??热点聚焦

??12月3日，中国恒大集团（上市代码：HK03333）在香港联交所发布了无法履行担保责任的公告。广东省人民政府对此高度关注，当晚立即约谈了中国恒大集团实控人许家印。应恒大地产集团有限公司请求，为有效化解风险，保护各方利益，维护社会稳定，广东省人民政府同意向恒大地产集团有限公司派出工作组，督促推进企业风险处置工作，督促切实加强内控管理，维护正常经营。 

??随后，中国人民银行、银保监会、证监会、住房和城乡建设部就恒大问题作出回应。综合各相关部门回应看，恒大问题属于个案风险，当前我国房地产行业总体保持健康发展，房地产企业在债券市场的融资渠道保持畅通有序。

??热点评析

??四部门首次就恒大问题集中发声，维护市场稳定，管控风险

??今年8月以来，恒大集团陆续被央行、银保监会等部门约谈，使其成为备受瞩目的风险对象。但此次四部门集中对单独一家房地产企业的危机问题进行回应，实属首例，表现出高层对维护房地产市场的健康发展、维护住房消费者的合法权益的决心。此举有利于进一步全面清查恒大整体债务规模，有效化解风险；有利于降低上下游企业和相关房地产企业面临的不确定性风险；也有利于维护各方合法权益，维护社会稳定。

??房企利润空间大幅压缩，市场面临深度调整

??根据此次银保监会的答复，恒大问题属于个案风险，其主要原因在于企业自身没有根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，造成经营和财务严重恶化，最终爆发风险。对于金融行业来讲，在恒大集团的总负债中，只有不到三分之一是金融负债，债权人也比较分散，单个金融机构风险敞口不大，不至于构成整个金融系统的风险。

??但对房地产行业来讲，恒大事件并非孤例，房企资金链紧绷的现象较为普遍。从融资端来看，2021年以来，房企境内外融资全面收紧，银行业收紧对房企信贷政策，房企债务违约事件接连出现。据央行货币政策执行报告显示，2021年前三季度，房地产贷款管理的“两道红线”下，两项房贷占比由升转降，其中房地产开发贷款占比约27.1%，较2020年末减少1.6个百分点；个人住房贷款占比约19.7%，较2020年末减少0.3个百分点，行业融资趋势偏紧。

??从销售端来看，销售情况不佳仍是制约行业的最主要因素。根据克而瑞公布的今年11 月百强房企销售额，房地产销售情况显著收缩：房企10 强、50 强、100 强的11 月单月销售分别为2897亿元、7022 亿元、8458 亿元，同比增速为-28.5%、-37.8%、-37.6%。20强房企中，下跌幅度最大的是中南建设，达到52.4%。同时，房企的净利润也呈现显著下降。

??房地产开发业务的利润率受两端挤压，下滑趋势明显，叠加人口触顶的压力，行业规模加速收缩。

??多部门频繁发声，政策松动出现可能

??恒大面临的问题，提醒其他房地产企业应避免盲目扩张、多元化无序发展、高负债高杠杆带来的现金流危机。这一轮市场收缩和金融调控，也意味着房地产高周转高杠杆发展阶段的终结。

??面对房地产市场的快速回落，舆论也担心会出现政策过调，并造成系统性风险的可能。目前市场上对放松房地产管制政策的呼声较多，且部分地区政策已有调整迹象，多部委也频繁发声。后期应继续关注决策层是否从全国维度放宽政策，尤其是限购限贷政策是否松动。