2024
房地产开发企业综合实力TOP500
测评研究报告
2024.03.20
发布机构
中国房地产业协会
上海易居房地产研究院
测评背景
中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主持的“房地产开发企业综合实力TOP500”测评工作已连续开展十六年，测评成果和研究报告在业内得到认可，已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。本次测评采用了《中国房地产开发企业综合实力测评标准》中科学、公正、客观、权威的测评体系，从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、产品品质、社会责任八大方面，采用了收入规模、开发规模、资产规模、利润规模、融资能力、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料、运营能力、人力资源运营能力、管理创新、经营创新、绿色环保、产品技术创新、建筑质量、经济责任、公益活动、荣誉与信用状况、负面事件等25个二级指标，包括房地产业务收入、持有性物业租赁收入、房地产销售面积、资产总额、利润总额、现金流动负债比等73个三级指标全面衡量企业的综合实力。
本次测评报告同时发布2024房地产开发企业综合实力TOP500，以及房地产开发企业国企综合实力TOP50、商业地产综合实力TOP10、商业地产运营TOP10、经营绩效TOP10、稳健经营TOP10、责任地产TOP10、创新能力TOP10、外资企业TOP10、交付力TOP20、产品力TOP20、典型项目、优秀产品系、城市更新最佳实践项目等相关测评成果。
通过开展中国房地产开发企业综合实力TOP500测评，全面客观地评估房地产开发企业的综合实力，对房地产开发企业乃至整个行业的良性竞争和健康发展有着重要的意义：（1）通过对房地产开发企业的测评研究，将企业经营成果进行行业内纵向对比，可以让企业经营者更清晰地了解自身在本行业所处的地位，加深对企业决策执行效果及行业内其他企业经营动向的了解，有利于企业进行市场定位并促进企业全面创新；（2）通过公开发布测评结果，可以客观反映开发企业的有效发展程度，强化对企业的外部监督，提高市场对企业的认可度，有利于增强企业的市场竞争力并提升房地产开发企业的品牌意识；（3）通过树立履行社会责任的典型，提高企业参与社会公益活动、保障性住房投资建设的积极性，有利于提升房地产开发企业对社会责任的认识，营造重视企业社会责任的良好氛围；（4）通过多维度全面展示骨干房地产开发企业的经营、管理、运营等方面的整体状况，帮助各种机构和个人投资者能够有效地判断相关开发企业经营绩效情况及在行业中的地位，有利于机构和个人投资者进行理性投资和消费，也有利于政府相关部门进行有效的宏观调控和制定经济政策。
测评榜单
2024房地产开发企业综合实力TOP500
2024房地产开发企业专项测评成果
榜单解读
综合实力保利第一
排名变动率有缩小
2024房地产开发企业综合实力TOP500前三位由保利、中海、万科占据。其中，保利超越中海、万科，升至第一，华润保持第四，招商蛇口、龙湖、绿城、建发、越秀、新城分列第五至第十位。
2024年，榜单变动率有所缩小，头部房企排名相对稳定。相对2023年，TOP10变动率为20%，TOP50变动率为18%，TOP100变动率为15%，TOP500变动率为19%。排名提升的房企普遍经营稳健、资金面广、产品力扎实，其中部分国资背景的房企排名提升显著。
资产规模降幅收窄
优质房企逆市扩张
2023年，TOP500房地产开发企业总资产均值为847.85亿元，同比下降1.50%；净资产均值为188.16亿元，同比下降0.56%。2023年TOP500房企总资产、净资产规模继续下降，但降幅较上年有明显收缩。
杠杆规模有所回升
房企偿债压力加大
TOP500房企2023年资产负债率均值为63.84%，较上年下降3.34个百分点；净负债率均值为96.92%，较上年上升7.94个百分点，负债维持在高位。在总有息负债规模变动相对较小的情况下，净负债率持续上涨的主要原因在于现金总额的下滑。
2023年TOP500房企流动比率均值为1.74，较上年下降0.03；速动比率均值为0.76，较上年下降0.06，二者较上年均有小幅下滑。有超过七成的房企速动比率小于1，可变现的流动资产无法覆盖流动债务，短期偿债压力加大。
能力
行业利润空间收窄
房企盈利持续承压
2023年，TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为0.56%，较上年下降了0.20个百分点；净资产收益率均值为2.49%，较上年下降了1.25个百分点；成本费用利润率均值为4.06%，较上年下降了1.68个百分点。2023年房地产市场信心不足，企业利润空间收窄，总资产规模也持续负增长，TOP500房企总资产收益率继续下降。
销售同比降幅趋缓
企业延续分化格局
2023年TOP500房地产企业销售面积同比下降19.01%，降幅较上年大幅收窄；销售金额同比下降10.45%，连续三年增长率为负。2023年行业销售持续回落，虽然政策面持续释放利好，但购房者的信心修复不及预期，房企销售去化和回款持续承压。2024年经营环境仍充满不确定性，房企需积极采取策略适应变化，促进销售保证流动性安全。
运营效率有所提高
央企国企加速结算
2023年TOP500房地产开发企业存货周转率均值为0.13，较上年提升0.01；流动资产周转率均值为0.15，较上年提升0.01；总资产周转率均值为0.09，较上年下降0.01。
在保交付的压力及降杠杆的迫切需求下，房企加快了周转速度，同时投资态度谨慎，存货总量下降，TOP500房企存货周转率和流动资产周转率均值实现了同比小幅上升。受销售金额下降影响，总资产周转率均值继续下滑。
政企合力保证交付
提升品质服务客户
2023年，“保交楼”工作推进一年多以来，政府、金融机构、房企三方协同发力，已取得丰硕成果。2023年，多家房企交付量超过2022年，其中增幅较大的有中海、融创、佳兆业等房企。碧桂园2023年累计完成交付房屋60万套，交付量居行业榜首；融创交付量为31万套；保利、绿地、中海作为经营稳健的国央企代表，交付量均超20万套。
在保交付工作持续推进中，房企把交付作为重要目标在贯彻，如期甚至提前交付是开发商回馈业主信任最重要的一环，品质交付则是房企追求的更高目标。当下“长期主义”成为房地产行业价值的底盘，越来越多的房企自发进入品质交付阶段。各家房企的交付流程逐渐体系化和完善化，为品质交付提供有力保障。
税收贡献有所下降
全面履行社会责任
近年来，房地产市场整体低迷导致房企营业收入持续下滑，经营层面的压力直接传导到了纳税表现，典型房企中有超过六成出现所得税负增长情况。2023年，TOP500房企所得税均值为2.75亿元，同比下降5.20%；税金及附加均值为4.03亿元，同比下降7.73%。
社会发展需要多元力量支持，企业成长也需要兼顾社会效益，社会责任作为一根纽带将企业与社会发展紧密联系在一起，积极履行社会责任是房企实现可持续、高质量发展的必由之路。
测评结论
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