??云端交流，知识共享，线上研讨，自7月12日至28日，克而瑞研究中心开启线上直播分享。

??作为克而瑞的专业研究平台，研究中心通过地产金融峰会、产品力发布会等线上线下活动，致力于构建覆盖房企、基金券商、机构、媒体以及行业专家的生态交流平台。

??“7月云端分享月”第2场聚焦当下热点——房企如何精准布局破浪前行，由克而瑞研究中心研究高级总监谢杨春带来《三四线需求退潮之下投资的进与退》的主题分享。

??以下为精彩发言：

??本次分享主要围绕县域城镇化相关政策；县、城发展现状差异；典型省份县域城镇化及房地产发展格局这三部分展开。

??一、县域城镇化背景及相关政策

??过去十年间，我国的城镇化水平加速提升。据国家统计局公布数据，至2021年底，我国城镇人口例为64.7%，距离十四五预期目标65%不到0.3个百分点。当前我国城镇化已进入中后期发展阶段，未来城镇化水平提升速度势必会下降。

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??随着城市间产业格局的改变，人口流动格局出现了新的变化特征，在乡-城流动不变的情况下，人口流动范围从跨省向省内流动转变。

??在此背景下，作为城乡融合发展的重要载体，县城被提到更加重要的位置。但考虑到大部分县城仍存在产业发展落后、基础设施破旧等多项短板，综合承载能力和治理能力仍然较弱，对经济发展和农业转移人口就近城镇化的支撑作用不足。因此，加强县域建设迫在眉睫，其重要性也在近年来明显提升。

由此，中共中央办公厅、国务院办公厅于2022年5月初印发了《欧洲杯开户app：推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，提出了以县域为重要载体的城镇化建设，立足于资源环境承载能力、区位条件、产业基础、功能定位，发展具有地方特色、不同功能、符合市场规律的县城，引导农业转移人口就近城镇化，完善大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间布局。

??2020年8月，国家发改委印发信贷支持和实施政策，明确“做什么”和“怎么做”，意在发挥企业债券融资的积极作用。截至2022年5月底，共有31个区县或县级市、37笔专项债券得到批复，总金额超过400亿元。总量虽然不大，但起到了积极引导意义。

??二、县、城发展现状差异比较分析

??先来看一二线大城市发展现状，鉴于七普人口数据超预期发展，武汉、西安、杭州、南京等强二线城市已经早早完成了各自“十四五”规划中制定的2025年的城镇化率发展目标；即便按照各地“十四五”发展规划中的增量来看，这些强二线城市城镇化率的增长目标也大多定在3个百分点以内。一、二线大城市城镇化率已达高位，城镇化发展面临降速。

??再来看下县市发展现状，根据城市建设统计年鉴和第七次人口普查相关数据统计，在280个地级市的市本级中，常住人口总量达到6.4亿人，其中居住在城区的人口3.5亿，城区人口占常住人口的比例达到了56%。反观在336个县级市，常住人口总量为2.1亿，城区人口占常住人口的比例只有32%，远远低于地级市的市辖区，城镇化发展空间巨大，县级市城区人口的增长，势必带来大量的刚性住房需求。

??正如发改委在解释推进县城发展的意义时所说，“在城镇化进程中，农民到县城买房子、向县城集聚的现象很普遍”。按照已公布相关统计数据的县级市统计，若这些地区的城区人口在“十四五”期间占比上升十个百分点达到四成，将带来2100万人的新增城区人口，再加上市辖县4.7亿常住人口城镇化率水平上升的推动，有望撬动超过4亿平方米的新增房屋居住需求。 

??此外，县市城建发展提速空间巨大，人均投资强度仅为市辖区四分之一。据发改委披露，目前我国县城投资与城市差距很大，人均市政公用设施固定资产投资仅为城区的1/2左右。但是若将比较范围转变到县级市和地级市，这一差距还将进一步放大。近三年地级市人均市政公用投资金额达到了3400元左右，但是县级市这一指标仅为735元。 

??更为值得关注的是，特色产业发展助力人口集聚，部分县市人口增长超过市辖区。据不完全统计，近十年有150个县市人口增长达到13%以上，超过市辖区平均水平，居住在这些县市的常住人口总量超过6000万人，2010-2020年期间人口净增量超过1400万人，大大促进了这些县市的日常消费和住房需求增长。 

??具体来看，人口增长较快的典型县市之常见四大类：产业辐射、产业自强、出口旅游、地州首府。

??第一类得益于大中城市市辖区的经济辐射和产业转移发展，如贺兰、三河、嵩明等，典型如廊坊三河，得益于北京非首都功能的疏解，近年来电子信息产业发展较快，也承接了大量北京外溢的居住需求，推动常住人口规模快速发展。

??第二类是形成了自身的优势产业，也是最值得推广和关注的发展模式，目前这类县市主要常见于江浙等民营经济发达的省份，典型如金华义乌、丽水青田等。

??第三类是边境城市，在进出口贸易和跨境旅游等方面形成了自身的品牌口碑，如防城港的东兴、德宏州的瑞丽等。

??第四类是地级市州的首府，州内经济首位度较为突出，对州内其他县、旗等地区人口吸纳作用显著，如凯里市、锡林浩特市、西昌市等。

??三、典型省份案例分享——四川

??首先城镇化率发展情况，近十年四川省常住人口总量逐年提升，户籍人口在2014年之后进入缓慢波动下行，这也是常见务工大省人口发展趋势，一方面人口回流加上自然人口增长，常住人口增加，另一方面户籍人口继续往外流出，导致户籍人口缓增，甚至出现负增长。近五年四川省城镇化率增加了7.8个百分点，比全国平均多增了2个百分点，城镇化率继续向上发展的空间还是比较大的。

??县域城镇发展方面，出台了一些政策如“新型城镇化28条”中促进县域城镇化发展四方面举措，首先消除户籍限制促进人口流动，其次发展城市圈，促进大中小城镇网络化发展。第三树县市“标兵”，推进县城城镇化补短板强弱项，强化示范引领作用。第四建设一批天府旅游名县和省级全域旅游示范区，促进消费需求等措施。

??在强化县市引领示范作用方面，四川省出台实施争创全国百强县/百强区/百强镇奖励办法和培育方案，选定8个县市作为重点培育对象，并取得了一定的成果，2021年，西昌和简阳首次入选全国百强县，也是四川省首次入选。

??人口方面，省内县市人口流出显著，仅两市常住人口超百万。根据全国第七次全国人口普查数据，17个样本城市中，2020年四川省只有两个样本县市常住人口达到100万以上。且县市的人口流出现象显著，样本县市平均常住户籍人口比仅为0.77，四川省平均为0.92。城镇化发展水平也相对落后，样本县市平均城镇化水平仅为45%，未来增长空间还是比较大的。

??常住、户籍人口普遍负增长，仅三台、仪陇城镇化率跃升推高城镇人口。结合2021年四川主要市县人口指标变化可以看到四川省县市常住、户籍人口普遍较2020年有所下降。但县市常住城镇人口仍在持续增长，其中三台、仪陇两地城镇化率增加更是超过4个百分点。在县域城镇化发展过程中，城镇化率迎头赶上的县市，住房需求总量的增加值得关注。

??财政方面，对比四川省近三年地方财政一般性收入与支出来看，很多收支比在50%以下，仅都江堰、彭州、崇州等少数城市表现较佳，一般财政收入能够达到财政总收入的五成左右或更高。其他大多数城市财政支出压力较高，中江、仪陇财政高度依赖转移支付。

??公用投资方面，市政公用投资与市本级差距巨大，县市承载力提升任重道远。城市建设统计年鉴数据显示，县级市人均市政公用投资的均值仅为1561元，远低于3746元的全省平均水平。具体到城市层面，除成都代管的邛崃、简阳人均市政公用投资达到了4407元和2984元之外，其他城市都在2000元以下。

??房地产方面，城镇化水平的持续提升，为四川省县市带来了大量的新增住房需求，再加之相对较低的房价水平，使得新增住房需求得以迅速转化。近三年来，样本县市的每年人均购房面积都达到了1平方米以上，金堂县近三年成交规模居首。供求方面，大部分城市土地消化周期都在3年或者4.5年以内，从一二级市场规模来看，属于供求比较健康。支付能力上，大部分城市房价收入比为6以下。有一点需注意，四川省各县市城镇人口可支配收入水平高，但农村较低，这些都是四川省未来需要重点考虑的问题。

??2021年四川省重点县市基本面综合评价方面，表现比较好的为成都下辖县市金堂、彭州人口各项指标均优，两地常住人口总量大，80万或者更高，城镇化率50%左右，继续向上的空间也有。财政数据也较好，发展动力较强。除了一些财政收入压力比较高的县市外，绵竹各项指标也不错，人均GDP8万以上，城镇发展空间也不错，但人口总量低，需求增量有限，投资机会也相对有限。

??问答环节

??Q1

??可以具体谈谈哪些县更值得关注么？

??A1

??在诸多县市中，结合人口、经济等基本面指标及当前市场发展情况来看，我们认为常见的主要有两类，一类是环一线周边卫星县市的市场发展前景仍旧最佳，如上海周边的海门、嘉善，环杭州的桐庐等等。

??一方面，这些县市产业基础深厚，如海门工业制造强、桐庐快递物流业发达，与周边一线城市形成了产业互补，能够受到核心城市辐射带动，进一步助推当地经济持续高速发展。更值得关注的是，由于这些县市的产业多为劳动密集型行业，对外来人口的吸纳力也比较强。

??另一类是城镇化发展仍有较大提升空间的县城，仍可通过吸纳周边农业转移人口，充分发挥县域在就近城镇化的作用，实现城区常住人口规模增加。其中省会城市的代管县更为值得关注，得益于中心城市的经济辐射效应，城镇化发展前景值得关注，典型如长沙的浏阳县、成都的金堂县均是此类县市。对于房地产市场而言，这种人口城乡结构变化也将为当地的房地产市场带来发展机遇，尤其是城镇人口规模的提升，将能进一步稳定县城房地产需求侧增长，利好住宅成交规模稳定甚至上升。