欧洲杯足球网_欧洲杯开户app￥外围平台

??政策工具箱

??中介费下调政策研究

??2023年06月02日

??25城二手房中介费率为2.2%，7成费用由买家支付

??中介费下调问题成为近期市场与政策热点。6月1日，福州发布《欧洲杯开户app：合理调整二手房产交易佣金标准促进房产消费复苏的指导意见书》。该政策被认为是“中介费下调第一枪”，但由于下降幅度不及预期、市场批评声音较多，该文件最终被撤回。此事又引发大家进一步关注二手房中介费下调的问题。在当前二手房交易趋于疲软、购房税费成本偏高的情况下，对中介费下调的政策研究显得非常有必要。

??本报告研究了全国中介费定价改革的历程，同时分析了重点城市中介费的相关情况，以更好了解中介机构、买卖双方和中介费的关系。需要说明的是，本报告重点研究二手房买卖领域的中介费内容。同时，本报告定义：中介费=向房东收取的中介费用+向购房者收取的中介费用。该定义不包括其他费用，如购房方面的贷款等服务费用、房东通过涨价变相转嫁给购房者的购房成本等。

??一、中介费定价的改革路线

??观察近10年二手房中介费的改革路线，其经历了三个重要环节或政策节点，即中介费定价权的放开、中介费限价的大讨论、中介费降费改革的探索。我们具体分析这三个阶段。

??1、中介费定价权的放开。2014年6月，国家发改委、住建部颁布了《欧洲杯开户app：放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》。此次政策下放了房地产经纪服务收费定价权限，由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理，各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。

??2、中介费限价的大讨论。2021年7月，一张欧洲杯开户app：调整中介费的截图被广泛传播。截图称，“最新指示：房产交易的中介费不得超过当地社平工资的3倍。”其中，社平工资是指社会职工的平均工资。针对此事，各中介公司表示没有接到相关通知。该事件后续有所发酵，引发大家对中介费用下调的讨论和关注。

??3、中介费降价改革的探索。2023年5月，住建部等发布《欧洲杯开户app：规范房地产经纪服务的意见》。此次政策明确，要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。2023年6月，福州发布《欧洲杯开户app：合理调整二手房产交易佣金标准促进房产消费复苏的指导意见书》。该政策被定性为“中介费下调第一枪”，包括落实买卖双方等比等额分担佣金、合理下调中介企业的佣金收费标准等条款。由于外界认为该中介费没有实质下降，且造成了负面影响，因此该文件被撤销。

??二、行业定价体系和层次

??基于全国重点城市二手房中介费用收取的相关情况，我们对全国中介费定价体系做了分类。虽然各地中介费收取情况有很大的差异，也会因不同年份和物业形成差别，但实际上各地形成了四个鲜明的价格体系或层次，即最高价、参考价、市场价、最低价。

??具体来看这四个定价层次。其中，“最高价”是中介公司口头的最高报价。部分城市最高价达到4%的水平，即通俗理解的“4个点”佣金。一般此类价格和特定房源有关。“参考价”是地方政府指导价下约定俗成的价格，普遍为3%的水平。部分实行单边收费的城市会低于该水平，其对于中介公司的中介费定价有约束性。“市场价”是买卖双方实际支付的价格。中介公司基于房地产市场运行情况，在参考价基础上做出了上调价或折扣价，以实现交易目标，当前普遍为2%左右的水平。“最低价”是各个城市极个别中介公司给出的优惠价，该价格大致为1%，但有一定的噱头或营销成分。

??三、重点城市的费率情况

??我们对全国25个重点城市二手房中介费用进行分析和统计。需要说明的是，从实际调研情况看，各地中介费用的定价并无统一标准。我们分析了相关城市市场规模占比较高的中介公司情况，以及各地中介机构反馈的主流中介费用情况，据此汇总得出各地今年二季度中介费率情况，即市场价。

??统计显示，全国25个重点城市中介费率平均值为2.2%，相比3%的参考价，相当于打了7折的水平。从实际的反馈情况看，这和二季度二手房交易行情偏弱、中介机构竞争压力增大等因素有关。反过来说明，在买方市场形成的过程中，中介费其实有降低的可能。具体城市方面，成都、西安和北京的中介费略高，分别为2.8%、2.8%和2.7%。而石家庄、东莞和太原的中介费相对低，分别为1.5%、1.8%和1.9%。总体上看，城市规模大、二手房市场活跃的城市，其中介费要相对高。而城市规模小、二手房市场偏弱、购买力相对偏弱的城市，其中介费相对较低。

??四、费用下调的影响因素

??相比参考价，中介费的实际价格或市场价格出现了折扣现象。此类下调情况和市场供求关系、企业经营关系等变化有关，其也影响到房东和购房者交易的成本。具体来看，我们认为至少有六大类因素影响了中介费的下调情况，我们按其影响效应做了分类和排序：市场行情（30%）、中介类型（25%）、定价规则（20%）、服务内容（10%）、房源类型（10%）和客源类型（5%）。其中，从各地中介费用的下调情况看，有很大一部分和市场行情波动、中介公司竞争等有关联。

??具体来看，市场行情包括二手房交易市场情况、购房者观望情绪、二手房挂牌量等；中介类型包括市场占有率、服务水平、市场口碑、价格竞争策略等；定价规则包括约定俗成、政府引导、分段定价、按套定价、按房屋金额定价、双边收费、单边收费、成本转嫁等；服务内容包括连环单、独家协议、贷款服务、增值服务、线上服务等；房源类型包括普通住宅和豪宅、学区房等；客源类型包括房东挂牌动机、熟客交易等。此类因素在各大城市中都存在，其变化和调整会对中介费用调整产生正向或反向影响。尤其是观察二季度以来的中介费情况，中介公司房源挂牌量明显增多，但潜在购房者较少，所以中介费会有所下调，且倾向于针对买家做下调。

??五、买卖双方的费用承担情况

??前面的分析，主要是从中介公司收取的总费用角度进行的。但除了总量分析外，结构分析也很受关注，即这部分中介费由谁来承担、其比例是多少。这个问题也是当前降低购房成本的很重要内容。基于全国25个重点城市的中介费收取情况，我们做了结构的分析。

??在中介费“谁来承担”的类型占比方面，主要包括三类：买家全部承担（21%）、买家承担大头（50%）、买卖双方均摊（29%）。这说明，均摊的比例还是非常少的。这也是“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”新政的目的所在。另外从中介费买卖双方的负担比例来看，有67%的费用是由购房者承担的，剩下的33%是由房东承担的。换句话说，购房者承担了近7成中介费，其压力更大，且有损公平。另外本部分的分析并没有包括一些隐性的转嫁费用。

??六、中介费降低的改革路径

??本报告分析表明，中介费下调是关系二手房市场和中介机构可持续发展的重要内容，必须科学有序推进相关工作。此前住建部等两部委政策为后续中介费下调定了总基调，各地要基于实际情况开展工作。1）近期福州的政策改革充分说明其主动思考了相关问题，做出了积极的探索。当然文件撤回，说明中介费的调整和预期有偏差，产生了误导和矛盾，因此需要更科学的调整。各地也需要从全国层面视角理解这个问题，做到政策贴近群众需求。2）欧洲杯开户app：中介费用下调，往往会产生几个老问题，即费用滋生和费用转嫁的问题。费用滋生是指一些新费用的产生，包括贷款服务费、保障服务费、担保费等。此类费用如何定价或如何收，都应该在中介费调整政策中做出说明。而在费用转嫁的问题上，要做好系统论证和机制创新，防止出现购房者承担房东那部分费用的情况。

??在中介费下调的研究和政策推进中，必须清醒认识到，中介费用定价机制改革要兼顾各方诉求、注重平衡、循序推进。今年二季度全国二手房市场遇到了较大的压力，其对于中介公司的日常经营和管理造成了较大的影响。倘若二手房市场没有激活或持续复苏，那么中介费的下调会加剧中介公司的经营困难。此类困难下，也容易产生违规操作、无序竞争、交易继续疲软等新问题。因此，中介费用下调工作要和二手房提振的各政策做紧密结合。各地要兼顾购房群众、中介机构、市场行情等实际情况，积极降低交易成本，促进二手房市场平稳健康发展。