2024-08-01 11:25:11 来源：中房网
??随着国家政策的引导和市场需求的不断变化，长租房市场正处于快速发展与调整并存的关键时期。2024年第二季度，中国长租房市场在经历了一季度的小幅波动后，继续展现出其稳健发展态势和发展潜力。
??中国房地产业协会继续发布2024年二季度中国长租房发展指数分析报告，以期为行业内外的观察者和决策者提供一份详实、客观的行业分析。
??一、发展指数综合得分分析
??2024年二季度，长租房行业发展指数综合得分53.03分，较上季度微降0.14分，环比下降0.26个百分点。这一轻微下降主要受成长性指标的影响，该指标从上季度的24.81分降至22.74分，环比下降8.33个百分点，反映出行业增长速度有所放缓。尽管规模性指标显示出积极的增长，从上季度的19.74分提升至21.52分，环比增长9.01个百分点，盈利性指标也表现出良好的稳定性，从上季度的8.63分微增至8.78分，环比增长1.68个百分点，但整体而言，市场对租金预期的调整、保障性住房和土地供应的减少，以及纯租赁用地供应量的紧缩，对行业增长造成了一定的影响。但尽管如此，长租房市场通过提高出租率和积极推进前期储备项目入市，仍在努力维持其盈利性和规模扩张，显示出行业的发展潜力和企业的积极应对策略。
??二、一级指标分析
??1、成长性：二季度长租房市场的成长性指标出现明显下降，得分从上季度的24.81分降至22.74分，较上期下降2.07分，环比下降8.33个百分点。反映出行业增长速度有所放缓。这可能是与市场对租金的预期的调整以及保障性住房和土地供应的减少有关。根据CRIC城市租赁的数据，自2017年以来，纯租赁地块成交建面超2300万方，其中2021年供应达到顶峰，为474万方，2022和2023两年供应量腰斩。尽管2024年上半年部分协议和划拨出让的纯租赁用地数量有所上升，但累计成交纯租赁用地面积仅为192.56万方，显示出土地供应的紧缩对行业增长的潜在影响。
??2、规模性：二季度长租房市场的规模性指标显示出积极的增长趋势，从上季度的19.74分提升至21.52分，较上期增长1.78分，环比增长9.01个百分点。这一增长得益于前期集中储备的项目开始逐步推向市场，有效促进了市场整体规模的扩大。根据指数填报合格的51家样本企业提交的数据来看，从一季度到二季度，开业规模和储备规模从231.29万间，增长至252.14万间，环比增长了20.85万间。这表明，尽管市场可能面临挑战，但长租房市场的规模扩张仍在持续进行中，显示出行业的发展潜力和企业的积极扩张策略。
??3、盈利性：本期盈利性指标表现出良好的稳定性，从上季度的8.63分微增至8.78分，较上期增长0.15分，环比增长1.68个百分点。根据对样本企业数据分析，尽管本季度的平均租金从一季度的78.57元/㎡/月略降至78.13元/㎡/月，但行业平均出租率却从89.38%提升至91.53%，环比增长了2%。出租率的增长有效抵消了租金下降的影响，保持了盈利性的稳定。
??三、二级指标分析
??（一）成长性
??1、新增长租房数量：二季度行业新增长租房指数显著下降，指数得分从上季度的72.76分下降至47.17分，较上季度下降25.59分，环比降幅达到35.17个百分点。根据样本数据显示，与一季度相比，新增长租房数量从72762间减少至47173间，环比下降35%，具体来看，有6家企业新增长租房数量下降了10%至40%，5家企业下降了45%至80%，4家企业下降了85%至95%，而有25家企业在本季度甚至没有新增。这种普遍的下降趋势，特别是大量企业新增长租房数量的大幅减少或停滞，直接导致了整个行业在二季度新增长租房数量的显著下降。
??2、新增储备项目数：二季度尽管长租房市场的新增开业量下降，行业新增储备项目指数却逆势增长，指数得分从上季度的42.7分增长至51.85分，较上季度增长9.15分，环比增长21.45个百分点。这一增长趋势反映了租赁企业在业务发展上并未停步，而是在积极推进储备项目。根据CRIC城市租售系统的数据显示，从"十四五"时期城市保障性租赁住房规划目标来看，全国计划建设筹集保障性租赁住房近900万套/间，重点城市如广州、深圳、北京、上海、杭州、成都、武汉、南京的保租房筹集总量达310万套/间，目前已入市34.77万套/间，而待入市的保租房数量高达275.23万套/间。这些数据表明，保租房从筹集到入市的过程正在加速，随着保租房入市量的增加，租赁企业的储备项目数量也在提升，从而推动了储备项目指数的整体增长。
??3、租金增长率：二季度行业租金增长率指数显示出积极的迹象，指数得分从上季度的-1.74分上升至-0.79分，虽然仍然是负值，但较上季度增长0.95分，这表明租金下降速度有所放缓。这一回升主要有两个因素：一是6月份的“毕业季”带来了大量新的租房需求，2024年全国高校毕业生人数达到1187万人，比去年增加了29万人，创下了历史新高；二是，今年的“返城季”有所延后，从二季度开始企业用工需求陆续释放，以上海为例，招聘企业数量从年初的2654家增加到5月份的3871家，同时平均薪资也从年初的1.25万元/月增长到1.31万元/月。这些因素共同促进了租赁需求的增长，进而对租金增长率指数的回升起到了支撑作用。
??4、客户续签率情况：二季度客户续签率得分70分，和上季度持平。从样本数据分析，二季度行业平均续签率为59.94%，其中多数企业的续签率超过了平均水平。具体来看，有6家企业续签率在40%到49%之间，18家企业在50%到59%之间，21家企业在60%到69%之间,而6家企业的续签可达到70%到85%。原因分析：一是租户对于当前租赁住房的满意度较高，这与长租房企业在服务质量、居住环境和租后管理方面的不懈努力；二是尽管市场租金有所波动，但租户考虑到搬家成本和重新找房的不便，更倾向于续租；加之经济逐步恢复，租户的支付能力增强，减少了因经济压力导致的退租。因此，二季度客户续签率的稳定是租户满意度提升、租赁市场稳定性增强和经济环境改善等多重因素共同作用的结果。
??5、外部融资规模情况分析：外部融资规模情况本季度得分20分，较上季度减少10分，环比下降33.33个百分点。原因分析：由于长租房市场近期可能面临租金下降的挑战，投资者对行业的前景持观望态度，所以增加了融资难度，但随着“住房租赁金融17条”、“3000亿元保障性住房再贷款”等政策落地，住房租赁行业融资环境将进一步改善。
??（二）规模性
??1、行业开业规模量：二季度，长租房行业开业规模量指标得分从上季度的47.88分显著提升52.18分，较上季度增加4.3分，环比增长8.98个百分点。根据样本数据，二季度开业总规模达到104.37万套/间，相较上季度增长8.6万套/间。这一增长主要得益于头部企业及部分地方国有企业的活跃参与。原因分析：2024年上半年，全国各地出台了至少62条与住房租赁相关的政策，这些政策涉及金融税收、市场监管、权益保障和租赁供应等方面。特别是租赁供应政策的增多，推动了新建、改建和存量盘活等多种方式的房源筹集。此外，保障性租赁住房的筹集工作显著提速，带来了机构化房源量的激增，特别是在一线城市如上海和深圳，据CRIC城市租赁系统数据，两地集中式公寓规模均已突破26万间，且保租房占比均超过40%。集中式公寓规模的显著扩张和保租房占比的提高，进一步促进了长租房行业规模性的稳步增长。
??2、行业储备规模情况：二季度行业储备规模得分显著提升，达到73.89分，较上季度的67.77分增加6.12分，环比增长了9.04个百分点。根据样本数据，二季度储备项目数达到147.78万套/间，环比增长了12.25万套/间。这一增长主要集中在国有背景的企业如华发优生活、美寓、辰寓、港城领寓，以及部分酒店系企业。原因分析：首先，随着国家对住房租赁市场的政策支持力度加大，特别是对保障性租赁住房的重视，促进了长租房企业积极增加土地储备和项目筹备，以应对未来市场需求的增长；同时，据CRIC城市租售系统统计，地方国企系租赁企业在各地保租房发展中承担着重要角色，正在加速住房租赁行业布局，随着保租房筹集的持续推进，地方国企系企业规模快速扩大，通过新建、改建、盘活存量等多种方式加大投入，开业房源占比不断提升，二季度末国家队开业规模占比由去年同期的8.5%提升至14%。反映了国家队的加入对市场的影响。
??（三）盈利性
??1、租金收入：二季度行业租金收入得分31.81分，较上季度增长1.34分，租金收入环比增长4.42个百分点。原因分析：一是随着经济逐步复苏，就业市场的稳定，居民收入得到回升增加了租房需求，这直接促进了租金收入的增长；二是据CRIC城市租售系统统计数据，从2024年6月55个城市个人房源租金坪效来看相较于上季度环比略有提升。特别是随着今年“返城季”的延后和毕业季的到来，进一步刺激了租房需求，从统计的55个城市可以看出，整体需求有所回升，其中24个城市租金环比上升。尽管如此，整体租金压力还是存在的，需要持续关注和应对。
??2、其他营业收入（多元增值收入）：二季度其他营业收入得分0.32分，较上季度略有下降，减少了0.02分，环比下降3.97个百分点。主要原因：从统计数据来看，尽管大多数企业已布局多元增值服务，但这些服务在整体营业收入中所占的比重仍然较小，这表明多元增值服务尚未有效形成第二业务增长的主要力量。二是居民收入预期下行，可能使得租户在非住房租赁方面的消费更加谨慎，减少了对长租房企业增值服务的需求，从而影响了其他营业收入的表现。
??3、出租率：本季度出租率得分100分，与上季度持平，但从绝对值来看，本期行业出租率较上季度提升0.5个百分点。主要原因：一是随着毕业季的到来，大量新就业人员涌入市场，集中释放了租房需求，尤其是在重点城市的核心区域，租金需求的增加带动了出租率的上升；二是，长租房企业通过灵活调整定价策略，如推出多层次的租赁产品和实施优惠政策，成功吸引了更广泛的租户群体，满足了不同租户的需求；三是，企业通过高效的运营管理，优化租赁流程、缩短房屋空置期并提高服务响应速度，进一步提升了出租效率。
??4、运营成本：本季度运营成本得分为30.11分，相较于一季度得分上升1.06分，反应企业盈利性在提升。原因分析：一是企业可能通过优化供应链管理、提高能源使用效率等措施，降低了日常运营成本；二是随着市场逐步回暖，企业通过提高出租率和租金收入，增强了成本吸收能力。
??数据说明：
??1.数据统计时间为2024年4月1日至2024年6月30日。
??2.本报告中的数据来源为数据提报合格的住房租赁企业提供，中国房地产业协会会同上海克而瑞信息技术有限公司通过多途径数据监测，包括现场项目调研，对住房租赁企业提供数据进行验证。
??3.本报告分数计算方法详见《欧洲杯开户app：编制长租房发展指数的通知》内容。
??本期长租房行业发展指数成分企业名单
??排序按照参编顺序排列
编委会
??总编辑
??张其光
??主编
??赵晓英 王伟
??编辑
??王俊林 刘颖 肖晓
联系方式
??中国房地产业协会长租房分会
??地址：北京市海淀区甘家口街道车公庄西路中国水利水电科学研究院 国际泥沙中心6层602
??邮箱：fangxieczffh@163.com
报告说明
??本报告是由中国房地产业协会长租房分会出品的《中国长租房行业发展指数分析报告》系列报告之季度报告，旨在准确反映住房租赁市场的发展状况，推动行业健康发展，促进建立租购并举的住房制度。更多行业信息，请关注中房网长租房分会 （/zt/czf/index.html）和长租房分会微信公众号。
免责声明
??由于指数信息公开时间和部分统计口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形。则最终以政府部门权威数据为准。
??报告内容仅供参考，不构成投资和决策建议，投资者据此操作，风险自担。
??本报告版权归中国房地产业协会长租房分会所有，本单位对本报告保留一切权利。未经书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如经过本单位同意引用、刊发的，须注明出处为“中房协 长租房分会”，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。
