??导 读 

??百亿热销盘数量翻番，增加至13个；

??金额门槛一致提升，面积门槛全线下降；

??一二手倒挂助推销售，价差越大越好卖。

??榜单解读

??2021年，在监管政策执行层层加码的环境下，房地产行业持续降温，叠加“三道红线”政策持续推进，不少房企债务违约风险加剧。其次，城市市场分化加剧，限价等政策因素导致上海、深圳和杭州等热点城市众多项目价格倒挂，受市场追捧，弱二线及基本面较差的三四线城市加速下行，成交量显著回落。再加上前期供地政策和企业拿地偏向中小体量地块，大盘减少。在此背景下，金额榜百强门槛持续提升，百亿神盘增加6个，面积榜百强门槛持续下降。

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??10强金额门槛突破百亿，面积门槛大幅下降

??金额榜和面积榜门槛呈相反的走势，金额榜门槛整体提升，面积榜门槛下降。深圳华润城以200.5亿元位列金额榜榜首，也是今年唯一超200亿的项目。相比去年上海绿地海珀外滩279.3亿元的销售金额含办公类物业，深圳华润城则为纯住宅项目，是华润在深圳城市更新明星项目大冲村旧改的一部分，地理位置好，销售表现亮眼。  

??从金额榜来看，10强金额门槛达105.6亿元，同比上升6.6%。TOP50和百强门槛较去年上升9.0%和5.5%，各个梯队门槛都较去年上升。销售金额过百亿的项目有13个，较去年增加6个，百亿热销盘竞争激烈。从均价来看，10强项目有9个项目的售价均高于其所在城市平均水平，基本在城市均价1.5-2倍，其中有两个项目均价超10万元/平方米，这也反映出一二线城市改善盘热销，三四线城市项目较冷的分化趋势。 

??从面积榜来看，各梯队门槛都降低。2021年项目面积排行榜10强门槛为37.5万方，同比大幅下降35.9%，TOP50和百强面积门槛均较去年下降20%左右。兰州恒大文化旅游城以销售121.2万平方米获面积榜榜首，是今年唯一销售百万方以上大盘。今年以来多数三四线城市退潮，大盘销售态势下滑，另外由于近年供地及企业拿地趋势多以二三十万平方米的中小体量地块为主，因此热销项目体量下降，约7成项目处于销售面积20-30万平方米区间。

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??稳健型房企优势明显，合作开发项目增多

??在“三道红线”等各类去杠杆政策层层加码下，不少企业面临债务违约风险，项目上榜数10强的房企多为债务风险较低、运营指标相对稳定的房企，特别是一二线城市项目较多的华润、招商等稳健型“国家队”。从金额榜来看，热点城市合作项目增多，不少项目合作企业在3家以上，如北京华越国际由6家企业合作开发，这也在一定程度上增加房企的上榜项目个数。另外由于中等体量的项目增多，一二线城市项目上榜占比增高，使得滨江集团这类深耕热点城市的企业项目增加了上榜机会。

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??市场分化持续加剧，三四线发展式微

??从城市表现来看，2021年一二线上榜项目数量增多，三四线楼市下行压力大，上榜项目数量明显下降。七普显示我国城镇化率已达63.89%，未来人口的主要流动趋势将从乡镇进城向小城市迁徙至大城市转变，部分三四线城市需求和购买力已经透支，一二线城市基本面更具支撑。 

??金额榜方面，项目上榜数前10城市均为一二线且共计占据了85个席位，相较去年的72个提升明显，其中仅沪、深、杭三城就占据了55席，之所以表现如此强势一方面是由于热点城市新房限价，且上半年市场走热二手房价格走俏形成倒挂，这类价差盘多数一经推出即售罄，另一方面一些规划利好如杭州亚运会等兑现，周边开发楼盘入市热销。面积榜方面也有同样趋势，百强中三四线城市共计21个项目，相较去年缩水30%。区域分布方面，长三角区域表现持续强势，中西部区域仍占据面积榜一半席位。

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??价差越大越好卖，豪宅一片“繁荣”

??倒挂是最好的催化剂，一二手房价差越大越热销。以部分上榜热销红盘为例，杭州亚运村周边的亚奥城、桂冠东方城两项目由于高价差，即便推出了接近4000套房源，综合中签率也只有10开头，同样还有杭州的滨江·锦尚和品府以及地铁万科天空之城项目，综合中签率也都不足20%。而上海的翠湖五集与周边二手房倒挂的价差可以达到8.7万元，虽然套均价超过5000万，打新门槛高，但其综合中签率也只有38%。 

??榜首的深圳华润城项目在2020年底推出1171套房源，最终认筹总数达9690人，主要是由于项目推售均价在13.1万元/平方米，而彼时周边二手房均价在18万元/平方米，价差接近5万元/平方米，“摇中即赚500万”的宣传吸引了“万人摇号”。今年以来，深圳监管趋严，周边二手房价格回落。但华润城在2021年底推出的1024套房源仍吸引1486批客户成功意向登记，首开去化超80%。

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??坚持长期主义，以客户为中心诚信经营

??不过需要关注的是，一二手房倒挂仅是由于限价政策和市场的快速走热引发的短期现象。而且经过2021年房企暴雷违约问题之后，购房者将更加关注企业的资金安全性和交付质量等问题，我们认为未来项目的销售将与企业实际运营和品牌口碑更具关联性，建议坚持稳健的运营战略，塑造正面品牌形象。  

??一是从自身做起，财务上坚持去杠杆，维护资金链安全。“三道红线”成为常态化监管政策，房企未来的融资也将会面临严格管控，因此企业要从自身做起，坚持以收定支、量入为出，减少商票等表外负债工具的使用，以降低财务杠杆。同时还要持续关注负债率和流动性管理，避免企业出现债务违约风险。 

??二是维护好与上下游供应商、建筑商的合作关系，保障工期。根据CRIC的监测，截止至2021年末34城已售未交付项目达8.31亿平方米，百强房企已售未交付接近13亿平方米，其中长沙、重庆、武汉、郑州等多城市都有项目面临停工延期交付的问题。目前由于部分房企失信引发的行业信任危机正在逐步扩散，未来房企需要修复信用，更加关注与供应商的合作关系，秉持和则两利的理念。 

??三是关注客户诉求，保量更要保质交付，塑造正面品牌。首先未来企业的竞争力应该向产品回归，适应持续迭代的购房者需求。同时企业需要保持与客户的沟通，从客户出发，通过“工地开放日”等活动，直观传达项目进展和质量保证。企业也可结合一些新技术，做好透明工程、保质交付，比如近期远洋集团就以“云监工，云直播”的方式24小时实录施工现场，以获取客户认可。