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??国务院总理李强6月7日主持召开国务院常务会议指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。

??中央层面再次强调去库存，提出继续研究储备“新的”去库存措施。当前市场的库存规模和结构是怎么样的呢？从广义角度计算，截至4月末，库存总量=全国房屋施工面积（68.75亿平方米）+商品房待售面积（7.45亿平方米）-新建商品房销售面积（2.93亿平方米），共计73.27亿平方米，去化周期达到100个月，其中还不包括已拿地未开工的土地库存。从狭义库存计算，去化周期已经超过10个月。按当前已有的2022年城市数据计算不同层级城市待售面积结构，可以看出商品住宅和商业营业用房库存主要存在三、四线城市，其中全国有七成的商品住宅库存在三、四线城市，就当前市场表现来看这一比例可能更高；一、二线城市则是办公楼库存比例较高，一线仅四座城市的办公楼库存占全国总量比例就超过三成。

??当前的行业去库存思路主要是指向新建商品住宅，提出地方政府向房企收购待售新房用作保障房，这种方式在保障性住房缺口较大的城市较为容易落地，主要集中在一、二线城市。去库存紧迫性更高的三、四线城市保障性住房缺口较小，同时二手房租金回报率太低，再考虑到运营、维护等成本，收益率将进一步下降，地方政府收储模式很难在这些城市大规模展开。从目前推进“以购代建”相关政策的城市来看，也都是上海、广州、昆明、苏州等一、二线重点城市或区域。

??地方政府收储能否有效，还需要中央层层面释放更明确的政策信号，着力解决资金来源和收益率两大核心问题。根据国常会“继续研究储备新的去库存、稳市场政策”的表态，预计未来一段时间将出台更多支持供需双方的政策措施共同推进去库存。新的去库存政策也需要针对非住宅的存量问题，如探索调整规划更改用地性质，转换为酒店、居住等功能；减少或暂停商业用地供应等。