??热点聚焦

??2月17日，北京2022年首批集中供地拍卖落下帷幕。作为虎年的全国首场集中供地，在本轮北京挂牌的18宗宅地中，17宗地块以总价480.22亿元成功出让，另有1宗地块面临流拍。成交地块中，溢价成交9宗，底价出让8宗，最高溢价率15%，平均溢价率4.8%。另外，本轮参拍企业以央企国企为主。其中，绿城以98.4亿元拿地3宗，华润以79.94亿元拿地2宗，中海以62.69亿元拿地2宗，保利+金地联合体以59亿拿地2宗，建发等则各拿地1宗。

??热点评析

??北京首轮集中供地收官:央企和国企再唱主角，“抱团拿地”趋势减弱

??北京首轮集中供地呈现出以下几个重要特征：

??第一，央企和国企仍是成交主力，可见房企资金压力仍是土地市场投资动作相对收敛的主要因素。其中，混改后成为中交控股的央企背景开发商绿城在本次土拍表现格外亮眼，共参与了7宗地块竞争，最终获得3宗住宅用地，成为本轮集中供地拿地最多、金额最大企业。

??不过，在几乎央企、国企全覆盖的首轮集中供地中，旭辉成为唯一拿地的民营房企，说明资金状况相对较好的稳健型民企在众多企业中脱颖而出。

??第二，本次拿地企业中仅出现两组联合体，“联合拿地”模式不再热门。一方面，企业选择联合拿地往往是出于分担资金压力和开发风险，但由于去年多数房企资金链承压，在一定程度上增加了企业对合作的担忧；另一方面，北京土地出让文件中明确规定“谁拿地、谁开发、谁售卖”，加之高标准建设方案压身，利润空间有限，因此企业多倾向于“单打独斗”。

??第三，本次土拍政策再次进行了优化和调整，不仅加大了“竞现房销售面积”地块宗数比例，还出台了一项“摇号+定高标”新规，同时配建“保障性住房”和“竞现房销售”是这次土拍的亮点，本轮挂牌地块中有4宗需要配建“保障性租赁住房”。此外，本次土地定价给房企留出了一定的利润空间，较好地激发了开发企业积极性，体现出更为贴近市场实际的供给特点。

??昌平生命科学园、朝阳崔各庄等北京热门区域地块受关注程度较高

??本轮土拍中，受到最多关注的是昌平区中关村生命科学园地块，共有10家房企及联合体参与现场竞价，包括中交、城建、建发、中海、金地+保利+建工联合体、华润、绿城、越秀、电建、大悦城等企业。最终，建发以27.15亿元竞得该地块，溢价率15%。

??另一受关注地块是朝阳崔各庄地块，共有8家房企报名，包括首开、建发、中海、绿城、城建、华润、保利+金地、中建智地。最终，绿城以43.47亿元+现场竞报现房销售面积4.1万平方米竞得该地块，成交楼面地价47042元/平方米，溢价率达到15%。

??此外，本轮土拍成交楼面价最高的地块是丰台区纪家庙村地块，该地块由华润以57.12亿元及政府持有商品住宅产权份额6%的条件竞得，成交楼面地价66885元/平方米。

??与上年后两轮集中供地相比，今年北京首轮土拍显示出土地市场复苏迹象

??整体来看，北京作为2022年集中土拍“打头阵”的城市，成交热度虽不及上年首轮，但较第二轮、第三轮还是有较为明显的回温，优质地块更是经历多轮竞拍后成交，显示出企业的投资积极性有所恢复。同时，本次土拍处于年初，所获地块将有一定机会形成年内销售储备货值，这也成为企业积极拿地的重要原因之一。

??在北京首轮土拍结束后，伴随相关政策的回暖和融资环境的改善，预计后续其他城市土地市场也有小复苏的可能，但在偿债压力下，部分房企短期内谨慎观望的态度难以大幅扭转，加之今年房企收购并购机会增加，2022年整体土地市场回暖的速度可能不会很快。