??热点聚焦

??11月10日，辽宁省住建厅、省发改委、省公安厅等部门联合印发《辽宁省持续整治规范房地产市场秩序行动方案》（以下简称“行动方案”）。行动方案整治重点主要聚焦在房地产开发领域、房屋买卖领域、住房租赁领域和物业服务领域。其中，在整治房屋买卖领域中，方案明确提出，对捏造、散布不实信息，歪曲、误导房地产调控政策，借助“热点”事件煽动扰乱社会秩序的房地产开发商、房屋销售代理机构、房地产中介机构及从业人员、网络自媒体等进行整治。

??值得一提的是，据新京报、财联社等多家媒体消息，就在行动方案印发当天，沈阳市政府邀请主要房企召开了闭门会议。会议提出，为应对沈阳市房地产市场下行压力，自2021年11月11日起，解除限购、解除限售、放宽契税政策、个人按揭贷款认贷不认房、提高个人按揭贷款放款效率、放宽备案价格，并要求会议内容不公示、不宣传。11月11日，沈阳市房管局对此进行了辟谣，称并未收到相关通知，沈阳市仍执行现行限售、限购政策。

??热点评析

??整治规范房地产市场秩序是未来三年地方房地产调控的重点工作和常态化工作

??自2021年7月23日住建部、国家发改委等部门联合印发《欧洲杯开户app：持续整治规范房地产市场秩序的通知》，明确提出“三年目标”，即：力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降以来，地方整治规范房地产市场秩序行动进一步提速，据不完全统计，近两个多月以来，全国已有云南、安徽、江西、山西、浙江、河北、辽宁、苏州、杭州、无锡、银川、呼和浩特、衢州等十余个省市跟进，印发整治房地产市场秩序行动方案，对房地产行业展开全面深入的检查和整治。为了确保“三年目标”的实现，整治规范房地产市场秩序，必将成为未来三年地方房地产调控的重点工作和常态化工作。

??“房住不炒”调控主基调下，地方“因城施策”尺度把控成难题

??尽管11月11日沈阳市房管局相关工作人员进行了辟谣，但根据沈阳市多名房地产相关从业人员回复，会议确有其事，但相关政策已暂停执行。从此次沈阳市楼市调控“罗生门”事件来看，当前地方政府在房地产调控上仍是如履薄冰。一方面，面对楼市持续下行，商品房库存积压日益严重的压力，地方政府必须有所动作，以防止地方楼市风险加剧和社会不稳定因素增加。以沈阳市为例，据CRIC统计数据，自2021年7月起，沈阳市新建商品住宅成交量及成交均价均呈现持续下滑，9月沈阳市新建商品住宅成交总金额76亿元，同比下滑9%，环比下滑7%；成交面积68万平方米，同、环比均下滑7%。新建商品住宅供应量也不断缩量，7-9月新建商品住宅供应量分别为109万平方米、86万平方米和59万平方米。楼市的持续下行不仅使沈阳市商品房库存去化周期攀升至23个月的高位，同时房企加大以价换量力度的营销方式再次掀起业主维权潮，政府面临市场、房企、业主等多方压力。但另一方面，2020年地方宽松性调控政策频频“一日游”仍历历在目，在“房住不炒”调控主基调下，如何平衡中央指导和地方现实需求依旧是一道难题。

??楼市利好消息频出，但政策转向的可能性不大，阵痛期不可避免

??事实上，自9月24日央行第三季度货币政策委员会会议首次提出房地产两个维护：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益以来，房地产利好消息就不断传来。如：中央层面多次召开房地产相关主题会议释放维稳信号；11月9日中国银行间市场交易商协会举行的房企代表座谈会传出融资和并购政策可能松绑；高盛、贝莱德等外资机构大举买入中国房企债券；新城控股、雅居乐集团、世茂集团等多家房企积极回购美元债，提振市场信心等。与此同时，沪深两市沉寂已久的房地产板块在近两个交易日也迎来报复性反弹。

??尽管可能存在预期炒作成分，但从近两个月中央层面多次座谈会和市场风向来看，房地产政策风险已基本见底，后续大概率将有所改善，且微调的可能性较大。一方面，是因为“房住不炒”已是我国一项长期国策，中央层面对房地产调控立场和决心始终保持坚定，维护房地产市场健康平稳发展是调控的主要目标，房地产行业很难再简单重复以往低迷-繁荣的发展周期。另一方面，是因为中央层面已多次肯定房地产调控成效并表示，当前房地产市场总体保持稳定，出现的问题主要是局部地区问题和个别房企问题，市场风险总体可控。这也就意味着当前房地产政策已经到达底部，政策进入相持期，既无大幅松绑的基础，也不会继续收紧。房地产遭遇阵痛期不可避免。