??4月下旬以来，从中央到地方，房地产利好政策密集发布，意在稳定市场预期，扭转行业颓势。4 月18 日，央行、外汇局提出要求要因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求；4月24日，住建部党组召开理论学习中心组学习(扩大)会议，提出要高度重视房地产领域风险，防范化解城乡建设领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线；4月25日，央行决定自2022年5月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率1个百分点；同日，网传央行召集商业银行及世茂、中梁、绿地、奥园、恒大等12家房地产公司开会，内容涉及房地产并购、不良资产处置、支持房企合理融资、保证按揭款发放等问题；4月29日，中共中央政治局召开会议，强调要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

??中央层面持续释放稳地产的信号，各地也纷纷因城施策，响应中央号召。据不完全统计，仅4月以来，就有50余个城市及地区优化调整房地产市场管控措施。从政策内容看，政策调整主要围绕放开“四限”、发放购房补贴、提高公积金贷款额度以及下调房贷利率等方面进行，此外，针对二孩、三孩家庭的购房宽松政策亦是重点方向之一。

??从具体城市来看，郑州、大连、南京、宁波、苏州、沈阳、佛山等城市从放开限购、限贷、限售条件、放宽户籍要求等方面发布政策；天津、南京、无锡、兰州、淮安、宜昌等20余个城市则从提高公积金贷款额度、降低首付比例、下调房贷利率等方面促进居民合理住房需求释放；绵阳、无锡等地区给予二孩、三孩家庭购房支持；上海临港区、淮安、常熟、南通通州区提出，支持产业发展和吸引人才，降低人才置业门槛，或在购买新房时给予相应的人才补贴或购房补贴。

??热点评析

??从中央到地方，利好政策频现，稳楼市导向明确

??4月以来中央各部门陆续发声维护房地产市场稳定，直至月末最后一个工作日，中共中央政治局会议召开，会议中对房地产市场提出的要求，是本轮政策的最高指示，是行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。会议上强调的“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险的底线”，说明稳市场、稳预期仍是政策面的基本导向；在坚持“房住不炒”定位的基础上，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，意味着中央将坚持调控底线不动摇，各地可以在此基础上，基于楼市实际情况来制定政策、平衡供求关系，在当前楼市遇冷的背景下，为各地政策松绑提供了更大的空间；支持刚性和改善性住房的需求，有利于促进合理需求的释放，也有利于打通二手房、新房和土地市场的循环，后续有望对刚需和改善型购房提出更具体的信贷、税收等支持措施；优化商品房预售资金监管，有利于提高房企对商品房预售资金使用的灵活性，对此前部分地区过于严格的预售资金管理办法，亦有一定的纠偏作用。与去年12月政治局会议对房地产的表述相比，此次会议更加注重房地产市场平稳健康发展，而对“推进保障性住房建设”相关内容未作提及。

??为响应中央号召，各地政府也随之因城施策放松调控措施，且力度不断加大。从出台政策的城市能级来看，调控松绑的城市正在由三四线城市逐步向一二线城市扩围，这是近期地方楼市新政呈现的最大特点，意味着热门地区同样存在稳楼市的需求。

??从出发点来看，各地新政，不仅是为了落实中央支持合理住房需求的政策导向，也是根据自身房地产市场实际情况，针对性地优化调整管控措施：部分城市放开“四限”，降低置业门槛和购房贷款利率，提高购房意愿，减轻置业压力；部分城市提高各类购房群体的公积金贷款额度，充分体现了公积金贷款在落实“支持合理住房需求”中起到的作用；部分城市侧重产业结构和人口结构调整，结合人才引进政策，强化对二孩三孩家庭的住房支持，加大需求端扶持力度，有助于加快潜在的刚需及改善需求释放。

??房地产市场能否回暖仍有待观察

??综合来看，虽然政策暖风不断，但具体政策落地仍需时间，当前楼市不确定性仍然较强，市场信心较弱，整体投资意愿下降，行业预期尚未出现明显改善。一方面，从需求端来看，在多地楼市持续遇冷、疫情反复、防控举措严格的影响下，购房需求释放受阻，观望情绪较重，市场恢复节奏存在较大不确定性；另一方面，从供给端来看，企业主体信用风险仍在继续发酵，房地产产业链投资依旧面临下行压力，房企销售承压，去化周期拉长，拿地及推盘意愿不足，部分热点城市新增供应不及预期，行业供给受限。

??因此，在当前的形势下，市场的恢复节奏不会太快，二季度整体市场依然不容乐观，政策的覆盖范围和力度都还有进一步提升的空间，预计二季度仍将是政策集中发力期，将有更多城市加快政策调整节奏，后续随着宏观政策、调控政策改善空间进一步打开，购房者预期和置业信心有望逐步企稳；而随着多方助力拓宽融资渠道，房企流动性风险也将逐步化解，房企拿地重新开始活跃，市场交易数据将随之改善。

??分化将是未来的主旋律

??尽管楼市利好政策频出，但分化将是未来房地产市场的主要特点之一。

??对城市和地区而言，部分城市和地区虽放松了限制性政策，但短期效果有限，市场仍存在较大的下行压力；与此同时，个别热点城市市场情绪有所修复，新房、二手房成交规模整体呈回升态势，房价稳中有涨，以北京为例，3月以来，北京新建商品住宅周度成交面积、二手住宅周度成交套数整体均呈现上行态势，环比增长近一倍，其中新房成交面积逐渐接近2021年同期水平；二手住宅3月成交超1.7万套，为2021年下半年以来月度最高值。除此之外，广州、杭州、合肥等城市新房、二手房市场均出现一定企稳迹象。预计后续，热点一二线城市房地产市场有望率先恢复，并带动二线及三四线城市房地产市场回暖，而部分基本面较弱的城市或将继续调整。

??对房企而言，在行业规模基本见顶、利润空间持续受到压缩的背景下，房企间分化加剧。那些信用状况良好、长期保持财务自律、现金流充沛的优质房企，在穿越行业周期时有能力掌握主动权，保持风险可控。在高层密集提出为房企提供金融支持的背景下，资源调配也会向优质龙头房企倾斜。预计后续，更为精细化的利好政策也将不断释放，推动优质房企兼并收购困难房企，加速行业出清。