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陈标志 2024-05-31 11:19:41 来源：中房报
??最近，张春雨频繁地往返于郑州与海口之间。
??一头要处理郑州工作的事，另一头要在海口忙着房子维权的事，张春雨心力交瘁。他苦笑着对记者说，“这是自找的烦恼”。
??时间回到9年前，张春雨在海口西海岸片区的海口盛福乐·康年酒店（现更名为“凯宾酒店”）购买了一套建筑面积为57.38平方米的产权式酒店客房。开发商当初承诺，每年固定按照购房款10%进行回报，回报年限为10年。
??孰料到2022年下半年，这一固定回报突然断了。
??张春雨的固定回报期限为2025年12月31日止。与张春雨有同样情况的购房人还有300户左右，虽然彼此购房时间不尽相同，但开发商承诺的固定回报期限均未到期。
??回报为什么断了？张春雨告诉记者，根本原因是开发商在合同期限内将酒店经营权擅自授予第三方管理，造成了今天的这个局面。
??收益回报被拖欠以后，购房人纷纷从外地赶往海口讨说法；当地政府职能部门也已介入协调。因情况较为复杂，购房人最后展开的“自救”——收回房源自主经营的方式也受阻。
??“开发商是我们河南老家的企业”
??张春雨所称的“自找烦恼”，就是他在海口市西海岸长滨东三街购买了一套产权式酒店客房。
??2015年7月，张春雨作为甲方，与海口市产权式酒店项目——海口盛福乐·康年酒店开发商海南昌建房地产开发有限公司（以下简称“海南昌建公司”）、酒店经营管理方海口昌建盛福乐酒店管理有限公司（以下简称“昌建盛福乐公司”）签订三方协议，张春雨将其购买的房屋委托昌建盛福乐公司经营管理。
??通过股权结构穿透，海南昌建公司系河南昌建地产有限公司100%控股子公司，即昌建控股集团有限公司旗下企业；昌建盛福乐公司为海南昌建公司子公司。
??在一份《海口盛福乐康年酒店委托经营管理合同书》中记载，2015年5月1日，张春雨等与开发商海南昌建公司签订了一份《海口市产权式酒店客房买卖合同》，购买海南昌建公司开发的海口盛福乐·康年酒店一套一室一卫建筑面积为57.38平方米（套内面积为39.18平方米）的客房产权，总房款82.5万元。
??依照上述合同约定，张春雨的房屋委托昌建盛福乐公司统一经营管理，开发商海南昌建公司承诺给予张春雨固定回报的方式兑现收益，即每年固定回报的金额为购房款的10%（含税），固定回报年限为10年。
??记者了解到，该合同的第一个合作期生效日为2016年1月1日至2025年12月31日。这种将客房委托第三方经营管理、开发商分期固定回报的模式，于开发商而言能吸引大批普通购房人投资，实现产权式酒店的快速去化；于购房人而言，开发商承诺的稳定回报，看起来并无多大投资风险。
??为此，与张春雨一样的数百位购房人购买了海口盛福乐·康年酒店的房产，并签订了委托管理经营的三方协议。
??“开发商是我们河南老家的企业，我们很相信他们。”购房人刘先生也告诉记者，开发商销售的300多套客房大部分被河南老乡购买了，购房时间在2015年至2017年间，张春雨属于较早的一批购房人。
??酒店经营权被“转让”
??委托经营管理的三方协议签订后的第一个固定回报年，张春雨等购房人如约收到了约定款项；在往后的几年里，开发商也依约兑现了承诺。
??但自2022年下半年开始，海南昌建公司开始出现拖欠业主固定回报的情形。对此，张春雨等购房人开始向开发商催要客房租金，但多次交涉并没有结果。
??“据业主初步统计，海南昌建公司已拖欠业主客房租金2000余万元。”张春雨告诉记者，去年，外地购房人纷纷赶赴海口与开发商进行了交涉，海口市秀英区政府、西秀镇政府等职能部门也已介入此事并协调。
??据张春雨介绍，在维权过程中他们才了解到，早在2018年底，海南昌建公司等在未履行告知义务、未经业主同意的情况下，擅自将协议约定的剩余经营权年限转让给了其他企业，酒店的名称也由原来的“盛福乐康年酒店”改为“凯宾酒店”，酒店的物业管理也相应变更为其他公司。
??“这些情况业主都蒙在鼓里，原因是此前海南昌建公司仍按之前的约定返还租金。”一位不愿具名的业主告诉记者。
??多次沟通未果后，购房业主退而求其次，开始积极展开“自救”，将自己的客房收回，自主经营或者重新委托第三方酒店管理企业进行经营管理，希望尽量将损失降到最低点。
??“万般无奈的情况下，从去年6月初开始部分业主只好陆续收房，目前已收房的有150余户，还有100多户在陆续收房中，将引入新的酒店经营管理方‘自救’。”上述不愿具名的业主告诉记者。
??但这也遇到了重重阻力。
??“自救”阻力重重
??有业主告诉记者，去年12月初，在海口市秀英区政府、西秀镇政府等相关部门主持下，购房业主方代表、海南昌建公司、凯宾酒店等多方坐在一起进行沟通，主要针对业主委托的酒店管理公司进驻凯宾酒店后如何使用公共部位、公用设施等方面，希望有一个双方满意的解决方案。
??据上述不愿具名的业主称，按照此前合同约定及海南昌建公司证实，业主共享的公共部位包括一楼大堂、负二层停车位和地面停车场、游泳池，楼体外立面等。但这次协调会并没有实质性进展，凯宾酒店经营管理方并不同意业主方面的诉求。
??3月20日，业主代表一行10余人再次前往凯宾酒店，与凯宾酒店等就新酒店方进驻进行了磋商，谈判再度陷入僵局。
??4月24日，业主代表再次从外地赶赴海口，就此事进行维权，但仍无任何结果。
??4月28日，业主们强行进驻酒店大堂进行吧台施工，遭到了凯宾酒店方的阻拦，双方因此还发生了肢体冲突，惊动了警方。
??5月16日，海口市秀英区西秀镇人民政府针对业主的网上投诉回复称，5月14日，秀英区政法委、西秀镇党委、五源河派出所等有关负责人已组织召开协调会，具体协调结果还在协调中，目前尚未有明确的结果和措施，后续社区也会持续跟进。
??“我们自己购买的房屋产权，怎么就不能使用共有部位和公共设施？”上述不愿具名的业主表示， 我们也曾想召集召开业主大会，以及筹备成立业委会，通过业主投票方式决定酒店的相关争端，但从目前的情况来看困难重重。
??记者也就业主所反映的问题分别联系了开发商及凯宾酒店方进行了解，截至发稿，对方均未予回复。
??事情走向如何？记者将进一步关注。
??（应受访者要求，张春雨为化名）
