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??导语

??当前企业的存货跌价准备项目有什么特征呢？这些项目被减值计提的具体原因主要集中在哪些方面？

??◎  文 / 沈晓玲、羊代红、张少贤

??专题视点

??近年来房企净利润亏损的情况越来越多，除了低利润项目持续结转的原因，部分房企计提存货减值也成为较大的影响因素。若估计未来项目可变现净值不及预期，甚至低于总成本，房企就要对存货进行计提减值损失。而在市场下行背景下，企业的存货跌价准备持续增加。这种情况不仅存在于净利润亏损或者暴雷的企业，部分发展较好的企业也存在一定程度的踩坑项目，也需计提存货减值损失。那么当前企业的存货跌价准备项目有什么特征呢？这些项目被减值计提的具体原因主要集中在哪些方面？

??PART.01
存货跌价比例上升
影响存货价值也拉低利润表现

??1、存货跌价准备连年攀升，平均跌价首次突破20亿/家（部分略） 

??一般情况下，港股上市房企对于存货跌价准备的披露情况相对较少，本文研究样本企业主要集中在A股上市房企。根据监测，89家1A股上市房企2022年末的存货跌价准备为1771亿元（平均每家房企跌价准备达20亿），同比增长51%，保持2018年以来呈现连年增长的态势。其中重点监测的22家2百强A股上市房企的存货跌价准备也呈现上升的趋势，2022年末22家百强重点监测企业的存货跌价准备为1106亿元，同比增加68%，绝对值首次超过千亿元（平均每家房企跌价准备达50亿）。

??存货跌价准备连年攀升，市场预期及购买力下降是主因。特别是从2021年开始，随着上市房企暴雷频发，叠加楼市降温，房企对市场的判断较为谨慎，相应增加了存货跌价准备的计提规模，2021年的存货跌价准备同比上翻番；到了2022年由于市场信心不足，楼市规模持续下降，整体市场的房价也出现了下降，根据统计局数据，2022年的房地产行业商品房销售均价9813.82元/平方米，同比下降3.2%，近十年来首次出现房价同比下跌，使得更多的企业加大了对存货的跌价准备计提力度。

??2、存货跌价比例提升至近3%，拉低存货总价值（部分略）

??存货跌价准备是构成存货的一部分，从存货跌价准备/存货的比值（存货跌价比例）来看，近两年随着存货跌价准备提升，该比值呈现上涨的趋势，由于存货跌价准备表现为“负”影响，也是导致存货增速下滑，甚至出现负增长的重要因素，存货跌价比例越高，代表存货跌价准备对存货增长拖累影响越大。2022年行业89家A股房地产企业的存货跌价比例为2.7%，同比增加了1个百分点，对存货价值的拖累度持续加大。

??从典型22家企业表现来看，存货跌价比例为2.1%，同比增加0.9个百分点。存货跌价比例较高的企业仍需加大库存项目的管理，通过积极调整项目研判及定位等减少项目亏损，以期未来能将计提减值损失转回，未来在新增项目的投资战略及项目打造研判上也需进一步加强管理优化，减少投资错判项目对企业营收及利润的影响。

??3、在建项目跌价准备占比近六成，民企对市场更敏感（部分略）

??从存货跌价准备的构成分项来看，对应存货构成主要分为几类：未开发的拟开发成本；在建开发成本；已完工的开发产品；其他。根据当前22家百强重点上市房企的数据，在建项目的存货跌价准备最高，已完工的项目跌价准备次之，完全未开发的的跌价准备最少。2022年的分项中，在建开发成本为645亿元，开发产品为440.3亿元，拟开发成本为9亿元，其他类别的是11.1亿元。整体来看，在建开发产品的跌价准备占比最高，达到58.3%，开发产品次之，为39.8%，这两项占比达到98%，存货跌价准备主要集中于在建项目以及已完工项目，未开发土地的跌价占比不到1%。

??PART.02
市场原因：城市市场筑底、板块预期透支
区域原因导致大量计提

??从上述企业公布的存货跌价准备分项目明细来看，计提跌价准备数额较大的项目在区位上有一定的共通性，大致可分为三种类型：第一种是项目受到所在城市市场波动影响，导致项目去化问题，只能以价换量促回款；第二种则是由于项目发展节奏与所在区域的发展情况不匹配，造成项目周边基础配套缺失，前期投入与后期收益差距过大，计提跌价准备；第三种则是由于政策变动等不可抗力导致的前期规划无法如期实践，项目开发面积减少，只得计提损失。

??1、二线、三四线市场韧性不足，市场下挫需求减少（部分略）

??从城市分布来看，通过分析样本企业2022年年报披露的存货跌价准备分项目明细，多家房企在市场情况较弱的二线、三四线城市出现集中计提的情况，其中位于重庆、武汉、天津的计提跌价准备的项目最多，占披露明细项目个数比重超两成，而根据CRIC监测数据显示，2022年重点监测的二三线城市商品住宅成交面积平均同比收缩40%，重庆、武汉、天津2022年成交面积同比下降71%、51%、39%，市场状态亟待调整。为缓解不断提升的流动性压力，多数房企会使用调整销售策略，包括但仅限于调整价格的方式提高资金回流速度。

??2、政策调整改变项目开发计划，新兴板块发展过慢压缩项目价值（部分略）

??除了城市市场波动外，项目所在板块的发展情况的变动也会导致项目计提跌价准备。根据项目所处的板块类型大致可分为两种情况：

??第一种，中心板块出台旧改、道路规划等政策导致项目原定的开发进程受阻，只能通过计提跌价准备弥补前提投入的损失，在多期项目的后期开发过程中较为常见，同时这类项目的计提的跌价准备往往是某年突然增加，且后续难以转销。如2022年计提7.48亿元存货跌价的天津中粮大道项目，由于后期开发过程中拆迁政策改变使得部分面积无法开发，故终止履行未开发部分土地出让合同，对于前期已经投入的成本费用只得计提货跌价准备。

??第二种，新兴板块发展计划延后，导致项目开发节奏与新兴板块发展节奏不匹配，使得项目计提大量跌价准备。在拿地阶段，企业会将新兴板开的发展红利纳入综合考量，若对板块的发展前景十分看好，房企也会以较高的溢价率入手新兴板块的地块，若对未来发展持保守态度，在项目开发过程中还是以稳健为主。一般而言，项目开发、推盘入市的节奏会与板块发展的情况相契合，板块内地铁线路的开通、教育、商业、医疗等资源的加持都能增加项目开发的底气，但板块发展受疫情、政策等不可控因素影响而导致发展节奏改变，小至项目销售、大至项目开发都会受到不同程度的影响，房企通常通过计提跌价损失抵消负面影响。这类项目的计提的跌价准备则是在项目开发阶段就开始连续计提，且后续会慢慢转销。

??PART.03
项目原因：大规模、高成本、定位错配
是失误的主要原因

??1、体量：大体量导致开发难度高、时间长，去化受挑战

??我们针对典型企业的存货跌价准备具体项目的期末情况进行了梳理，发现存货跌价准备价值较大的项目，存在一个较大的原因特征在于项目自身体量较大，包括项目总建筑面积较高，超过30万平方米甚至更多；或者总价较高，总价刷新地王纪录的地块。

??这些体量较大的项目则对企业的资金实力，以及在当地的操盘能力提出较高的要求，开发及盈利存在较大的难度。第一，项目的体量较大将导致项目需要分多期开发，项目的开发跨度周期较长，开发过程中存在较大的不确定性；第二，项目体量较大，持有时间较久资金压力较大，对企业的资金实力提出较大的要求；第三，项目体量大，也就是说需要寻找的客户也比较多，项目周边需要设立较高的价值点以吸引市内甚至区域内的客户。我们梳理的6家典型企业（万科地产、招商蛇口、金地集团、金科集团、华侨城、大悦城）2022年存货跌价准备超2亿元的项目来看，约有13个项目的地块总建筑面积超30万平方米，8个项目的土地成交总价超30亿元，具有体量大特征的项目合计占比约达到34%。

??大盘项目分期开发时间拉长，后期市场下行易致亏损（略）

??地标项目难控入市时间，区域集中放量导致去化难题（略）

??2、成本：溢价率或竟配建等原因拉高成本，更易亏损

??拿地溢价率过高，利润空间窄，抗风险性弱（部分略）

??2016年、2017年政策环境相对宽松，同时大部分二线城市的房价还相对较低，后期仍有较大的补涨空间；在此背景下，房企拿地意愿强烈，高溢价成交成为一二线地市常见现象。部分项目存在“面粉贵过面包”的情况，根据克而瑞统计，2016-2017年年均诞生了300+幅单价地王，而后两年年均在150幅左右，同时2016年成交的单价地王中有3成以上的地块地房比都在0.8以上。

??样本企业的存货跌价准备超2亿元的项目中，有约16个土地成交溢价率超50%，项目溢价率过高，同时受制于城市的限价政策，导致企业的盈利空间缩小，入市时间一推再推，后续整体市场下行，导致项目亏损风险。

??通过竟配建自持等方式拿地，导致实际开发成本高（部分略）

??部分土地在出让时期设计了较为严格的拿地条件，要求配建一些公政配套或者保障房项目等移交政府，部分项目还要求企业自持商业或者办公等，竟配建未反应在土地成交楼板价上，若加上竟配建及自持的成本，部分项目的成交成本以及溢价率更高，也是导致企业项目亏损的重要因素。

??3、产品：项目业态复杂，配比失衡导致大量计提（部分略）

??从项目角度来看，项目业态过于多样也是导致项目计提跌价准备的重要原因，开发综合业态地块有一定门槛，不同业态的定价标准、配比比重以及销售计划都有所差异，在经验不足的情况下强行开发容易导致配比失衡、产品囤积。

??在房企计提的存货跌价准备中，商业、办公、公寓、车库等业态计提的跌价准备也不容忽视。一般而言，多业态项目中普通住宅配比更大的项目去化较快，相较非住类产品占比高的项目更不易囤积成“僵尸库存”。

??非住类产品配比过高，项目本身去化压力就高于其他项目，同时在市场低迷阶段，即便折价出售对非住类产品的促去化效果有限。事实上面对非住部分产品的去化问题，降价加速出清是房企的常用方式，金科、中粮大悦城等企业表示，2022年通过以价换量的方式加速那些受市场低迷影响不易去化的商办、车位类项目。

??PART.04
背调原因：收购前背调工作未全面
受合作公司、产品缺陷影响

??1、项目尽调不充分，高价收购“缺陷”难以覆盖成本

??收购前，应对标的项目的产品区位、项目定位、户型特点等方面进行尽职调查，避免高价收购“问题”项目，一方面，后期项目即便全部去化也难以覆盖前期收购金额，另一方面，项目本身存在设计缺陷或质量问题，后续去化也成问题，只得计提大量跌价准备。

??项目收购价格偏高，项目剩余货值难以覆盖收购成本（略）

??项目竣工，产品设计与客群需求不符，前期尽调不充分（部分略）

??除了收购金额多高，收购前期对标的项目的定位、户型以及当地客户接受程度尽调的不完全，也是导致项目计提跌价准备的重要原因。根据招商蛇口年报数据显示，津湾天玺项目在招商蛇口接手之前已经竣工，但对于已经出现的户型不合理、与当地需求不匹配等问题，并没有引起很强的重视。

??从产品设计上看，为了让部分户型拥有更好的海河观景视野并且服务于建筑整体的外部造型，产生了很多纯阴面户型、西照户型以及不规则的奇怪户型，户型设计弊端无法规避。

??2、收购项目未做好背调，被合作公司拖累开发进度（略）

??PART.05
为避免存货亏损
未来房企还需关注四大关键点

??整体来看，房企的存货跌价准备连年上升，近几年该值的增长对企业的存货价值以及净利润表现产生了较大的影响，在市场下行的情况下，在建项目跌价准备接近六成，现房跌价占比接近四成，未开发土地基本无跌价。同时，值得注意的是，不只是出险企业存在较大的存货跌价准备，部分发展情况较好的企业像万科、招商等企业也会存在较大的“踩坑”现象。值得注意的是，在计提过程中，部分企业的存货跌价准备或参杂着对某些项目的过度计提情况，对预期售价存在一定的低估，导致项目的存货跌价准备过高，或有利用计提减值的窗口来掩盖经营策略上的失误。 

??企业的资产减值损失很大一部分由存货跌价准备组成，存货跌价准备的计提幅度加大是导致行业平均净亏损的重要因素之一。值得注意的是，存货跌价准备只是企业对未来预期的一个预计提过程，未来可以通过“转拨”体现成盈利，有望增强行业盈利增长预期。但值得注意的是， 2023年6月百强房企单月业绩增速由正转负，同比降低28.1%，企业的恢复动能转弱，虽当前市场已属于筑底阶段，未来可以逐步减弱削弱资产减值损失对企业效益的影响，但若想使得资产减值“转回”增利润将是较为缓慢的过程。 

??分析项目存在较大跌价准备的原因，由于近年拿地及市场变化，以下几点原因未来可能较少：城市韧性不足；体量较大的项目打造有困难；溢价率过高。主要在于近几年企业的拿地回归一二线城市，对于存量较大的三四线城市极为谨慎，同时拿地趋势偏小体量开发，溢价率表现方面则有政府在控地价，同时近几年暴雷频发，有实力的企业少之又少，许多城市供地基本低溢价成交。 

??而不可忽视的是，未来企业项目仍可能由于以下几个方面计提减值损失，需要重点关注以下四大关键点：① 城市新兴板块发展不及预期导致的存货跌价；② 竟配建及自持要求成本较高；③ 产品打造错配及业态复杂；④背调不充分。主要在于城市发展的轮动及人口导入综合影响较大，企业难把控，需做好综合研判；同时，对项目以及合作公司的背调，以及开发流程上资金的监管也应持续重点关注，以免因合作伙伴拖累项目开发；此外，项目产品力、业态的打造应切合当地市场，推动项目去化流速加快。