2024-05-07 15:55:26 来源：中房网
??一、前言
??2024年，中央继续以明确的发展方向，鼓励住房租赁行业发展，加大对住房租赁市场的扶持力度，从金融支持、政策培育、税收优惠、市场监管、住房保障方面不断加码，为其提供大力支持。
??为准确反映住房租赁市场的发展状况，推动行业健康发展，促进建立租购并举的住房制度，中国房地产业协会持续编制中国长租房行业发展指数，并以季度为周期定期发布。此次发展指数通过对租赁行业的成长性、规模性和盈利性3个一级指标及新增住房数量、租金、开业规模量等11个二级指标，进行全面数据收集和深度量化分析，并依据各自的代表性和重要程度赋予不同的分值和权重，来建立综合性评估体系，得到最终行业发展指数。
??二、发展指数发布
??2024年一季度，各评估指标综合得分53.17分。相较于2023年四季度，本季度综合得分略有下降。具体来看，行业成长性指标由27.72分下降到24.81分，这一变化揭示了行业成长速度在新一季度有所减缓。然而，行业规模性指标从18.24分上升到19.74分，表明尽管增长速度有所放缓，行业的规模仍在持续扩大。与此同时，行业盈利性指标从8.57分微增至8.63分，基本保持稳定，这表明行业的盈利能力在两个季度之间保持稳定。
??原因分析：一是租金的整体下滑是关键因素之一。保租房的整体入市导致行业供求关系结构性的失衡，进而引发了租金一定程度上的下滑。二是春节前后季节性退租现象比较普遍，为了维持出租率，部分项目采取提前调价的策略，而未调价的企业则面临出租率下降的问题，所以整体盈收能力在一季度会显得下滑。三是往年春节后是租赁旺季，但今年由于一线和强二线城市当中返程就业机会减少，许多潜在的租赁群体选择留在家乡等待有就业机会再返回，这导致春节后的租赁需求推迟至三月底至四月才逐渐显现。
??综上所述，租金下滑，整体营收减弱以及租赁需求的季节性延后，共同导致行业发展指数的下降，所以一季度基数是下滑的。
??三、发展指数解读
??（一）成长性
??1、行业规模成长情况解读
??①从体量、同比变化、环比变化维度分析解读住房租赁行业整体新增住房数规模增长情况：一季度，行业新增开业住房指数72.76，截至当前参与统计的头部50家企业合计新增住房数7.27万套，环比增长1.74%，行业规模整体呈现为拓展增速持续提升，开业规模稳健推进的现象，展现出持续的成长性和发展潜力。
??②结合头部企业新增住房数规模增长的表现进行解读：头部住房租赁企业规模成长势头延续，以万科泊寓、有巢公寓、苏州恒泰为代表的典型住房租赁企业规模增长领跑，万科泊寓新增住房数近7830套，有巢公寓增住房数超6550套，苏州恒泰新增住房数近4620套三家企业占据增长数量近半份额。
??③从体量、同比变化、环比变化维度分析住房租赁行业新增储备项目数规模增长情况：一季度，新增储备项目指数得分42.7，截至当前本季度参与统计的头部50家企业合计新增储备项目数4.27万套，环比有一定下降，显示行业在储备项目增长上有所放缓。
??2、行业租金水平成长情况解读
??①住房租赁行业整体租金水平增长率情况及解读：行业一季度租金增长率约-0.17%，环比下降0.03个百分点，虽表现不及23年四季度，但在传统租赁市场淡季期，其降幅仍处可控范围。原因分析：一是一季度通常是租赁市场的淡季，部分人租房或换房需求相对较低，导致租金需求和价格暂时性下降；同时，部分城市保租房集中入市，供应端结构性上涨，导致行业内部竞争加大，对租金产生一定影响。
??②对头部企业租金增长率表现进行解读。参与统计的头部50家企业中10家企业在一季度租金水平呈现增长态势，原因分析：一是这些项目正处于新上市或新开期，其自身的租金收入有提升因此呈现上升趋势。二是这些项目所处的城市当中，并不是保障性租赁住房集中入市的城市，所以这些项目租赁的产品比较有优势。
??这些企业相对注重企业品牌影响力，项目的优越地理位置和便捷的交通也是租金增长的原因，且这些企业可能针对特定的市场细分，如高端租赁市场或特定需求的租户群体，从而实现租金增长。
??3、行业客户忠诚度情况解读
??①住房租赁行业整体客户续签率情况及解读：长期以来，行业迭代出以运营端为核心导向的方式，来提升租户粘性，包括不断提高产品品质、服务水平、细化内容及社群运营能力等。多方举措共同作用下，一季度项目客户续签率实现数值约60.66%，环比增长8.08%。
??②对头部企业客户忠诚度表现进行解读：如，美寓、筑巢公寓、YOU+公寓、寓见安居、新投海瑜为代表的租赁企业租户粘性表现强劲，客户忠诚度较高，续签率均超80%。
??4、行业外部融资规模成长情况解读
??①住房租赁行业整体外部融资规模情况及解读：行业一季度共有3家企业获得外部融资，融资规模达0.64亿元。一批头部企业新获得融资，将有利于进一步巩固行业优势，推动行业规模发展。
??②个案分析：典型企业融资能力表现解读。如：YOU+公寓凭借品牌优势及独到的运营模式，新获融资0.5亿，为企业的发展注入强大动力。
??（二）规模性
??1、行业开业规模情况解读
??①住房租赁行业开业规模量情况及解读：行业规模性指标综合得分19.74。从绝对值来看，截至当前参与统计的头部50家企业合计房间量231.29万间，其中，开业规模95.76万间，呈现稳步扩容态势。其主要原因在于，一季度以来市场拓展加速，同时，在国家政策的大力支持下，租赁行业信心逐渐恢复，参与方增多带动规模提升。
??②对头部企业开业规模量表现进行解读：从一季度的数据来看品牌企业规模优势持续凸显，万科泊寓开业规模量17.93万间，所占市场份额超18.73%，龙湖冠寓开业规模量12.8万间，所占市场份额约13.37%。从这些头部企业已经开业的项目分布情况来看，华东地区依旧占据领先地位，华南其次，然后中西部等二线城市正在成为新增开业中的增长点，这表明市场扩张正逐步向这些区域倾斜。
??2、行业储备规模情况解读
??①行业储备规模量情况及解读：截至当前参与统计的头部50家企业合计储备规模135.53万间，呈现稳步扩容态势。
??②对头部企业储备规模量表现进行解读：储备规模TOP3企业分别是万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓，三家企业储备规模达51.28万间，约占行业总储备规模的37.84%，品牌企业持续夯实储备规模优势，后市发展动力强劲。
??（三）盈利性
??1、行业营收结构及情况解读
??①、住房租赁行业营收结构：一季度，行业盈利性指标综合得分8.63分。数据显示，一季度，总体收入当中，其他营业性收入占比不足整体收入10%，租金收入依旧占据主导地位。但纵观整个行业，在宏观经济复苏缓慢和保租房持续入市的影响下，租客对租金水平的敏感度提升，或制约未来租金收入的盈利增长空间。而通过清洁、搬家、维修宠物周边等多元增值服务，打造租赁生活全场景模式，或成为行业优化盈利结构的突破口之一。
??②、结合头部企业租金收入表现进行解读：如，万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓、乐乎公寓凭借规模优势，租金收入领先。
??③、结合头部企业其他营业收入（多元增值收入）表现进行解读：在参与统计的头部50家企业中，大多数企业已布局多元增值服务。然而，尽管这些企业在增值服务领域有所涉足，但其在整体营业收入中增值服务收入占比仍然相对有限。这表明，尽管多元增值服务为企业提供了新的收入来源，但并没有有效形成第二业务增长曲线态势。
??2、行业综合运营成效情况解读
??①住房租赁行业整体综合运营成效（出租率）表现，变化及原因分析解读；租赁住房综合运营成效突出，品牌房源出租率超9成，其中品牌型房源平均出租率91.59%。
??②结合头部企业综合运营成效（出租率）表现进行解读：房源出租率相对领先的典型企业分别为万科泊寓、龙湖冠寓、桐堂、出租率分别为95.8%、95.5%、99%。原因分析：一是同一区域的产品稀缺性；二是企业的操盘和调价效率高，个别企业开启了长短租模式，来提升出租率；三是品牌效应，为企业带来持续的运营收入和良好的收益。
??3、行业运营成本情况及解读
??①住房租赁行业整体运营成本表现及解读：从参与编制的企业运营情况来看，主要运营支出集中在人员工资支付和获客渠道费用上。从行业预期发展角度观察，企业需要在增强用户粘性、优化租期结构及提高空窗期招新效率方面产生新的控制成本方式。
??②结合头部企业运营成本管控解读：以万科泊寓、龙湖冠寓为例，这些企业在运营管控上能力较为突出。他们通过优化人房比管理，来减少人员工资支出，人房比可达到1:200的高效比例，所以在人员工资上获得了一定的成本控制。另一方面，个别企业在获客渠道管控层面降低了外部渠道的占比，更多地使用自身的品牌和渠道来获客，从而降低渠道成本支出。
??四、后市预测
??1、政策导向：住房租赁行业政策环境。
??政策支持加强：预计政府将继续出台更多扶持性政策，以促进长租房市场的健康发展。这可能包括土地使用权、税收优惠、金融支持等措施，特别是对于保障性租赁住房的建设和运营。
??租购同权推进：政府可能会进一步推动租购同权政策，确保租房者在教育、医疗等公共服务上享有与购房者相同的权利，提升长租房的吸引力。
??市场监管强化：政府将加强租赁市场的监管，确保租赁关系的稳定性和租赁住房的质量，打击违法违规行为，如黑中介和不规范的租赁行为。
??2、行业发展：住房租赁行业成长性、规模性、盈利性发展趋势。
??市场规模扩大：随着城市化进程的加快和购房成本的增加，长租房市场需求将持续增长，市场规模有望进一步扩大。
??机构化趋势：长租房市场将趋向机构化管理，预计专业租赁企业将发挥更大作用，提供更规范化、标准化的服务。
??产品和服务创新：企业将推出更多样化的产品和服务，如针对年轻人的小户型住房、针对家庭的多居室住房等，以满足不同租户的需求。
??技术应用加深：互联网技术和智慧管理平台将在长租房市场中得到更广泛应用，提高管理效率和居住体验
??3、企业格局：住房租赁行业企业格局变化趋势。
??市场集中度提升：市场竞争将促进行业内部的整合，预计市场集中度将提高，形成若干领头企业。
??多元化经营：领先的长租公寓企业可能会拓展业务范围，如提供增值服务、社区建设等，以增强市场竞争力。
??合作与竞争并存：长租公寓企业之间可能会出现更多合作，如资源共享、品牌合作，同时在市场拓展上保持竞争。
??品牌影响力增强：品牌将成为长租公寓企业竞争的关键，企业将更加注重品牌建设和市场推广，尤其是主流房企旗下的长租公寓品牌，如万科泊寓等。
本期长租房行业发展指数成分企业名单
排序按照参编顺序排列
序号 | 企业名称 | 品牌 |
1 | 万科公寓管理有限公司 | 万科泊寓 |
2 | 冠寓商业管理有限公司 | 龙湖冠寓 |
3 | 上海领昱公寓管理有限公司 | 瓴寓 |
4 | 百瑞纪（广州）集团有限公司 | 百瑞纪 |
5 | 北京乐乎公寓物业管理有限公司 | 乐乎公寓 |
6 | 上海朗诗寓商业管理有限公司 | 朗诗寓 |
7 | 城家酒店管理有限公司 | 城家公寓 |
8 | 有巢住房租赁（深圳）有限公司 | 有巢公寓 |
9 | 自如寓（北京）住房租赁有限公司 | 自如寓 |
10 | 合肥市住房租赁发展股份有限公司 | 合房 |
11 | 郑州城发安居有限公司 | 美寓 |
12 | 深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司 | 招商伊敦 |
13 | 深圳金地草莓社区公寓管理有限公司 | 金地草莓 |
14 | 微领地企业管理集团有限公司 | 微领地 |
15 | 华发优生活租赁服务（珠海）有限公司 | 华发优生活 |
16 | 江苏漫柏商业集团有限公司 | 漫柏公寓 |
17 | 上海贸家公寓管理有限公司 | 方隅公寓 |
18 | 重庆市渝地辰寓住房租赁有限公司 | 辰寓 |
19 | 济南城市发展集团资产运营管理有限公司 | 城发成家 |
20 | 南京东南公寓 | 南京东南 |
21 | 中海商业发展（深圳）有限公司 | 中海长租 |
22 | 四川云宗住房租赁服务有限公司 | 橙堡公寓 |
23 | 尔家商业管理有限公司 | 尔家公寓 |
24 | 福州新投海瑜公寓管理有限公司 | 新投海瑜 |
25 | 成都天府新区房屋租赁服务有限公司 | 桐堂 |
26 | 深圳市星河品阁投资有限公司 | 星河长租 |
27 | 佳遇信息技术有限公司 | 银城佳遇 |
28 | 南京安居瑾家公寓管理有限公司 | 安居瑾家 |
29 | 贵阳市人才安居服务有限公司 | 筑巢公寓 |
30 | 苏州恒泰 | 苏州恒泰 |
31 | 上海享隆房屋租赁服务有限公司 | 大华享寓 |
32 | 上海玮浦企业管理有限公司 | 新黄浦筑梦城 |
33 | 绿城中国控股有限公司 | 绿城蕅寓 |
34 | 上海西部企业（集团）有限公司 | 西部乐巢 |
35 | 贵阳市人才租赁住房运营有限公司 | 城寓 |
36 | 上海港城领寓房屋租赁有限公司 | 港城领寓 |
37 | 成都锦东不动产投资管理有限公司 | 锦邻公寓 |
38 | 路劲隽寓 | 路劲隽寓 |
39 | 重庆嘛嘛公寓管理有限公司 | 嘛嘛公寓 |
40 | 厦门万银商业管理有限公司 | 万银如驿 |
41 | 天津市津房置换有限责任公司 | 天津津房 |
42 | 成都交投资产经营管理有限公司 | 蓉善成家 |
43 | 杭州西投云享住房租赁有限公司 | 西悦公寓 |
44 | 杭州宁巢公寓运营 | 宁巢公寓 |
45 | base佰舍 | base佰舍 |
46 | 广东泽晖住房租赁发展投资有限公司 | 碧家公寓 |
47 | 上海领禾盛铭企业管理有限公司 | 可遇 |
48 | 浦发有家 | 浦发有家 |
49 | 优家公寓 | YOU+公寓 |
50 | 深圳市房屋租赁运营管理有限公司 | 寓见安居 |
