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[中房研协]市场销售处于筑底阶段 商品房投资及新开工跌幅继续加大

2022-08-16 10:20:12

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-08-16
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

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??商品房销售市场处于筑底阶段

??1—7月,全国商品房销售面积78178万平方米,同比下降23.1%,其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元,下降28.8%,其中住宅销售额下降31.4%。

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??1-7月份,新建商品房市场销售面跌幅略有扩大,销售金额跌幅微弱收窄,总体下行态势趋缓,整体处于筑底阶段。房地产行业规模较大、链条较长、牵涉面较广,对经济增长和社会民生影响较大。目前部分地区出现的项目交付问题,叠加债务危机和疫情散发多发冲击等因素,行业仍面临较大风险。

??7月,银保监会表示,将引导金融机构市场化参与风险处置,支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。中共中央政治局召开会议,明确指出“压实地方政府责任、保交楼、稳民生”,将“保交楼”提升至国家重要工作层面。各地方也针对“保交楼”推出加强预售资金监管、项目监管、现房销售等措施。政策面对稳定市场信心,稳定预期提供利好保证。宏观政策稳定经济为大前提,推动房地产行业复苏迫切性也在增加。

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??单月数据来看,7月销售面积9255万平方米,环比减少49.1%,同比减少28.9%;销售金额9691亿元,环比减少45.4%,同比减少28.2%。房企上半年销售冲刺任务结束,7月商品房入市节奏放缓,销售量季节性回落,两项指标同比跌幅再次扩大在预期之中。目前行业仍在艰难复苏过程中,随着各项利好政策效果显现,市场有望逐步企稳。

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??分类物业销售看,表现各异:住宅市场量价齐跌,但销售金额跌幅较上月有所收窄;办公楼两项指标保持上涨、涨幅收窄;商业营业用房,量涨价跌,其中销售金额由涨转跌。

??从各地区销售情况看,商品房销售面积和金额同比均处于负增长区域,东北地区跌幅最大;东部和东北地区两项指标跌幅均较上月收窄,中部和西部地区跌幅继续扩大。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为39.8%、56.4%,份额较上月提升0.4个和0.7个百分点。

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??房地产开发投资跌幅继续扩大

??1—7月,全国房地产开发投资79462亿元,同比下降6.4%;其中,住宅投资60238亿元,下降5.8%。

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??1-7月全国房地产投资增速继续下行,跌幅较上月扩大1个百分点。从目前情况来看,政策利好体现在销售层面还尚需时日,传导至开发投资将会更晚。

??开发投资持续下降有两个重要原因:一是投资信心严重不足,既有对目前市场去化难、资金短缺,债务高企的压力,也有对未来经济低迷,市场继续深度下行的担忧;二是开发企业在去杠杆的背景下,首要任务是保交楼,保生存,无力扩大投资。资金紧张导致民营房企无力参与公开市场拿地的情况下,当前行业投资中央企、国企占主导地位,且投资量难以填补民企留下的缺口。

??同时,由于民营房企信用降低,上下游企业供货和施工也明显放缓或停滞,开发投资进一步下滑。要提振行业投资,亟需系统化细化政策,更加坚决有力的清除地方行政性限制政策,明确市场化导向,恢复企业信心,从而恢复经营,扩大投资。

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??月度数据方面,7月全国房地产开发投资11148亿元,较上月减少31.1%,同比减少12.3%,同比跌幅较上月扩大2.9个百分点,这也是开发投资累计跌幅继续扩大的原因。当前国内经济恢复基础尚不牢固,房地产投资下行也是固定资产投资增速下降的一个重要因素,需要房地产投资形成对整体经济的稳定作用,至少不是向下牵动。

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??从物业类别投资上看,住宅投资跌幅最小,各物业类型投资跌幅均较上月继续扩大。住宅投资占总投资比重为75.8%,与上月持平。从地区来看,中部地区同比跌幅最小,东北地区跌幅最大;各区域投资跌幅均较上有不同程度扩大。投资规模上,东部地区高于其他三区域的总和,占总投资比重为54.0%,份额较上月提高0.1个百分点。

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??房屋新开工面积持续处于低位

??1—7月,房地产开发企业房屋新开工面积76067万平方米,下降36.1%。其中,住宅新开工面积55919万平方米,下降36.8%;办公楼新开工面积1904万平方米,下降35.4%;商业营业用房新开工5202万平方米,下降37.5%。

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??截至7月,房屋新开工同比跌幅持续下探,下跌周期已超过一年,按照目前态势,明年下半年开始可能出现新建商品房供应缺口。单月数据看,7月销售回款下降,同时部分房企处于偿债高峰,投资开工动力不足。7月全国商品房新开工面积9644万平方,同比继续大跌,6月、7月均超45%。

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??房地产开发企业到位资金跌势保持平稳

??1—7月,房地产开发企业到位资金88770亿元,同比下降25.4%。其中,国内贷款11030亿元,下降28.4%;利用外资53亿元,增长20.7%;自筹资金31495亿元,下降11.4%;定金及预收款28575亿元,下降37.1%;个人按揭贷款14169亿元,下降25.2%。

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??1—7月,房地产开发企业到位资金同比跌势并未进一步扩大,其中定金及预售款和个人按揭贷款跌幅持续收窄,较1-6月分别收窄0.8个和0.5个百分点。国内贷款及自筹资金跌幅较上月继续扩大。各项资金来源占比情况与上月相比变动不大,定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的48.2%,自筹资金占比35.5%。

??克而瑞数据显示,7月房企债券到期规模高达830亿元,为下半年偿债最高峰,随之偿债规模将逐步下降,企业压力偿债将有所减少。同时,7月证监会等部门联合发布《欧洲杯开户app:推动债券市场更好支持民营企业改革发展的通知》,提出要加大债券融资服务力度,推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单等。房企的融资环境仍将进一步优化,资金压力有所缓解。

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??土地市场仍大幅下跌,地价小幅上涨

??1—7月,房地产开发企业土地购置面积4546万平方米,比上年下降48.1%;土地成交价款2918亿元,下降43.0%;土地成交均价6319元/平方米,上涨9.9%。

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??1-7月,土地市场成交量价保持大幅下跌,土地成交价款跌幅较上月略有收窄。表现在土地价格上,同比涨幅较上月提升6.1个百分点。7月上海、广州、南京、成都、重庆等热点城市一批优质地块集中入市成交,一定程度上拉升了全国整体土地成交均价。从土地市场表现较热的这些城市看,特点是拿地政策持续宽松、供应规模收缩、优质地块供应增加。受制于资金短缺、经营压力,土地市场依旧是央企、国企占主导地位。

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??商品房待售面积持续减少

??7月末,商品房待售面积54655万平方米,比上月末减少129万平方米。其中,住宅减少162万平方米,办公楼增加24万平方米,商业营业用房减少13万平方米。

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??7月末,商品房库存连续五个月减少,较去年同期仍有的7.5%增长,主要增长点为住宅待售面积,同比上涨14.1%;商业营业用房持续下跌,同比减少3.5%。

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