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??2024年二季度，整体楼市延续弱修复行情，供求环比持增，同比延续降势：一方面房企推盘积极性略有回升，二季度供应量较一季度环比增11%，不过累计同比仍降3成，尤其是二线城市跌幅显著，供给越是更为显著；另一方面，得益于从中央到地方新政利好落地+房企年中冲刺，二季度成交稳步复苏，一线韧性好于二三线，6月成交止跌企稳。相较而言，二手房因业主降价、挂牌量上升因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。

??预判三季度，我们认为，成交总量规模将延续弱复苏，新政效应持续发酵，预期成交量持平甚至微超二季度，且因去年三季度基数较低，同比降幅将进一步收窄甚至可能回正。热点城市个数和热点项目个数减少，呈现出脉冲式复苏态势：核心一二线城市迎来明显增长，三四线城市成交规模将延续筑底行情；二手房因价格优势市场份额仍将继续增长。

??总结

??01
新增供应：Q2环比增35%但上半年同环比仍降超3成，二线供给约束更显著（本节有删减）

??2024年二季度全国商品住宅供应较一季度有所回升，但4-5月同比和前5月累计同比降幅仍在3成以上，2022年以来地市显著缩量加剧新房供给约束，部分城市“以销定产”仅有少量推货，部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”。据CRIC监测，4-5月115个重点城市新增供应3240万平方米，较一季度月均增长14%，较去年下半年月均下降27%，前5月累计同比降幅达到30%。

??根据30城环比数据预估百城6月数据，6月供应预期达到1502万平方米，而二季度预期环比上升11%，同比下降37%，较去年下半年季均下降28%，从上半年累计数据来看，同环比降幅均在3成以上，供给延续缩量走势。

??结合重点30城6月预估数据不难看出，6月年中冲刺，房企推盘积极性稳中有增，带动30城二季度供应量环比持增35%，不过同比仍降32%，较去年下半年季均下降19%，上半年累计同比降幅为33%，整体供应仍处阶段性低位。

??分能级来看，二三线环比增幅显著高于一线，不过基于同比和累计同比降幅，整体缩量程度仍大于一线，供给约束愈发明显。多数城市二季度延续环比持增，同比持降态势。长沙、宁波、无锡等显著放量，二季度环比翻番，少数城市诸如北京、南宁、嘉兴、徐州、珠海等二季度供应量不及一季度，或因供应节奏或因低迷市场行情，房企推盘积极性明显放缓。

??02
新房成交：Q2环增27%且月度同比降幅持续收窄，厦宁合青等增幅超50%（本节有删减）

??2024年二季度楼市成交延续弱复苏，因4月末以来从中央到地方密集利好政策叠加，尤其是核心一二线诸如北京、上海、广州、深圳、杭州等“四限”均有不同程度松绑，刺激一波存量需求提前释放，4-5月115个重点城市商品住宅成交面积3789万平方米，较一季度月均增长10%，同比降幅为36%，前5月累计同比降幅收窄至42%。

??根据30城环比数据预估百城6月数据，6月成交预期达到2023万平方米，而二季度预期环比上升13%，同比下降33%，较去年下半年季均下降12%，从上半年累计数据来看，同环比降幅分别为40%和17%，整体跌幅有所放缓，延续弱复苏走势。

??6月虽有4-5月前期利好新政加持和房企业绩冲刺，但成交复苏情况不及预期。典型城市6月商品住宅成交表现较5月有所回暖，30个监测城市成交规模为1157万平方米，环比微增2%，同比下降26%。二季度环比上升27%，同比下降34%，上半年累计同比下降41%。

??分能级来看，一线和二三线二季度环比增幅均为27%，不过一线同比和累计同比跌幅略小于二三线，在市场下行周期下韧性较强。4月末以来，北上广深四个一线城市“四限”政策均有不同程度松绑，刺激了一波前期存量客户入市，6月单月成交环比上升17%，市场得以止跌企稳。

??二线城市中，短期内市场热度较高的当属成都、西安等中西部大市，二季度成交面积均超过200万平方米，且累计同比降幅仍在3成以内。当前热点城市个数减少，跌幅较为显著的主要集中在两类城市：一是武汉、长沙、南京、苏州、合肥等城市基本面尚佳，需求面临阶段性瓶颈，目前仍处于调整期的核心一二线城市；二是南宁、惠州等前期投资投机过度，购买力有待修复的弱二三线城市。

??微观项目层面来看，因各城市房企推盘延续“减量提质”策略，加之越来越多的项目借助政策东风，积极自救，特价房+强渠道或成“标配”，因而整体去化率延续低位回升态势，二季度27个重点城市平均去化率为26%，较一季度24%微增2pcts。

??当前热销盘更多是复合优势、高性价比（产品力强+价格优势）项目方能实现热销。细分来看，主要有以下几类共性特征：一是区域板块内供应稀缺，一般是处于城市核心改善盘，部分甚至出现了一二手倒挂迹象，僧多粥少，因而使得短期内热度较高。二是性价比较高、折扣力度较大、营销到位的刚需盘，同样迎合了部分首置价格敏感度较高的客群需求。三是拥有学区、商圈、医疗等核心配套资源的优质楼盘。四是开发商具备央国企背景、或是地方龙头企业，口碑较好，或是产品设计独具特色，软实力较强的部分项目。

??03
二手成交：Q2先降后升总量环增35%、同比正增3%，深杭增幅居前

??2024年二季度，二手房成交整体维持高位运行，18个重点监测城市二手房累计成交面积预计为2433万平方米，环比增长35%，同比增长3%，较去年下半年季均增长23%。上半年二手房累计成交4231万平方米，累计同比下降8%，较去年下半年增长7%。

??按月来看，4-6月二手房成交先降后升。4月，二手房市场延续小阳春行情，成交规模攀升至年内高位，总成交面积达到842万平方米，环比增长14%，同比去年的高基数也仅微跌5%。5月，二手房成交略显乏力，成交环比回落8%至778万平方米。6月，在517新政等刺激下，二手房市场率先启动，住房消费需求集中释放，带动成交规模回升至813万平方米，同比由负转正，增幅多大20%。

??从城市维度来看，深圳、杭州保持领涨地位，两城均在二季度大幅松绑了限购和限贷政策，释放了一波被政策压制的潜在需求持续，二手房市场反响较为强烈，二季度成交环比分别增长40%、75%，同比增幅均在5成以上，领涨各重点城市。与之形成对比的是，东莞二手房成交未见明显起色，二季度和上半年成交累计同比均负增32%。

??对比新房市场，二手房成交更具韧性，市场份额持续回升。北京、上海、合肥、南京等城市二手房成交占一二手总成交规模的比重跃升至70%以上，南京、合肥等二手房市场份额较2023年增长约20个百分点。

??04
房价：一二手均持跌且跌幅走扩，沪泉等供给结构变化推升新房均价正增（本节有删减）

??从CRIC监测的2024年前5月重点城市新建商品住宅成交统计均价看，一线及东部城市房价仍领先，上海、泉州等涨幅排名靠前的主要是受供给结构影响。

??从绝对量来看，一线及东部城市房价仍领先。上海、深圳、北京位列房价绝对量TOP3，不过受市场降温影响，深圳房价同比回调1%，北京叠加结构性因素影响，同比降幅多大14%，厦门、广州、东莞、杭州位列第二梯队，房价在3-4万元/平方米区间内，三亚、南京、苏州跻身TOP10，房价在2.5万元/平方米以上，和一季度相比，绍兴跌出TOP10序列，三亚补位。

??变动情况来看，涨幅排名靠前的主要是受供给结构优化影响，涨幅排名前三位的城市分别是泉州、上海、吉林，主要原因是新增楼盘趋向核心区中高端改善化，典型如上海，前5月单价6万元/平方米以下房源供应套数同比减少28%，单价10万元/平方米以上产品供应增长5%。除此之外，西安、长沙等市场表现相对平稳的城市房价仍有一定涨幅。

??与此同时，厦门、三亚、南京、北京等受到供给约束，叠加市场下行因素影响，房价有所走低，房价跌幅在10%以上，厦门前5月成交均价回调16%，领跌重点城市。

??05
新房库存：百城取证未售面积逐月下行至5.04亿，但消化周期增至27个月新高（本节有删减）

??2024年上半年，狭义库存波动下行至阶段性底部。据CRIC监测数据，2024年5月末百城商品住宅库存量达到了50422万平方米，同环比均降1%。

??我们以成交12个月均值测算百城去化周期，因去年一季度为成交高点，而后转淡，因而虽然狭义库存走低，凡是整体去化周期仍延续稳步攀升态势，至5月末达26.5个月，环比增2%，同比上涨45%。不同能级城市皆呈现同环比齐增态势，一二线攀升至21-23个月，三四线去化周期已达36个月，去化风险显现。

??具体来看，一线城市仅上海库存仍处低位，去化周期仅为12.9个月，目前因前期优质供应已消耗殆尽，加之改善客群阶段性疲软，整体去化周期同比去年依旧翻番。北京、广州、深圳5月末去化周期均在25个月以上，不过因二季度利好新政加持，整体新房来访、认购也出现小幅回升，预期随着新房成交逐步修复，整体库存风险仍处于可控范围内。

??二线城市中，仅哈尔滨、大连、呼和浩特、沈阳等消化周期超过36个月，与之相对应的是，杭州、合肥等消化周期不足10个月，近乎没有短期去化风险。从变化情况来看，同比涨多跌少，涨幅超过40%的城市主要分为以下两类：一类为杭州、宁波、苏州等短期市场转冷城市，还有一类为济南、南宁、昆明、南昌等弱二线城市。青岛、兰州等供需两淡，仍处于去库存阶段，去化周期稳中有降。

??三四线城市整体库存形势较为严峻，四成以上城市库存消化周期超过36个月。除了东营、宝鸡、阜新等内陆城市之外，还有珠海、汕头、芜湖、昆山等东南沿海城市，伴随着投资需求退潮，这些前期明显炒作、需求透支的城市也面临去化难问题，即便打折促销也难拉动销量。

??展望

??06
供应：三季度规模仍将萎缩，以销定产下核心一二线仍是推盘重点

??因去年全国地市成交规模大幅缩量，今年预期也将成为“供应小年”，事实上，二季度因房企供给节奏原因，已经迎来一波小幅放量，年初我们依据去年全国300城涉宅用地成交节奏，拿地-入市8-10个月左右开发周期来推测，第三季度供给量或将迎来再度回落。

??各城市分化还将持续加剧，“以销定产”模式之下，短期内热度较高的核心一二线城市仍将是房企推盘的重点区域，譬如北京、上海、杭州、成都、西安等，多数企业会选择加快新盘入市抢占市场，尤其是增强改善盘的供给。尤其是核心一二线豪宅市场，以上海为例，2024年旧改豪宅供应预期井喷。据不完全统计，2024年下半年上海城更类豪宅预期供应达31个约189万平。与之形成鲜明对比的当属内陆弱三四线城市，新房供应跌无可跌，延续低位徘徊，以去库存为主。

??07
成交：政策提振仍将发酵刺激成交稳步复苏，核心一二线新房企稳回升、二手份额扩大

??预判三季度，我们认为，成交总量规模将延续弱复苏，新政效应持续发酵，预期成交量持平甚至微超二季度，且因去年三季度基数较低，同比降幅将进一步收窄甚至可能回正。热点城市个数和热点项目个数减少，呈现出脉冲式复苏态势：核心一二线城市迎来明显增长，三四线城市成交规模将延续筑底行情；二手房因价格优势市场份额仍将继续增长。

??分能级来看核心一二线城市迎来明显增长，对于短期内“四限”松绑的北京、上海、深圳、杭州等城市，新房项目来访、认购均有不同程度的回升，预期将迎来一波存量需求释放，成交企稳回升，核心区域配套、产品俱佳的项目将保持高去化率，城市外围项目去化也将改善。

??三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历了这两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态，楼市成交规模难有显著表现。

??新政效果在二手房成交表现更突出，预计三季度将延续震荡上行，三季度二手房份额仍将继续增长。尤其低总价房源集中成交持续分流新房刚需，但也可能带动一线和部分二手以房换房改善需求重新入市选择新房，叠加部分城市“以旧换新”措施落地，也将带动改善性新房去化提升。

??08
库存：总规模仍将小幅下行，城市“去库存”短期难化解3年消化周期压力（略）

??附表1：2024年4-5月115个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）（略）

??附表2：2024年4-5月115个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）（略）

??附表3：2024年前5月120个典型城市新建商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米）（略）

??附表4：2024年5月末100个重点城市商品住宅狭义库存和消化周期及其变化情况（单位：万平方米，月）（略）