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冷万欣 2024-10-17 09:36:04 来源：中房报
??李波（化名）回忆起时隔一月前的冲突场景依旧心有余悸。
??李波是辽宁省本溪市富祥家园二期的业主，此次冲突风波的源头是物业公司无故在如意家园外一无名道路上设置道闸。包括李波在内的部分平时在该道路两侧停放车辆的业主通行受到影响。
??该无名道路系一条长约330米，宽约7米的坡路，毗邻幸福e家、如意家园小区，且附近还有富祥家园小区。
??据公开资料显示，富祥家园项目2012年开盘，总计4000户；如意家园项目2011年开盘，总计2000户，幸福e家项目2012年开盘，总计1400户，三个项目是明山区规模较大的住宅小区，目前这几个小区入住户数基本饱和，富祥家园小区地下停车场也基本满额，导致很多富祥家园业主将车辆停靠至无名道路两侧。
??道闸设立之后，富祥家园的业主无法进入该路停车，引发了部分业主对于道路归属权的质疑。
??9月11日晚，富祥家园和如意家园业两个小区居民大量聚集在如意家园正门附近，发生争执。
??道闸的设立方，如意家园和幸福e家小区的物业公司本溪市晟泰物业管理有限公司（以下简称“晟泰物业”），却声称道闸设立已经过如意家园小区业主委员会同意的，而且是经大峪社区、新明街道办事处、小城时光（如意家园三期项目名称，位于无名道路坡顶附近）开发商协商之后实施的。
??但本溪市大峪社区受访工作人员否认了上述“协商知情”的说法，本溪市明山区住房和城乡建设局物业办和晟泰物业方面均无法向记者提供如意家园小区业主委员会同意的相关会议纪要和投票信息。
??对于道路的权属问题，明山区住建局物业办称该“无名道路”系小区建设红线外道路，即公共道路。
??此外，面对持续激化的居民矛盾该如何协调解决，本溪市明山区新明街道办事处方面称需要向上级汇报才能回复记者提问，但截至发稿，没有收到相关回复。
??无名路变“堵心路”
??9月11日，中房报记者实地调查发现，引发富祥家园和如意家园小区居民纠纷的“无名道路”，实际上由两部分路段组成，以泛亚电力门口为分界，分别沿坡路向上和向下。
??其中向下一部分是泛亚电力公司门口至如意家园小区正门之间，向上部分则是泛亚电力门口至如意家园新建项目小城市光楼盘的入口。
??因为该“无名路段”毗邻如意家园小区，同时也临近富祥家园二期小区，一些没有停车位的居民常年将车辆停在该路段两侧，所以虽然道路只是简单铺设，日常利用率却一直很高。
??而引发两个小区居民纠纷的矛盾出现在今年中秋节前夕，据李波等受访居民的回忆，最开始发现“无名道路”安装了道闸的时间是今年8月末，但是当时还没有进行车辆识别，直至9月上旬，李波发现已经不能进入该“无名道路”停车。
??后来李波了解到，该“无名道路”的道闸，只识别如意家园和如意家园三期小城时光业主出入。
??这无疑引发了常年在该路段停车的其他小区居民的不满。
??而后9月11日晚上，富祥家园和如意家园两个小区部分居民聚集在“无名道路”附近发生激烈争执。
??“当时现场两个小区的居民合计至少在100人以上，双方各执一词互不相让，稍有差池可能引发激烈冲突。”李波告诉记者。
??面对已经设立的道闸所引发的争议，居民们开始将问题投诉至相关部门，也多次向当地政府热线电话投诉。
??围绕该“无名道路”设立的道闸是否合规，两个小区居民看法迥异。
??如意家园的部分居民认为，该“无名道路”紧邻如意家园小区，属于小区的道路，应当纳入小区物业管理。
??富祥家园的部分居民认为，该“无名道路”部分路段修建于如意家园建设之前，是公共区域，两个小区居民都可以在这条路上停车以及通行，如意家园的物业公司晟泰物业没有权力在公共路段设立道闸，阻止其他居民进入。
??据熟知该“无名道路”情况的居民介绍，泛亚电力门口沿坡向下部分路段建设时期早于如意家园建设，而另一部分的路修建方则是小城时光开发商本溪北方房地产开发有限责任公司（以下简称“北方地产公司”）的工程承包方本溪仁达建筑开发有限公司（以下简称“仁达公司”。
??“最初泛亚（公司）向上的坡路就是普通的黄土路，那段路的修建，就是因为三期（小城时光）建设需要运料。”该居民补充道。
??9月11日下午，中房报记者在如意家园正门右侧争议“无名道路”入口处看到了设立的崭新道闸，记者以登记车牌的小区业主身份询问晟泰物业负责人。
??晟泰物业一王姓负责人告诉记者，目前设立的道闸内，只有如意家园业主可以登记名下车辆，需要车辆所有人与房产证登记姓名一致，业主的父母子女车辆登记，需要出具居民户口本证明关系。
??至于道闸设立背后的合法性，该王姓负责人称“（无名道路）管理是有三方协议的”。在记者的追问下，她补充称三方系小城时光开发商、晟泰物业和大峪社区（如意家园所属社区）。
??“登记完毕之后，要划定车位，小区都满足的情况下，够了再出租（无名道路）车位，最初是开发商（小城时光开发商）要求封上那条路的。”她补充道。
??晟泰物业另外一位孙姓工作人员告诉记者“我们的业主都同意（在无名道路设立道闸）”。
??不过，前述晟泰物业负责人及工作人员未能提供小区业主同意的相关佐证和文件。
??道路权属是核心争议
??另据记者从晟泰物业方面得到的数据，如意家园目前小区为住户2043户，车辆在1800辆左右，事实上，小区内可以满足停车需求。
??值得一提的是，晟泰物业方面认定该“无名道路”为如意家园所属的主要原因为道路上坡部分为三期开发商修建。
??但是，知情人告诉记者，开发商修建该道路只是为了修建其项目，也就是小城时光项目需要运输建筑材料，尤其是混凝土运输车辆，而如意家园小区正门有业主不让运输车辆通过，所以才从“无名道路”着手。
??富祥家园居民告诉中房报记者，在他们向有关部门反映情况后，明山区住建局一位不愿具名的工作人员告知称“无名道路”不属于如意家园。
??2024年9月29日，中房报记者就“无名道路”的权属问题的采访，物业办工作人员语焉不详。他向记者出具了一份来自所谓小城时光开发商与晟泰物业方面签订的《道路委托管理协议》（以下简称《协议》）。
??协议中的的甲方并非开发商北方地产公司，而是“仁达公司”。
??《协议》载明，晟泰物业接受仁达公司委托，将位于本溪市明山区合成路“如意家园”小区与泛亚电厂之间的330米延长的道路实行物业管理。
??其中，上述两家公司的合作方式中称，“无名道路”在市政设施未接收之前实行无偿委托管理。
??该《协议》签订时间为2024年8月8日，与此前李波等居民的描述，在时间上吻合。
??明山区住建局物业办负责人告诉记者，该无名道路不在如意家园建筑红线内，但是在北方地产公司的规划线内。
??同时，该物业办工作人员也告诉记者，晟泰物业是听从业委会的意见设置的道闸。
??不过，记者希望物业办工作人员能联系晟泰物业方面提供业委会相关文件和会议纪要，截至发稿，没有收到回复。
??“小区建设红线是用于界定小区建设范围，红线外的道路属于公共区域，不属于小区业主专有。因此，小区物业或业主在未经相关部门批准的情况下，在红线外的道路上设置道闸，可能涉嫌违法。”辽宁沈阳一不愿具名的律师告诉中房报记者。
??该律师认为，小区建设红线外道路设置道闸是否违法，还取决于是否经过相关部门的批准以及是否影响了公共道路的正常使用。如果未经批准或影响了公共道路的正常使用，那么该行为就是违法的。
??“‘无名道路’在如意家园小区建设红线外，晟泰物业作为如意家园方面的物业公司，无权在公共道路上设立道闸，这种行为已经影响了道路的正常使用。”李波说。
??为此，中房报记者也按照晟泰物业方面此前的说法，向多个本溪市及明山区政府部门求证，截至发稿没有发现晟泰物业方面有设立道闸的相关申请提交。
??权属争议有待疏导
??住房和城乡建设部市政公用行业专家委员会专家、扬州大学城市管理研究中心主任、法学院教授王毅在接受中房报记者采访时表示，现有材料无法证实这条无名道路的权属。因此，对于这一类民事纠纷，建议由属地管理单位街道办事处直接联系该市有关自然资源局、住建局等部门确定该无名道路的权属，然后由权属部门依法依规解决无名道路上设置停车场问题。在确认权属之前，由属地街道办事处出面对民事纠纷依据民法典有关相邻关系规定进行解决。
??“在无名道路权属不清的情况下，开发商无权与物业签署托管协议，该协议无效。另外，从协议内容看，甲方没有明确物业有权设置停车场的条款。”王毅补充道。
??10月8日，中房报记者前往大峪社区，社区方面向记者否定了晟泰物业方面“与社区开发商签订三方协议”的说法，而至于该问题的后续解决措施，大峪社区工作人员称需要向上级单位请示。
??10月9日，中房报记者前往大峪社区上级单位新明街道办事处，办事处负责人告诉记者，相关回复内容还需要上报，但截至发稿，记者没有收到相关回复。
??如意家园的居民赵强（化名）告诉记者，居民们引发的冲突背后，最主要的原因还是周边的道路治理存在长期无人管理状态。
??无名路不属于市政道路管理范畴，目前缺乏相关的细化管理制度，部门之间的职责尚不十分清晰，各级政府也难以投入较多的资金进行道路设施维护与管理。
??赵强告诉记者，如意家园小区周边，有宏峪、幸福e家、富祥家园几个大型小区，但是道路管理却存在长期“缺位”，原本宽敞的道路，因小区人多车多，两侧停满了车辆。
??在赵强的介绍下，记者初步统计，如意家园正门前方与各小区的交会处，共有多达七个禁停指示牌，但都停满了车辆。
??在记者的采访过程中也了解到，停车难已经成为该地区居民普遍面临的问题，富祥家园和如意家园小区居民的大规模对峙只是把潜在的问题放到了表面，深层次的交通问题不解决，类似的纠纷永远都会存在。
??鉴于晟泰物业王姓负责人曾向记者提及，道闸设立最初系开发商的要求。记者尝试与《协议》的另一方仁达公司取得联系。但最终没有找到其公司真实办公地址和电话。
??随后，记者前往北方地产公司提出采访要求。
??面对记者的采访请求，北方地产公司方面一工作人员称：“领导不在无法接受采访，而且这件事和我们公司没关系。”
??事实上，类似本溪市“无名道路”管理的问题，并不是个例。中房报记者梳理相关报道，此前上海市住建委针对市内无名道路治理，总结了九步工作法——“编目—落图—认定—录入—挂设标牌—纳管—执法—整治—长效管理”的治理方案，在具体操作中，市住建委确定了移交接管、居民自治和部门兜底三种模式，因地制宜推进。对于符合道路管理部门相关标准的无名道路，及时移交，尽快纳入设施管理范畴。移交接管前，由街镇牵头落实措施，确保道路管理不断不乱。对于其他“无名道路”，由街镇会同有关部门与相关责任主体单位共同协商，广泛听取群众意见，形成“一路一方案”，落实管理措施，对于已落实责任主体进行自治的，由街镇负责监管。对于难以落实管理责任的，由街镇负责托底管理。
??上海市治理无名道路成果显著，截至当时报道的2021年，已经实现全市1529条“无名道路”中，九成编目入网，七成完成整治。
??他山之石，可以攻玉。
??（应受访者要求，文中李波、赵强为化名。）
