??23城打开利率下调空间有利首套房，财政退还住房交易个税支持改善性换房。

??◎  作者 /杨科伟、柏品慧

??昨日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。今天下午,财政部、税务总局发布支持居民换购住房有关个人所得税政策。“930”重现，相似的时间节点调整住房贷款政策和财税刺激政策，究竟释放什么信号？未来市场将如何走向？

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??23城打开利率下调空间有利首套房
财政退还住房交易个税支持改善性换房

??9月30日，财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税。2023年12月31日前，对出售自有住房并在1年内重新买房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。阶段性退还住房交易个税，有助于降低住房置换成本，促进改善性需求释放。

??9月29日晚间，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策。天津、石家庄等23城可在2022年底前阶段性下调或取消首套房贷利率下限。70个大中城市中，符合2022年6-8月份新房价格指数环比、同比均连续下降条件的有23城。其中，二线城市包括天津、石家庄、大连等8城，三四线城市包括秦皇岛、包头、温州等15城。意味着2022年底前，天津、石家庄等23城可以阶段性下调或取消首套房贷利率下限。

??23城首套商贷利率下限或将下调突破4.1%，但较难突破公积金贷款利率3.25%。目前，全国首套房贷利率下限不低于5年期以上LPR减20个基点，而在8月份5年期以上LPR下调20个基点后，已有80余城动态下调首套房贷利率至4.1%。我们认为天津、石家庄等23城首套商贷利率下限或将下调突破4.1%，但较难突破公积金贷款利率3.25%，首套商贷利率大概率将回落至3.25%-4.1%区间。

??随着首套房贷利率下调，在一定程度上将减轻月供还贷压力，进而提升刚需购房消费，但难以根本性扭转压力城市市场下行预期。以100万元商业贷款、30年期等额本息还款测算，假设首套房贷利率在4.1%基础上打9折，月供将减少235元，总利息支出将减少8.45万元；假设首套房贷利率在4.1%基础上打8折，月供则将减少463元，总利息支出也将减少16.68万元。

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??前8月居民房贷同比腰斩
9月楼市成交环比降4%继续探底

??居民按揭贷款需求羸弱，前8月房贷同比腰斩。2022年前8月，以消费贷为主的住户部门短期贷款增加7851亿元，同比下降39%。以房贷为主的住户部门中长期贷款增加19741亿元，同比更是下降54%。具体而言，2、4两月居民房贷接连两次负增长，住户部门中长期贷款分别减少459亿元和314亿元，这在历史上实属罕见。8月，住户部门中长期贷款增加2658亿元，环比增长79%，但同比仍下降38%，反映居民按揭贷款需求依旧羸弱。

??9月，房地产市场继续探底，重点30城供应面积环比增长8%，但成交面积环比仍下降4%，同比下降29%。其中，一线城市市场相较坚挺，成交同、环比分别增长16%和13%，北京因集中网签备案，成交创年内新高。二三线城市市场尽显疲态，成交环比下降8%，同比跌幅扩至35%。武汉、沈阳、长春等市场持续下行，成交环比跌幅都在40%附近。

??国内疫情多点散发固然是客观因素，房企正常的供货节奏被打乱。更为重要的是，行业大周期拐点真正到来，受限于市场需求及购买力明显透支，行业规模已然见顶，未来大概率将转入下降通道。尽管保交楼政策加快落地，但市场信心修复仍需时间，短期居民购房消费趋势性放缓。

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??居民按揭强化降二套首付预期
短期市场或将回稳、强二线市场将持续修复

??2014年行业陷入调整期，央行接连放松限贷，“930”、“330”新政连番落地。具体而言，2014年9月30日，二套房贷款实行认贷不认房，首套房贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策；购买首套房最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。2015年3月30日，调降二套房首付比例，首套房贷款未结清再购买二套房，最低首付比例调整为不低于40%。2015年9月30日，不限购城市首套房最低首付比例调整为不低于25%。

??而在轮番政策刺激下，2014-2016年各线城市房地产市场周期性轮动，城市房价轮动上涨。具体而言，2014年下半年，一线城市市场率先转暖。2015年一季度，苏州、南京、合肥和厦门二线“四小龙”城市市场轮动回暖。2015年下半年，武汉、成都、重庆等中西部二线城市市场显著升温。2016年，三四线城市市场全面转暖，房价更是翻倍上涨。

??在9月30日前夕这一特殊的时间节点，央行、银保监会阶段性放宽23城首套房贷利率下限，似有同样的政策意图。而在因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求的政策大环境下，未来居民按揭贷款政策力度有望逐步加码，集中体现在以下三方面：

??其一，继续下调首套及二套房贷利率。首先，除了2022年底前的首批23城之外，下调或取消首套房贷利率下限城市范围有望扩容，时间也将向后延期。其次，下调二套房贷利率下限，并向5年期以上LPR靠拢。

??其二，实行认贷不认房，首套贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策。

??其三，全面下调首付比例，并参照央行规定的最低下限执行：不限购城市首套房首付最低2成，二套房首付最低3成；限购城市首套房首付最低3成，二套房首付最低4成。

??而在轮番政策暖风的作用下，市场信心或将逐渐恢复，短期房地产市场也将逐步回稳，但城市分化加剧：其一，上海、杭州等市场热度有望惯性延续，成交或将高位保持。其二，广州、深圳、苏州等一线及强二线城市市场或将持续修复，即便是南宁、沈阳、昆明等弱二线城市，四季度市场也有望稳住。其三，多数三四线城市市场或将艰难探底，国庆小长假，三四线城市返乡置业或将整体弱于往年，更可能在部分人口输出大市、部分降价力度较大的楼盘予以体现。