公司的员工能够有尊严的生活。

??“在这样一个稳定状态下，我们的团队做出来的产品也更能满足消费者要求。”李文杰表示。对整个家装行业来说，被窝在做一个“很新”的事。

??李文杰则认为，这些难而正确的事是贝壳一直以来都在做的，未来也会坚持这么做。

??对  话

??李文杰：最美好的事是见证业主入住新房

??中国房地产报：过去30年间，我国房地产市场发生了巨大变化。站在2022年这个时间节点回望，对于过去30年您最深的感受是什么？

??李文杰：首先，最大的感受是住房品质的改变。

??1994年入行时，做的第一个项目是北京方庄的金都公寓，当时这个项目是北京第一个外销商品房，前段时间我回去看了这个项目，和今天的很多的项目相比已经显得比较老旧了。从这个项目上我看到住房的品质发生了翻天覆地的变化，现在很多普通商品房在布局、选材、外部环境等方面都优化了。

??其次，是人均住房面积的变化。1994年，我国城镇人均住房面积是15.7平方米，经过了近30年发展，我国城镇人均住房面积已经超过40平方米。能见证这样的变化，我认为是很幸运的。

??中国房地产报：在此期间，您经历最美好的事和最遗憾的事是什么？

??李文杰：对我来说最美好的事是，能见证客户住进新房时那种欢天喜地的笑脸很美好，他们发自内心的喜悦令人感同身受。另一个是，30年来房地产经纪行业的口碑发生了非常大的变化。

??遗憾的事是，房地产经纪行业发展到今天依然有很多瑕疵，如存在服务不规范、经纪人收入普遍并不高、行业人才流失率居高不下等问题，因此我们始终希望这个行业能有更大的改变。

??中国房地产报：您曾经历过1998年、2008年金融危机，当前我国经济再次面临不确定性和种种风险，整个房地产行业和企业受到的冲击很大，对此您怎么看？

??李文杰：1998年，亚洲金融危机给整个市场带来了很大变革，那一年我国最重要的一件事就是取消了福利分房，真正的迈入商品房时代。2008年，国际金融危机又让整个房地产行业的数字化发展得到了飞跃。今天，房地产再次遭遇挑战，但我认为这次危机是2008年的后遗症，原因是2008年后房地产的发展一直靠信贷不断带动开发和销售价格的增长，到2016年国家下决心调控去杠杆后市场形成了一定稳定态势，因此，我个人认为现在仍在2008年的周期中。

??现在，行业和企业处于下行出清周期，有阵痛是必然的，政策层面从2021年四季度以来陆续释放了很多利好，部分区域的市场已在触底回升，只是过程过于缓慢，整体市场的回温还需更多外部政策支持。

??中国房地产报：与过去30年相比，您觉得下一个阶段房地产行业会呈现哪些新特征？基于此，企业在经营中要注意什么？

??李文杰：从企业发展角度看，要从过去的快拿地、快销售、快回款的高周转、高杠杆模式，回归到以满足消费者需求、注重品质的发展模式，房企也要在未来注重规模转变为更注重产品品质和服务。

??站在服务商角度，要锻造多样性和差异化服务，更好的满足不同群体的需求。由于过去整个房地产市场属于供不应求状态，不论是房地产中介还是家装行业都处于一个比较原始的发展阶段，好在经过多年发展房地产中介行业已经开始以消费者为中心，贝壳在过去积累了非常多的经验，比如贝壳一直承诺的“不吃差价”“真房源”和一系列退赔协议，这也让经纪行业逐渐得到了消费者信赖。未来，希望家装行业也要慢下来，去更加关注消费者的需要，让交付的品质符合承诺；希望被窝家装能像我们在经纪赛道一样，使消费者觉得透明、放心。

??中国房地产报：您的座右铭是什么？为什么？

??李文杰：对于贝壳的大多数人来说，我们的座右铭是一样的，那就是秉承创始人左晖先生的一句话，“做难而正确的事”。

??我想从几个方面来分析这句话：

??首先，什么是难的事？在今天的市场上容易的事都被人做了，难的事大家都不愿意去做。我刚才提到，比如说很多对服务者的培训和教育，对他们在生活上的保障方面都是难的事，要有大量的投入，但这么做很有意义。另一方面，贝壳在全国连接了40余万经纪人，我们要让他们都有保障，这对任何一个企业来讲都是比较难的。

??其次，什么又是正确的事？消费者需要的就是正确的事。比如过去线上有很多房地产虚假信息，但我们就推真实房源，如果有假房源就会进行赔付，现在我们依然坚持这样做。

??这些难而正确的事是我们一直以来都在做的，未来也会坚持这么做。

??中国房地产报：过去5年，您最大的改变是什么？未来5年，您自己的最大期待又是什么？

??李文杰：从我自己的角度出发，我感觉这些年最大的改变就是搭上了产业升级的快车。过去这几年，房地产行业出现了技术机会，数字化、智能化、信息化等带动了房地产服务的发展，比如虚拟现实的应用、楼盘字典的出现等，这对行业来说无疑是一种升级。能够赶上这种升级是我们的一种幸运。现在，我们十分确定在房地产服务领域、经纪领域已经积累了产业跃升的经验。

??未来5年，希望把这一套经验和方法复制到家装领域，能够为改变这个行业作出一些贡献。我最期待的是家装领域实现产业升级，可以使家装服务消费者的满意度大幅提升；家装领域的服务人员包括工人、设计师和客户经理的幸福感也能提升。

??中国房地产报：未来5年，您想对国家说些什么？

??李文杰：我是党员，我热爱祖国、热爱党。借着这个机会，我祝福祖国繁荣昌盛、国泰民安。同时，我对祖国的未来充满信心，相信我们将克服一切困难勇往直前。