市场报告杨科伟 俞倩倩 2025-03-04 17:22:42
- 城市:全国
- 发布时间:2025-03-04
- 报告类型:市场报告
- 发布机构:克而瑞
??当前因新房供应节制，楼市库存延续下行走势，2025年1月末50个重点城市狭义库存同比下降11%，不过值得关注的是，重点城市诸如广州、武汉、南京去化周期仍超20个月，短期内还面临一定的去化难题。究竟当前三城库存结构存在怎样特征，未来哪些房源或将面临去化难题？
??01
??50城狭义库存延续下行、同比降11%
??广汉宁等多城去化周期仍超20个月
??目前受供应制约，楼市仍处于去库存周期，2025年1月50城狭义库存持续回落，去化周期高位回落：据CRIC监测，2025年1月末50城新建商品住宅狭义库存仅为31093万平方米，环比降1%，同比降11%；按12个月测算去化周期2025年12月末达21.53个月，环比持平上月，同比增12%。
??而聚焦重点一二线城市，我们发现，长春、北京、南宁、郑州、福州、广州、武汉、南京等多城去化周期仍超20个月，为了更好的分析高库存城市库存结构特征和未来去化可能性，我们选取了广州、武汉、南京作为典型城市进行重点分析。
??02
??面积段：广汉100-140平中等面积段
??南京<70平酒店式公寓库存积压
??从库存套数分面积段来看，广州、武汉库存主力为100-140平中等面积段，而南京70平以下小面积段存在库存积压情况，不过与2024年末库存结构对比，各城市主力库存面积段套数占比均出现了不同程度回落，库存压力略有缓解。
??具体来看，广州2025年1月末库存主力面积段为100-120平，占比为21.64%，较2024年末下降0.07个百分点。武汉2025年1月末库存主力面积段为100-140平，占比近6成，较2024年末下降0.52个百分点。广汉中等面积段积压主要源于这部分面积段此前供应严重过量，随着行情转淡，居民购买力降级，客户或持币观望或分流至二手，导致去化不畅。相较而言，南京主要为70平以下小面积段库存积压，2025年1月末库存套数占比高达29.31%，而其中9成为酒店式公寓等具备投资属性产品，短期易受到行情波动影响。
??03区域段：广州增城、武汉东西湖等外围库存高企，南京江宁库存占比高
??从库存区域来看，广汉和南京形成了典型的差异化特征，广州、武汉城市外围低价值片区库存占比相对较高且有逐步增加态势，譬如广州增城区、武汉东西湖区，2025年1月末库存套数占比分别达到了23.12%和14.28%，较2024年末分别增长了0.09pcts和0.07pcts。
??南京中等价值片区江宁区库存套数占比居首，达到2成以上。据CRIC监测数据，2025年末江宁区库存套数占比为21.2%，较2024年末上升0.19pcts，相较而言，城市核心区玄武、秦淮库存占比均不足5%。
??04广州、武汉外围片区、南京<70平酒店式公寓供过于求、去化难度上升
??为了更好的分析广州、武汉、南京当前库存去化难易程度，我们将三城库存结构与成交结构进行对比，考量到2025年1月单月或有偶发性因素影响，我们选取了2024年全年成交结构进行对比，可以看出，广州、武汉面积段基本匹配，主要是外围区域存在供需失衡，而南京则刚好相反，区域段基本匹配，而70平以内下面积段则呈现显著的供过于求。
??具体来看，广州成交结构以100-120平和80-90平为主，占比均为23%，与库存结构基本匹配，仅80-90平因成交热度较高，成交占比显著超过库存占比。