前瞻2016

还有6大政策可能出台

• 一、资金面将继续宽松，首付和利率有进一步降低空间

  目前，一方面，宏观经济依然承压，仍需充裕的流动性支撑经济增长；另一方面，人民币加入SDR，同时美国进入加息通道，都将加速国内资金外流，央行为对冲资金外流对国内流动性造成的影响，也将进一步向市场释放流动性和调低基准利率。因此2016年央行仍有降息降准的可能。房地产行业也将从中受益，资金面继续保持宽松。

  同时，目前宏观经济增长仍需房地产行业托底，支持自住和改善型住房需求仍将是楼市政策的主要着力点，商业贷款首付在政策面仍有进一步下调的空间，如首套房首付比例降至2.5成甚至更低并扩大至限购城市，二套首付降至3成等等；而在政策执行层面，由于资金面持续宽松，银行切实落实政府首付下调政策的可能性更大。

  二、公积金仍是调控利器，异地互认和ABS有望全面铺开

  公积金制度改革深入推进，仍将是地方政府楼市调控的一大利器，除了首付比例和贷款利率可能继续下降外，异地互认将是这一政策落地效果的关键，随着数据系统的完善和公积金制度的完善，异地互认的范围将进一步扩大，部分省市之间省外互认有望实现，全国实现全面统一、互认指日可待。

  同时，武汉、常州和上海ABS试点成功给其他城市以很好的示范作用，更多城市或将陆续效仿，进一步丰盈公积金资金池，公积金转商贷贴息力度加大、使用门槛进一步降低、范围再度扩大有望实现，这将有利于三四线城市职工购房需求释放，促进库存去化。

  三、个税改革：房贷利息抵扣个税有望提前落地

  据悉，个税改革方案在财政部内部已经完成，2016年有望上报。而其中的放贷利息作为个税抵扣项的政策，将大幅降低个税缴纳额，从而提高购房者购房能力。该项政策，对于中低收入人群影响不明显，而对高收入家庭购房能力将有显著提升，特别是对于税前月收入在1-5万之间的人群对该项政策的敏感度最高，家庭收入每增加1000元，购房能力可提升0.68个百分点。在各方稳定住房消费、全力去库存的当前，这项政策或许有望提前落实。

  四、从严执行土地“有供有限”，不排除暂停部分城市土地供应的可能

  当前，库存问题尚未解决，而2015年土地财政依赖又是地方政府落实土地供应有供有限政策的一大障碍。针对这一矛盾，2016年中央或将加大“有供有限”政策执行力度，对于库存较高人口外流严重的城市，甚至可以暂停其土地供应。从统计局公布的数据来看，乌兰察布、榆林、遵义、盐城等20个三、四城市不仅土地消化周期畸高，同时人口外溢严重，单纯的需求刺激型政策对于这些城市库存问题可能于事无补。

  

  五、“新市民”购房：鼓励农民进城买房，促进三四线城市库存去化

  12月中旬，中央高层于中央政治局会议上正式提出，通过农民工市民化来扩大有效住房需求。住建部也已组织各地房管部门负责人进行培训、研究去库存方案时，鼓励农民进城买房也是一大主要方向。一方面，加快农村土地流转，盘活农村土地的同时，增加农民资金来源，为其进城提供经济基础，对此日前财政部已明确农村土地流转试点有浙江、宁夏两省，扩大13个省份，2016年试点省份将有序推进；另一方面，农民购房优惠政策及配套政策将陆续落地，如购房与户籍制度挂钩等方面户籍制度改革、购房税费减免、购房补贴及配套的社会保障和子女教育等等将陆续跟进。

  然而，目前一线和绝大多数的二线城市房地产市场已基本达到供求平衡，库存问题较大的多是三、四、五线城市。这些城市往往又是经济相对薄弱，人口吸附能力较差的城市。如要依靠鼓励农民进城购房来促进库存去化，最根本的问题还在于解决农民工在当地的就业问题。购房鼓励政策，短期或能见得一定成效，但最终效果不大不说，也难以持久。而稳定的就业和收入才是农民立足城市的根本，也是以上各项政策得以持续、且真正落到实处的基础。因此，长期来说，还要配合产业激励政策向三、四、五线城市的倾斜，发展经济才是根本。

  六、保障房：进一步疏通商品房与保障房流通通道，实现保障和去库存双赢

  近来，在住建部的多次内部会议上，部长陈政高特别强调，要下决心打通商品房和公租房、棚改房的通道。因此，在全年保障性住房建设和城镇棚户改造指标规模不变的情况下，加大收购存量商品房力度，控制新增保障房建设规模将是2016年去库存的主要手段。同时继续强化棚户改造货币化安置也将是一大政策重点。疏通商品房和保障房的流通通道，实现住房保障和去库存双赢。

  但是，值得我们注意的是，库存压力最大的是三、四线城市，而这些城市人口吸附能力差，对保障房的需求量低，依赖保障房去库存作用有限。而一线城市和多数二线城市，目前库存压力相对较小，但对保障房的需求量相对较大，以保障房去库存，一是成本高，二是也无必要。因此，通过打通保障房流通通道去库存或对库存压力较大的沈阳、长春、青岛、南宁等二线城市有较明显的积极影响，政策局限性较大。

  七、房地产税：推出条件尚不具备，短期暂无落地可能

  从立法层面来说，房地产税立法程序目前尚未完成；从技术层面来说，不动产登记制度全国尚未全面落实，不动产登记信息管理基础平台2016年也无法正式投入运行，房地产税征收的前提条件尚不具备；再者，从当前形势来看，宏观经济增长尚需房地产托底，而房地产税开征对房地产行业将产生抑制性作用，与国家政策方向也南辕北辙。因此，2016年房地产税落地暂无可能。

  行业库存问题从根本来说就是供需错位，也是当前“供给侧改革”核心的有效供应不足的问题，产能的区域结构、产品结构性过剩，除了继续降首付、降税费、取消不合时宜的行政干预、挖掘新增需求等刺激存量需求的措施外，最根本的是需要从土地供应源头真正落实“有供、有限”，当控必严控才是治理城市高库存症结的根本。

  虽然2015年房地产市场供给侧和需求侧调控政策均取得了十分显著成效，然而，一方面，当前宏观经济形势仍然不容乐观，经济增长仍需房地产行业托底；另一方面，房地产市场库存问题并未完全解决，特别是三四线城市仍是库存积压的重灾区，同时各城市房地产市场两极分化趋势仍在加剧。因此，2016年房地产市场政策面仍将维持宽松局面，“去库存”仍将是2016年政策调整重点，强化“分类调控”也将是房地产行业政策的一大主旋律。