原创苏晓 2025-02-28 11:31:51 来源：中房网
??中房网讯 （苏晓/文）房地产行业延续筑底回稳态势，但挑战依然严峻。
??债务重组作为房企纾困的重要手段，其进展备受市场关注。开年以来，部分房企债务重组取得了积极进展，为行业复苏注入了新的希望。
??8家房企债务重组迎积极进展
??据中房网不完全统计，截至目前，今年已有远洋集团、龙光集团、佳兆业、世茂集团、碧桂园、金科股份、融创中国和华夏幸福8家房企债务重组取得积极进展。
??在境外债方面，多家房企连获突破。2月27日，龙光集团公布其境外债务重组最新进展显示，截至2月27日下午五时正，持有公司境外债务本金总额其中的62.07亿美元 （包括现有票据、股本挂钩证券、现有贷款以及结构性融资及担保债务），超过80.8%的同意债权人已加入整体CSA。由于进展顺利，一般CSA费用已于2月27日截止。
??2月24日，世茂集团召开境外债务重组债券持有人会议。此次债务重组总规模约115.74亿美元，2079名持票人出席并投票。其中，2053名债券持有人投票赞成重组计划，这部分持票人持有债权总额约110.41亿美元，占出席并投票债权总额的95.39%。世茂方面称，重组计划已获所需多数计划债权人批准，接下来将寻求高等法院批准及裁决，聆讯定于3月13日进行。
??2月19日，远洋集团宣布境外债务重组重大进展，香港协议安排呈请于2月19日聆讯，已获香港法院批准。
??2月7日，佳兆业披露境外债务重组资料并公布计划会议安排称，佳兆业香港计划会议定于2025年2月28日上午9时举行，而佳兆业开曼计划会议则安排在同一天的上午10时。瑞景香港计划会议和瑞景英属处女群岛计划会议分别定于同一天的上午11时和中午12时进行。
??较早前，碧桂园于1月9日披露公告称，境外债重组提案的关键条款已与由七家知名银行组成的协调委员会达成共识。若重组提案落实，将实现大幅去杠杆化，减少债务最多116亿美元，还包括将债务到期时间延长至最多11.5年以及将加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。
??境内债方面，多家房企也取得一定进展。
??2月21日，华夏幸福披露截至2025年1月31日公司股权抵偿债务情况进展显示，公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿金融及经营债务合计金额为218.35亿元。
??2月18日，金科股份司法重整召开第二次债权人会议，因部分债权人提出表决需一定周期完成内部审批程序，经法院批准，确定表决时间截止至2025年3月31日18时。自2024年4月重庆市第五中级人民法院受理重整申请以来，金科已先后完成一债会召开、投资人招募、重整计划（草案）修订等工作。目前，金科的重整已经到了关键时刻。
??1月21日，融创中国154亿元境内债重组成功，十笔债券重组方案均通过相关债券持有人会议审议。方案组合现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债、留债展期四种方式，预计削降超50%境内公司债务，留债最长展期9.5年，5年内无兑付压力。
??此外，境外债务重组方案获批之后，远洋集团已着手处理境内债务。2月25日，远洋集团旗下债券H18远洋1、H19远洋1、H19远洋2、H21远洋1四只债券停牌，四只公司债面临偿付，但均有30天宽限期条款。发行人北京远洋控股集团有限公司称，公司将在宽限期内持续与投资人沟通，努力制定和落实相关问题解决方案，争取妥善解决相关债务问题。
??部分房企债务重组仍在博弈
??一些房企进展较为顺利的同时，也有部分房企仍在就化债事宜争取更多时间。
??2月26日，据市场消息，禹洲集团委任的年利达律师事务所律师Christopher Hunker，在纽约举行的破产法院聆讯上表示，禹洲将用未来六个月的时间“充实流动资金，赶在重组生效日的款项支付之前”。据悉，该公司本月早些时候在一份交易所文件中表示，融资困难导致重组计划推迟实施。债权人上周同意了禹洲集团将债务重组计划最后截止日期从2月28日延长至8月31日的提议。
??2月21日，宝龙地产公告，为争取更多时间达成重组条件，已就建议将截止日期延长至5月31日寻求计划债权人同意，并就建议延长向法院提交申请。持有现有债务工具本金额约68.56%的计划债权人已就建议延长提交投票，其中约50.77%表明支持建议延长。但事与愿违，于2月21日举行的聆讯上，法院驳回有关建议延长。公司预计部分重组条件2月28日仍无法达成，重组生效日期或推迟，计划2月28日后失效。
??1月23日，弘阳地产宣布了一项涉及16亿美元的境外债务重组计划，建议取消原有债务，已经有大约33%的债权人签署了支持协议。不过，2月12日，一些持反对意见的债权人表示，他们已经收集到了超过弘阳地产美元债券面值25%的反对票，并且正在筹备成立一个美元债券持有人小组。弘阳地产境外债务重组计划在债权人内部引发的分歧，使得其重组进程面临一定变数。
??年初，正荣地产曾公告披露，其境外债务重组支持协议因未满足先决条件，于2024年12月31日自动失效。
??虽然部分房企债务重组工作暂未取得实质进展，但债务重组本身就不是一蹴而就的事情。房企债务重组涉及多方利益与巨额债务，而且政策环境和债权人权益保障各不相同，方案制定与谈判复杂，所以化债进度与难度各异。
??2025房企债务仍面临大考
??自2024年四季度以来，新房销售规模持续转好，岁末新房成交面积止跌，成交金额连续两个月回正，更多城市迎来房价转涨。
??对此，克而瑞研究中心指出，房地产行业迎来了“标本兼治化解风险”的发展新阶段，正式进入了风险化解新周期。不过，目前房企的债务压力仍不容忽视。
??根据克而瑞数据，2024年房企债券到期规模达4828亿，而发行规模仅有2158亿，无法通过借新还旧覆盖到期债务，2025年房企的债务压力同样较大，到期规模甚至要高于2024年，达到5257亿元。
??同策研究院联席院长宋红卫认为，房企化债取得新进展是相关方积极努力的结果，鉴于今年仍是债务集中到期的时间点，预计房企化债工作将会进一步提速。
??同时，宋红卫表示，当下房企债务重组成功有三个核心因素：首先是强救市政策下，给房企融资以及资产处置方面带来较大的支持；其次是债权方心态发生了改变，降低预期是推动债务重组的必要条件；第三是从实际情况来看，化债宜早不宜迟，越推迟则化债难度越大，债权方面临的损失会更大。
??此外，业内人士强调，当下房企债务重组的背景是市场止跌回稳。债务重组完成只是走出债务危机的第一步，房企仍需要充分改善经营基本面。企业应把握好政策窗口期，提高项目产品力，加大营销力度，或可与政府部门积极对接土地调规、退地换地政策，回笼资金或换仓促进去化。
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