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??自房地产行业全面“去杠杆”以来，楼市成交行情可以说是“急转直下”，2022年，楼市成交规模继续回落，部分城市甚至到了跌无可跌的地步。

??伴随着行业规模见顶，各城市成交更是进入“惨淡期”，甚至部分城市近五年新房成交未突破历史新高。

??据CRIC盘点36个核心一二线城市成交数据，有16个城市自2017年以来新房成交规模开始波动下降，并未能创造历史新高。

??其中，济南、天津、合肥等城市近五年成交峰值较历史高点降幅达三成以上。

??2022年下半年以来，部分城市面临二次探底的情况，重点16城前8月新房成交面积平均下滑了40%以上，武汉、福州、厦门同比降幅已超50%。

??楼市复苏仍然面临较大压力。

??2021年下半年以来，房地产行业进入深度调整期。

??行业规模见顶叠加市场信心缺失，2022年前8月，商品房销售面积仅为8.79亿平方米，同比下降23%。这一数值，接近2016年前8月8.75亿平方米。

??换句话说，行业规模经历了2017年-2021年攀升，至2022年将开始出现明显下降，行业规模将回归至五年前。

??从核心一二线城市新房成交规模来看，36个城市中有16个城市在2016年之后新房成交规模不曾创历史新高。

??这些城市既包括因供应缩量、“四限”政策严苛之下需求被抑制的北京、上海、广州和深圳；也包括需求透支的北部二线城市，如天津、济南、青岛等。

??这些城市新房成交历史高点来看，六成以上城市历史成交最高规模出现在2016年，近五年成交高点基本上出现在2021年。楼市成交已然进入“筑底”阶段，而基本面较差的三四线城市压力也不言而喻。

??近五年高点较历史高点降幅最大的是天津，跌幅达到45%。

??天津比较具有代表性，2016年是天津新房成交的高光时刻，彼时共成交2584万平方米，同比增长76%，随着2017年政策收紧，新房成交面积腰斩至1370万平方米，2019年市场有所复苏，成交面积达到1412万平方米，但随后两年市场回调，2020年和2021年连续两年不足1300万平方米，成交规模甚至不及2013年。

??但实际上，天津这座城市需求仍在，新房成交筑底的同时，整体二手房成交量却出现上升，2021年二手房成交规模达到了1359万平方米，超过新房成交规模，主要是迫于房价压力、购买力等客观因素，部分自住需求分流至二手房市场。

??鉴于天津整体需求相对固定，全国行情惨淡的大背景下，叠加短期需求疲软，市场短期下行，但中长期来看，随着市场逐渐复苏，购房需求稳定的城市楼市成交具备回升的要素，但是即便成交稳步修复，整体涨幅依旧有限，并不会突破2016年高点。

??2022年前三季度，全国新房市场呈现出波动下行的趋势。

??一季度成交持续下行，二季度有所复苏，开始筑底回升，三季度以来复苏动能转弱，部分城市甚至出现二次探底的情况。CRIC数据显示，全国135个重点城市前8月新房成交累计同比下降41%，降幅出现小幅收窄趋势。

??为了进一部分分析16城近五年未创历史新高的城市2022年楼市表现，我们调取了16城1-8月成交表现，通过对比近五年前8月成交发现，前8月成交较近五年高点降幅有扩大趋势，这也意味着2022年市场仍在加速探底。

??具体来看，16个核心一二线城市中，有12个城市近五年前8月成交高点出现在2021年，仅成都、青岛、天津和郑州四城成交高点出现在2019年以前，而青岛、天津自2017年以来基本处于疲软状态，近年来持续“筑底”。

??从前8月成交与近五年前8月成交高点降幅来看，有8个城市降幅超40%以上分别是济南、合肥、天津、长沙、武汉、郑州、福州和厦门，其中厦门降幅最高，达到了62%。

??以济南为例，2022年以来济南新开盘去化率逐月下行，新开盘去化率由1月35%下降至7月的23%，销售情况始终惨淡。前8月济南新建商品住宅成交面积为425万平方米，较近五年高点下降41%，且2022年前8月成交规模创下了2017年以来新低。

??除了基本面支撑的一线城市，大部分城市类似济南，在我国经济由高速增长到高质量增长，疫情加剧了经济下行压力的背景下，这些城市由于前期房价跳增并上涨至阶段性高位，市场需求层面及购买力全面透支的情况下，新房成交积极性大大受挫，再加上土地供应过量致库存高企，因此多方面因素组合之下导致楼市不断“筑底”的现状。

??同样以济南为例，从新房成交均价来看，2016年之前济南整体房价保持平稳，在2016-2018年迎来一轮显著跳增之后，而后受行政调控“限价”影响，基本都进入了新的“平台期”，截止2021年末房价同比涨幅基本保持在5%以内。

??今年以来，济南限购政策不断松动，但“治标不治本”，城市基本面较弱，很难从根本上解决购房者购买力匮乏问题，后续楼市成交规模难再创新高。

??虽然下半年整体政策纾困力度加大，但天津、济南、青岛、郑州、武汉等多个城市“筑底”行情短期难有实质性逆转，整体四季度还将延续低位盘整，2022年成交规模也将稳步回落。

??当前房地产行业步入“青铜时代”，全国地产行情惨淡已是不争的事实，整体复苏尚需时间。而随着部分城市库存高企问题难以短期内解决，加之房价与居民收入不匹配，整体新房房价已经上涨至阶段性瓶颈，再加上部分刚需被分流至二手房市场，短期内新房成交恐难迎来实质性改善。

??核心一二线城市尚且如此，那么三四线城市将会更难，预计接下来的四季度还将会有更多城市出现“二次探底”。