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吴若凡 樊永锋 2023-08-03 09:17:34 来源：中房报
??“我们签署了为期两年的租赁合同，现在还没有到期就被要求清退。”
??7月中下旬，多名共享办公品牌“DistrII办伴”（以下简称“办伴”）的租户反映，他们陆续收到所在写字楼持有者要求清退的通知，原因是他们承租的物业已长时间拖欠租金和其他相关费用，有的已经拖欠了3个月之久，此后，持有者给承租“办伴”的租户们下达了限期搬迁通知。而租户们找到承租方“办伴”，却未得到明确的答复。目前，“办伴”位于北京的所有共享办公场所已经停止运营，所有租户均被清退，所属项目公司因登记住所无法联系而被工商部门列入企业经营异常名录，而“办伴”位于上海的写字楼也曝出即将被持有者清退的消息。
??据悉，共享办公品牌办伴的母公司为上海堂堂加智造物业开发有限公司，作为一家即将赴纳斯达克上市的企业，却在提交招股书不到一年后，被爆出资金问题。
??“以目前的市场情况下，没有项目能够达到盈利。”堂堂加相关负责人向记者直言，近年来公司一直在持续亏损中。“从疫情到现在我们已经扛了三年，所有项目都在负债经营。”
??亏损问题一直都困扰着共享办公企业，重资产模式下基础成本极高，再加上周转率难以得到保证，曾经“坐着数钱的包租公日子”一去不复返。
??随着资本对灵活办公空间行业的深入介入，行业内竞争将加剧，灵活办公空间行业格局将重新洗牌。随着灵活办公空间提供商之间的并购更加频繁，中小型企业或将逐步退出行业，行业龙头企业在整个行业的市场份额有望进一步提升。
??在此背景下，“断臂求生”就成了部分共享办公企业唯一的退路。
??租户遭遇停电、清退
??今年5月份开始，知名共享办公运营商品牌“办伴”位于北京的写字楼突遭清退，“办伴”拖欠物业租户款高至数千万元的消息在圈内掀起波澜。
??先是“办伴”位于北京区域的写字楼租户向中国房地产报记者反映，他们在和“办伴”所属的北京鑫办伴科技发展有限公司（以下简称“北京鑫办公司”）租赁合同未到期的情况下，便被办公所在地的持有者要求限期清退。
??“签署了两年的租赁合同现在还没有到期，押金加上预缴的一部分租金共计10万余元。”租户王霞向记者表示，其办公所在地位于北京朝阳区新城市广场。
??2023年5月中旬，王霞突然收到“办伴”管家的通知，表示北京鑫办公司正与持有者新城市广场所属的北京金百联创资产管理有限公司进行谈判，如果谈判不成，租户们将面临被清退的风险。
??5月31日，新城市广场的“办伴”租户的办公室突然出现了停电的情况，随后租户拨打报警电话，警察介入后，供电恢复，此时租户们才得知，持有者停电是由于北京鑫办公司欠缴了1万多元的电费，而持有者表示，缴清电费就可以恢复供电。
??6月5日，他们收到了持有者的正式通知，通知书上写道：鉴于北京鑫办伴科技发展有限公司拖欠我司租金以及其他费用，已构成严重违约，要求北京鑫办公司于2023年6月11日前搬离租赁房屋并将房屋完整交还我司。
??对此，租户们表示难以接受，纷纷要求北京鑫办公司出具租赁解除协议，并退还相应租金和押金。
??6月9日，北京鑫办公司给租户们出具了一份解约协议，并约定在6月30日前退换租金和押金，但租户们表示，截至目前，他们都没有收到退还相应费用。
??目前，“办伴”在北京的运营的共享办公项目已经全部停运，相关人员也已经解散。
??上海情况同样不容乐观，多个“办伴”写字楼的租户向中国房地产报记者反映，他们于近期陆续收到了办公所在地持有者的通知，由于上海办伴科技发展有限公司（以下简称“上海办伴公司”）长期拖欠租金和相应管理费用，已经和上海办伴公司解除了相应的租赁合同，要求租户们限期搬离。
??上海张江微电子港的“办伴”租户张明告诉记者，“办伴”给出了两种解决方案，第一种是置换到其他“办伴”的写字楼，但租户们有一定的顾虑，“如果搬过去没多久，新写字楼又要关张，那该怎么办”。
??第二种方案则是直接将现有租金和押金平移给写字楼所属的持有者，这样做的好处是省去了重新找写字楼的时间和资金成本。不过，租户们普遍担心“办伴”撤离之后，持有者没有写字楼运营和管理能力。
??据租户们不完全统计，目前“办伴”所在的张江微电子港共享办公品项目，欠租户们的租金和押金共计200万余元。
??7月31日，张江电子港的租户们向记者表示，目前办伴还没有就租户的安置问题和写字楼持有者达成一致。
??上海晶品购物中心的“办伴”租户告诉记者，“办伴”提出了三种解决方案：第一种是和持有者重新签订租赁协议，但需要重新缴纳租金和押金，持有者给予一个月免租期；第二种则是搬迁到“办伴”位于上海的其他办公地；第三种是和办伴解除租赁协议，并签署解约协议前限期搬离，“办伴”承诺90个工作日内退还租户相应租金和押金。
??就“办伴事件”等相关问题，记者致电晶品购物中心的持有者上海通安房地产开发有限公司，相关负责人向记者发送了声明函，内容显示，晶品购物中心于2023年7月20日向上海办伴公司送达了有关解除租赁合同的书面通知。对于“办伴”的租户，晶品购物中心在声明函中表示，愿意在自身力所能及的范围内向承租人提供帮助。
??上海合生国际中心的“办伴”租户也面临着选择，要么和持有者签订新的租赁协议，要么在7月底之前搬离。
??就“办伴租赁”的相关问题，记者致电上海合生国际中心写字楼招商运营部，相关工作人员表示，欧洲杯开户app：租金以及和上海办伴公司方面的关系，暂不方便透露。
??记者通过“天眼查”查询发现，北京海办科技发展有限公司、北京鑫办伴科技发展有限公司、北京数办科技发展有限公司、上海上海办伴科技发展有限公司等办伴成员企业近期进行了法定代表人变更。记者拨打官网预留的400咨询电话，无人接听。
??对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，企业突然变更法定代表人，可能是为了避免未来败诉被执行的时候，原来的法定代表人被限高，这也是为了逃避责任的做法。
??上海新闵律师事务所副主任刘福元律师向记者表示，如果企业有到期债务不能清偿的情况，时任的法定代表人可能要被限制高消费，即使被限制，但根据需要还是可以变更。
??刘福元律师建议，租客应当起诉至法院，让企业股东承担相应的法律责任。
??北京的“办伴”租户告诉记者，目前他们已经正式向法院提起诉讼，要求北京鑫办公司退还相应租金和押金。
??从赴美上市到无奈退出
??据堂堂加官网介绍，共享办公品牌“办伴”的母公司AgiiPlus Group堂堂加集团定位于面向快公司的敏捷办公服务平台，为企业客户和楼宇持有者提供整合了SaaS工具和地产科技（Proptech）的一站式敏捷办公解决方案。
??该集团旗下包括MaxOffice堂堂办公（敏捷化线上办公数字服务平台）、Spacii堂堂加智造（办公楼宇更新与智慧运维平台）、Distrii办伴（敏捷办公空间运营服务平台）。
??堂堂加成立于2015年，创立元年引入华住集团作为天使轮投资，2017年、2018年再完成2亿元A轮融资和1.5亿元A+轮融资。
??此后，堂堂加年开启全国扩张之路，2018年3月，Spacil堂堂加智造事业平台成立，打造办公存量资产更新运维与智慧升级的物联网平台，随后在2020年5月MaxOffice堂堂办公上线。
??2022年9月，9月16日，堂堂加集团AgiiPlus Inc.在美国证监会(SEC)提交招股书，拟在美国纳斯达克IPO上市，其股票代码拟为AGII。
??最新一版的招股书显示，Distrii办伴线下已进驻全球2个国家、7个城市、60多个办公空间。
??据悉，堂堂加收入主要来源于三个部分，分别为办公空间租赁和运营收入、装修和智能建筑技术收入、经纪和企业服务收入，其中，办公空间租赁收入占比超过80%。
??目前看来，堂堂加集团的近况并不好。堂堂加相关负责人向记者坦言，近年来公司一直在持续亏损中，没有项目能够到达盈利。
??堂堂加集团在招股书上表示，由于疫情等多方因素的影响，自2020年开始，“办伴”项目的出租率开始出现下滑，从2022年底的85%下滑至目前的75%，与此同时，堂堂加的租金收缴变得越发困难。
??上述负责人直言，因为公司的租户主要以中小微企业为主，受大环境影响，租户数量在持续减少，直接导致了空置率的增加，整个租赁市场的收入普遍下滑20%~30%。
??由于“办伴”的项目多数来自于疫情前，盈利测算也是基于当时的市场情况。因此，多方因素之下，导致公司的运营成本持续上升，成本和收入之间出现了严重的偏差。
??招股书显示，2020年、2021年两个财政年度，堂堂加的收入分别为3.57亿元、4.59亿元，相应的净亏损分别为2.28亿元、2.91亿元。截至2022年 6月 30日，净亏损人民币1.29 亿元。
??据上述负责人透露，截至目前，办伴的出租率已经下降到70%左右。
??从去年开始，“办伴”便开始和项目所在地持有者展开沟通，期望在租金、租约进行相应调整，上述负责人表示，“大部分持有者给到一些降租和免租期支持，这样我们可以持续经营下去。但有些持有者站在自身商业角度来考虑，没有作出相应调整，这就导致一部分办伴项目无法持续经营。”
??该负责人告诉记者，目前“办伴”现存差不多40多个项目，等平移等收尾工作完成，公司预计将保留差不多30个左右的项目。
??堂堂加在招股书中表示，不确定的经济前景导致客户需求疲软，也导致向客户租赁新办公空间的平均时间拉长，为应对这些挑战和不确定性，公司在 2022年4月30日至9月30日期间削减了约18%的员工。
??58安居客房产研究院院长张波表示，“办伴”出现上述问题，主要在于运营层面出现了收不抵支的情况，主要原因是在于之前收房的时候环境比较好，但近几年受大环境影响，其收入难以维持。
??此外，资本市场不景气，也使得堂堂加无法通过融资的方式来获取持续的资金支持。
??行业变化加剧
??高力国际相关负责人向记者表示，今年以来有部分共享办公企业已经出现了违约的情况，但也有共享办公企业想积极进入市场。
??以WeWork为例，今年，WeWork计划在上海开业3个共享办公项目，其中位于武汉企业天地1号社区项目和上海国际传媒港社区已经相继开业。今年年内，WeWork在北京的好世界商业广场社区共享办公项目也计划开业。
??第一太平戴维斯中国区市场研究部高级董事及主管简可向记者表示，行业受挫、新冠疫情、经济放缓以及地缘政治的不确定因素犹存，导致租赁需求疲软，以及不断增加的新供应（年内一线城市供应预计500万平方米），意味着当下以及未来一段时间内写字楼的空置水平仍将在相对高位。
??作为承租方，行业仍在不断经历洗牌，运营表现欠佳或资金链不足以支撑未来一段时间发展的企业放慢扩张步伐甚至退租，但同时也有正在扩张并寻求性价比的同行运营商积极洽谈和接盘。
??作为办公空间提供商，品牌之间的运营模式、策略各异，不同城市、不同区位表现也不尽相同，例如较为核心地段、定位清晰的项目运营情况较稳定，其对应的租户韧性也较强，一线城市整体情况优于二线城市。不同品牌和项目的运营模式也不同。
??共享办公的兴起，让职场人士对办公空间有了更多选择，也在一定程度上改变着写字楼市场的竞争态势。基于远程办公科技的支持，很多企业的员工希望在混合办公模式下工作，即灵活选择办公室、居家或者第三方空间。近年来共享办公市场方兴未艾，提供专业办公空间和相关服务。
??共享办公曾在2018年至2019年迎来一波热潮，其中也有不少企业跟风入市，经历了互联网行业的收缩、疫情的“黑天鹅”，直到五年后的今天，需要项目迎来了续租的节点——潮水退去，生存下来并且运营情况依然良好的并不多，也是专业和用心经营的服务商。
??简可表示，当下，共享办公和商务中心、“二房东”与包租公司之间的界限也愈加模糊，虽然在某些特征和服务上有重叠，但各类产品都有差异优势，也能将“地产+科技+服务灵活运用”。因此，对于共享办公，只是中国办公市场的后来者，是租户的额外选择，有利于盘活存量资产，例如国企持有的闲置物业，若寻找一些专业运营商进行托管也不失为一大解决方案。
??简可认为，灵活办公空间的租户组合里有相当比例的小微企业、互联网科技公司，因此，对仍在积极扩张或者想要进入共享办公市场的企业而言，应权衡风险、清晰定位、注重服务，而非跟风盲目扩张、或只成为空间的“搬运工”。企业应清楚了解市场现状、研判需求方向，再进行布点决策。
??（应受访者要求 文中 王霞、张明均为化名）
