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??“专业能力变现”正替代“资本规模扩张”，成为房企价值重构的核心动能。

??◎  文/谢杨春、吴嘉茗

??当传统开发模式在债务泥潭与利润坍缩中艰难喘息，代建赛道再次以“逆周期韧性”迎来爆发。2025年上半年代建新增规模TOP20企业新增签约建面10983万平方米，同比增加28%，整体表现好于一季度和2024年上半年。

??无独有偶，从招投标数据来看，中标数量同样一路攀高。这一数据折射出代建领域的关键走向，即当土地红利消退、高杠杆模式失灵，“专业能力变现”正替代“资本规模扩张”，成为房企价值重构的核心动能，而代建同样也是重构行业价值链的“破局利器”。

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??上半年代建项目中标量260个
同比增8%，二季度再创新高

??政府在专业领域需求集中释放以及企业拓展的“焦虑”共同支撑起了上半年代建中标数量走高。

??根据招标网数据显示，2025年上半年代建中标项目约为260个，同比增长8%，增速要比2024年上半年降低11个百分点。

??从数据上增长动能的确出现了大幅放缓，但考虑到经历了2023年、2024年两年的快速“爆发”，高位调整也是周期波动中必经一环，这也与我们对代建赛道进入平稳分化新阶段的判断相一致。

??一方面是大多数代建企业都已度过初创期大规模的扩张战略，毕竟在代建领域，投拓规模意味着市占率，完成原始积累后，现阶段多数企业强调规模与质量并重；另一方面有部分入局较早的地方型代建“先驱”，规模出现急剧收缩。

??整体来看，在头部企业的带动下，代建市场增长动能仍在。与2023年上半年相比，中标数量仍然有近三成的增长。

??值得注意的是，仅从二季度来看，二季度代建中标项目147个，同、环比增幅分别为20%和30%，单季度数据表现有一定的修复，其中涉及学校相关的代建项目较多，也是未来代建企业可以深度挖掘的方向之一。

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??国资类代建项目占比保持绝对高位
中标企业中民企数量增多

??从代建项目的委托方来看，目前市场上招标的绝大多数项目都是政府和国企背景，包括城投土地、城市更新和部分城市建设相关标的。

??数据上来看，2025年前七月中标项目中，委托方为国资类的占比达到88%，较2024年全年下降9个百分点，但依然占据绝对主力，从月度占比始终保持在80%以上也可见一斑，这也反映出当前政府类代建需求依然巨大，大量的城投土地、保障房、城市公建配套需要专业化企业“进场”，输出品牌和服务，以及专业化的能力。

??企业层面，绿城管理中标数量依然位列第一，中标数量超过20个，大幅领先其他企业；其次龙湖龙智造、旭辉建管和蓝城集团增项目数量也相对较多，达到5个以上，对比一季度而言二季度以来民营企业拓展的脚步正在加快。

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??三四线中标比例近五成
长三角占比下降但仍是绝对主力

??从过去两年的中标数据分布来看，以三四线为主，但2025年二季度发生了较大的转变。

??2025年前七月一线、二线、三四线中标数量比例分别为11%、38%和51%，三四线依旧是中标的主力区域，一线城市最少，二线次之。增长变化来看，各能级较2024年分别下降2pcts、增加4pcts、下降2pcts，仅有二线城市占比在增长，优质的城市基本面和相对可控的地方债务压力，有望使得占比进一步提升。

??值得一提的是，2025年二季度中标项目能级分布波动较大，一线城市占比依然最低，仅占10%，且与一季度相比减少了9个百分点，二线城市再度反超三四线城市，占比达到48%，三四线城市占比为43%。

??区域方面，长三角依然是占比最高的区域。2025年1-7月长三角中标数量占比49%，占比较2024年全年降低6个pcts，其次是中西部达到24%，占比较2024年全年增加8个pcts。