从万千宠爱到弃如敝履
- 三四线城市：从宠儿到弃子
- 彷佛一夜之间，三四线城市的房地产市场就从天堂坠入了地狱。
- 在开发商因一二线城市限购而纷纷转战三四线城市之后发现，大量开发商在短期内云集，导致三四线城市楼市供需矛盾急剧逆转，经历“大跃进”后的三四线城市的楼市泡沫已经越积越大。尤其是随着城镇化的进一步加快，不少三四线城市掀起大规模“造城运动”，楼市潜在危机被迅速激发。三、四线城市，辐射能力有限，但却要拉起大城市框架，导致 “鬼城”频现，房屋空置率居高不下或将面临彻底崩盘的风险，这个现实让很多开发商开始逃离，纷纷高调宣布回归一二线城市。 [详细]
- 被大房企抛弃的三四线城市
- 中原地产研究中心监测数据显示，截至7月25日，十大标杆房企权益购地293亿元，购地金额创年内新高。其中，房地产企业重回一二线城市趋势明显，新增购地城市三四线城市占比为0。
- ·十大标杆房企年内斥资逾1214亿元圈地
- ·恒大进京重回一线城市
- ·一线城市房价连涨 三四线城市下跌
那些年追过的三四线城市
- 在全国楼市一片火热的时候，不少大房企把目光投向了尚未被全面占领的三四线城市，特别是在一二线城市限购之后，开发商纷纷转战三四线城市。然而，出乎他们意料的是，经历“大跃进”后的三四线城市的楼市泡沫已经越积越大。尤其是随着中国城镇化的进一步加快，不少三四线城市掀起大规模“造城运动”，楼市潜在危机被迅速激发。三、四线城市，辐射能力有限，但却要拉起大城市框架，导致 “鬼城”频现，房屋空置率居高不下或将面临彻底崩盘的风险。
- 物极必反，大量开发商在短期内云集、供需矛盾急剧逆转，三四线城市供大于求的现实开始让很多开发商如今开始逃离。这两种极端的冰与火现象，让我们不得不重温那些年大家追过的三四线城市。
-
-
- 鄂尔多斯
- 2006年鄂尔多斯的楼市均价大约为1200元，三年后，住房的均价飙升到了7000元左右。2011年年末，该市城镇人口为141.27万人，但当年房地产开工面积达1009.4万平方米，按此数据计算，只有北京11%人口的鄂尔多斯，房地产开工面积却接近北京市的2/3。2011年底，煤炭量价 狂跌，楼市出现低迷，鄂尔多斯陷进债务的危机，一夜之间，神话就这样破碎。2012年，鄂尔多斯商品房销售面积为232.69万平方米，同比下降47.0%;销售额为107.90亿元，同比下降49.4%。其中住宅销售额73.19亿元，同比下降51.4%。
-
- 【追进的房企】
- 星河湾。该房企曾在穗、京、沪所向披靡，但进入鄂尔多斯后，却遭受重创。2010年星河湾集团正式推出鄂尔多斯星河湾项目。开盘时，星河湾聘请思源、中原、世联、合富辉煌四家机构销售代理，销售团队超过1000人。据称星河湾将这一项目开盘的销售目标定为100亿元，实际成交只有不足20亿元。
- 绿城。城投绿城诚园，前一期开盘价9000元/平，在危机到来时，不得不将项目由精装改为毛坯，降价至5000元/平，以快速回笼资金。
-
- 营口
- 2009年7月，国务院通过“辽宁沿海经济带”战略，营口位列其中。此后，营口各区开始陆续出台一些刺激地产政策，房地产开发进入高速时期。2009、2010两年累计商品房施工面积高达3014万平。2011年房地产施工面积2830万平，其中新开工1495万平。2012年，营口42个重点项目潜在供应达到1362.67万平米，以市区现有销售速度需要6-7年时间。
- 营口还开发了多个新城区和产业园区。在营东新城和沿海产业基地，隐约可见鄂尔多斯的影子。在营东新城，当地人称，“这么大的开发量，仅靠营口本地人消化，现生孩子也来不及。”
-
- 追进的房企
- 佳兆业：营口桂芳园2012年只完成销售计划43%；龙湾项目据称去年没有新建楼盘；君汇上品“门可罗雀”。
- 恒大：年初时媒体调查营口恒大城，在售楼处看不见看房者，均价4500元/平，每天推出10套3800元/平的特价，还附带1500元/平精装修的优惠。
- 中南建设:营口中南世纪城以价换不来量，截至2012年前半年，一期销售仅完成了15%。
- 五矿：铂海湾售楼处门口的大路上，记者观察了十几分钟，未见一辆车通过。
- 万科：因担心市场消化能力，万科海港城总面积120万平方米，目前计划花12-15年之间完成开发。
-
-
-
- 常州
- 江苏常州素有江南明珠、富庶繁华之美誉。近来却因新城区楼盘集中，入住率却不高，且大量商品房积压，引发关注，被称为继鄂尔多斯之后又一“鬼城”。
- 截至2012年12月底，常州全市商品房库存量达到1360.26万平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州楼市销售速度来看，常州楼市目前的库存量可供常州消化20个月。
-
- 【追进的房企】
- 前几年兴起的转战三四线城市的热潮中，一众知名地产商纷纷在常州果断“拿地”。据不完全统计，仅深圳房企在常州的在建总面积就已超过570万平方米，其中星河集团超过300万平方米，莱蒙国际超百万平方米。在土地市场，常州土地成交量从2006年的37幅一路增加到了2010年的204幅，2011年达195幅。包括万达、绿地、绿城、招商、华润等众多知名房企都进入了常州。
- 公开数据显示，目前常州市场上80万平方米以上的城市综合体项目有将近30个，并且体量动辄几十万乃至上百万平方米。常州业内人士称，商业物业已明显供过于求，“死掉一片是肯定的，只是时间问题而已。”
-
- 秦皇岛
- 两年前，秦皇岛还只是一个度假旅游地，房地产市场仅限于本地开发商。不过，随着住宅调控和旅游地产的兴盛，秦皇岛也渐渐吸引了品牌房企的目光。而另一方面，当地政府对北戴河新区的整体规划、东戴河新区的规划，使得围绕新区的中高端项目的不断出现。但大量外来项目的进入，飙升的商品房供应无力消化而不断被积压。数据显示，截止到2012年底，秦皇岛海港、北戴河、山海关三区的商品房库存高达635万平方米，而2012年，秦皇岛的年消化量仅在156万平方米，而市场的潜在供应量在3000万平方米以上。
-
- 【追进的房企】
- 在房地产和旅游业的共同推动下，秦皇岛楼市节节升温，知名房企纷纷杀入这块风水宝地，万科、恒大、远洋、华润、中铁、嘉里中心等品牌企业在秦皇岛均有在售项目。
- 从销售业绩上看，外地房企的表现也不尽如人意。据透露，某全国知名企业在秦皇岛的项目仅卖出2套。如德大地产受困于汤和东岸项目的销售，推出市场已半年，仍处于零销售状态。由于没有进账，开发商因无力支付工程款而在去年年底遭遇施工方停工。即便是当地销售冠军远洋?海世纪，也未必能幸免。远洋地产内部人士预估，原来计划8年结盘的目标可能会延迟。
-
-
-
- 南通
- 虽然南通属于三线城市，但是南通的楼市却异常繁荣。与其他三线城市房价相对较低不同的是，南通的房价甚至还高过了不少二线城市。与高房价对应的并不是高企的成交量，数据显示，南通全市每月的楼市成交量仅为900多套。
- 2013上半年房企拿地热情十分高涨，各大城市地价记录频频被刷新。相比于地王频出的热闹景观，南通似乎置身事外。今年开春以来，南通土地市场一直低迷。除了住宅类土地供应量下降外，南通市区优质地块少而价高的趋势，让众多的房企望而却步。当然，土地出让金居高不退，房价自然水涨船高。
-
- 【追进的房企】
- 如今排名中国房地产销售前10位的地产巨头除了万达之外已有9家入驻南通，再加上本地的龙头开发商中南建设，使得南通楼市空前热闹，各区楼盘也炙手可热。与多家大型房企入驻南通进行大盘开发形成反差的是，不管是在市区还是郊区，前往楼盘售楼部看房或者咨询的人都很少。
- 据不完全统计，南通本地百万平方米以上的项目就有8家，就南通现在的消化能力，百万平方米的大盘想要销售完毕，难度可想而知。数据显示，在南通，近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间需要近15年。
-
- 温州
- 2006年至2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平一路上涨至34674元 /平，6年涨了4倍多。在2010年时，温州市区房价突破3万元/平，居全国地级市第一。
- 自限购令实施后，温州住宅用地和住宅市场进入冬天。国家统计局数据显示，2011年9月以来，温州房价连续22个月同比下降；2012年全年新建商品住宅成交均价同比下降24%；2012年，温州是全国70个大中城市中房价降幅最大的城市；到2013年上半年，温州仍是屈指可数的房价下跌城市。 由于楼市长期低迷，温州日前成为中国首个放宽楼市限购令的城市。
-
- 【追进的房企】
- 由于温州此前房价的猛涨以及民间经济的实力，绿城、万达、万科和华润等国内顶尖房企率先进入温州楼市，此后，万通地产、北京东方城置地、杭州德信、嘉里建设、台湾华宇等一批知名房企正也成规模进驻温州。
- 温州楼市在严厉调控后的低迷，也严重影响了房企。曾代表温州市场最高价格水平的绿城·鹿城广场，2010年二手房价格接近10万元/平，如今二手房挂牌价格则只有4.5-5万元/平。眼下，温州楼市跌势仍未结束。市物价局数据显示，2013 年温州市区市场供应160万平，是销售最高峰2009年销量的1.5倍。另有统计数据称，目前温州可售房源超过3.6万套，建筑面积超过400万平方米。
-
-
-
- 唐山
- 唐山在三四线城市中颇具典型性：城市规模不大，经济较为发达；几家效益良好大型国有企业为唐山绝大多数本地人口提供了就业机会；外来人口不多，本地人口输出也相对有限。这使得唐山缺少其他城市具备的外来购房人口和返乡置业群体，而本地家庭对住房的需求相对有限。
- 除了开发商的拿地冲动，政府规划也很冲动。2010年，唐山启动了危旧平房改造规划方案，规划建设安置住宅小区135个，仅此部分释放的住宅供应就接近2011年北京楼市成交的两倍，而唐山市区城镇人口只有北京的1/5。同时，多个居民区的拆迁改造、新城区的建设，“供大于求将是未来几年唐山房地产市场的常态”。
-
- 【追进的房企】
- 包括万科、万达、华润置地、嘉里建设、绿城、金隅、荣盛发展等大型房企都已在唐山开发项目。然而，龙头房企在唐山的发展历程并不顺利。
- 如唐山万达广场为例，2009年开盘预售时每平方米近万元的均价曾引发抢购，如今已建成现房却仍未售罄，售价已降为每平方米7000元以下。在唐山西郊军用机场原址上改造的凤凰新城，如今密密麻麻的分布着多个大型楼盘。这个唐山市政府重点推介的地块，龙头房企的唐山项目多位于这一区域。这些楼盘由于各种原因均未全面入住，已被媒体称为又一座“鬼城”。除了凤凰新城，唐山市其他区域还有多个的停建、缓建楼盘。
三四线城市的风险与机遇
风险：“造城运动”危机显现
-
数据显示，一线城市供求比仅为0.64，而三四线城市，例如甘肃武威供求比则高达8.06，山西大同供求比也达到5.7，延安为4.34，均存在严重供过于求的现象。十堰、无锡、营口、酒泉等三线城市也多是无人问津而遭空置的楼盘。
经历“大跃进”后的三四线城市的楼市泡沫已经越积越大。尤其是随着中国城镇化的进一步加快，不少三四线城市掀起大规模“造城运动”，楼市潜在危机被迅速激发。三、四线城市，辐射能力有限，但却要拉起大城市框架，导致 “鬼城”频现，房屋空置率居高不下或将面临彻底崩盘的风险。[详细]
现实：房企争相逃离三四线城市
-
曾经受益于三四线城市广泛布局的恒大地产，早已开始进行区域战略调整。2012年11月，恒大地产主席许家印在接受媒体采访时坦言，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，恒大集团不得不改变策略，转战二线城市。这让很多人感到意外，从信心满满地表示要下沉到三四线城市发展，到对外宣布要重返二线城市，竟然还不到两年的时间，而这两年已经足够市场发生剧变。
佳兆业董事局副主席谭礼宁曾公开表示，如果地价回归到合理阶段，将会重回一线城市，公司2012年上半年大概花了16亿元买地，目前在考虑的地块都位于一线城市。保利地产副总经理余英发布微博称，“一线城市是房企必争之地，2012年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。”
招商地产董事长林少斌也曾明确表示，该公司战略布局只进入核心二线城市，以及部分三线城市的核心地段，未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源。无独有偶，花样年总裁潘军此前在接受采访时透露，花样年在2012年的战略调整内容之一就是，将在东莞、惠州、无锡等城市进行业务收缩，并最终从三四线城市撤离。
在绕了一圈之后，众多房企开始重返一二线城市，从多家房企的反应来看，三四线城市楼市风险增大、利润贡献率较低和行政效率低下是造成房企逃离的主要因素。三四线城市的市场需求并非部分开发商想象的那么大，在就业、服务配套等方面远不如北上广对投资者的吸引力，而且这些城市缺乏有效需求以及产业支撑，而且目前呈现过快发展，存在严重的房产投资虚旺的现象。眼下这些三、四线城市的房地产利润已经一降再降，但新盘依旧不断入市；供给严重过剩。[详细]
未来：三四线城市机遇仍存
- 中国房地产业协会副会长朱中一表示，对于超量供应的三四线城市来说，未来不应该是加大土地和房地产供应，而是应该调整供需结构，挤出闲置存量房。
- 原住建部政策研究中心副主任王珏林在接受采访时也表示，由于各地房地产市场已呈现不同态势，因此，未来房地产调控方向将更具有针对性，房价涨幅较高的重点区域严格实行各项调控措施，而对于大部分已经较为稳定的市场，则会适当采取去行政化手段调控。
- 此外，城镇化正成为近期影响房地产业的关键词
- 有观点认为，三四线城市将是房地产行业的下一个金矿。“城镇化蕴含着最大的内需潜力”、“推进城镇化，关键是提高城镇化质量”等中央层面有关对城镇化的表态让一些市场分析人士认为，城镇化将带来三四线房地产市场的春天。我国目前的城镇化率是51.27%，根据日本和美国等发达国家的经验，预计未来十年中城镇化率每年提升 1.2个百分点，城镇化每年将带动11亿平方米的商品房需求。这给房地产上市公司提供了巨大的发展空间，那些在中小城市拥有丰富且廉价土地的上市公司将充分受益。
- 三、四线城市并非没有机会，诸如碧桂园、河南建业等房企在三、四线城市发展状况表现良好。只不过三、四线城市对房企的创新能力和成本控制能力要求较高。对于三四线城市的政府来说，应该积极发展自己的产业，产业发展之后，房地产行业自然会发展起来。前段时间三四线城市吸引了太多的地产开发商，量上得太快，鬼城空城频现、房企退出。但相信借助新型城镇化的契机，加之政府各项政策对城市结构不合理现象的调整，未来三四线楼市或许仍值得期待。
- 机遇仍存 需争取开发思路
- “当对三四线城市了解以后，才能知道那些地方不是火坑”，阳光100副总裁范小冲表示，如今，一二线城市正在郊区化，三四线城市正在城市化，现在的问题是开发商按照开发一二线城市的思路开发三四线城市，才导致各种问题的出现。
三四线房企如何突出重围
- 一线大房企的进驻，让三四线城市的本土开发商，遇到“有史以来最大的挑战”。然而，在经历了多次“贴身肉搏”之后，本土开发商众成地产逐渐发觉，“他们其实没那么可怕”，“他们再强大，在三四线城市中，能够和你 ‘正面交锋’的也就那么一两个项目，在对当地文化的理解、置业理念的把握方面，相比当地企业还是有弱势的。”
- 小城市的去化速度与一线城市存在很大差距，这让习惯了高周转和大体量开发的品牌房企有些水土不服。销售周期加长，产品定位不能结合本地消费习惯，高工资、高成本、较低的收益回报都使得很多大房企无力招架。[详细]
中房观察：三四线本土房企突围 路在何方
范小冲：如今是在三四线拿地的最好机会
- 去年，我国房地产交易额达6.4万亿元，其中，北上广深一线城市大概1.5万亿元，省会城市及比较发达的二线城市1.5万亿元，200多个三四线城市交易额也在1.5万亿左右，一千多个县级城市大概也在1.5万亿元。尽管很多三四线城市出现空心化，导致曾经走向三四线城市的品牌企业开始慢慢回归，但阳光100常务副总范小冲认为，如今正是在三四线城市拿地的最好的机会。[详细]
张在东：三四线城市的商业地产堪忧
- 不少学者和专家认为，未来中国房地产市场的风险将集中体现在三四线城市。锋尚国际董事长张在东也对三四线城市的商业地产表示担忧，他认为，未来几年三四线城市商业地产的供应量很可能出现爆发式增长，但由于电商的不断冲击，商业地产会逐渐萎缩，这将影响对整体商业面积的需求，导致供求失衡。此外，商业地产模式也同样困扰三四线城市，竹凌开发董事总经理苏广平表示，因为不可能模仿北京、上海，直接盖一栋超高层写字楼或大型综合广场，三四线城市更需要思考怎么把商业地产铺展开来，“金字塔”底下的东西才是最重要的。[详细]
张明杰：投资以三四线城市为主
- 随着城镇化的建设，三四线城市的市场份额仍然很大，而且拥有得天独厚的优势，比如拿地阶段的付款优势和销售政策优势。另外，三四线城市可以提前预售，这对于资金周转非常有利。鉴于这种优势，中睿资本总裁张明杰确立了以三四线城市为主的投资区域，他表示，两三年前就开始开发相对滞后的三四线城市，接下来会紧紧围绕三四线市场的需求来设计投资产品和投资策略。[详细]
