??2021年下半年以来，土地市场热度逐渐下降，至岁末年初，土地市场进入“冰封期”；与此同时，楼市热度也跌入“谷底”，市场预期受到重创。在这样的大背景之下，重点城市迎来了“集中供地”落地的第二年，从供应端来看，青岛、武汉、重庆、济南等城市将集中供地轮次“由三变四”，并且从量上来看，首批供地量多低于去年平均水平，颇有“试水”的意味。

??为进一步分析一季度重点城市土拍情况，本文分别从供给侧管控、市场特征、企业竞争等角度进行系统梳理和分析，对土拍规则、市场热度、成本及盈利变化等进行细化研究，以期为房企接下来的拿地决策提供参考。

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??楼市、地市表现不及预期

??稳增长下房地产调控环境出现改善

??自去年下半年以来，房地产市场热度便一直走低，在多家规模房企遭遇流动性困难后，客户购房观望情绪严重，楼市成交规模累计同比增幅持续下降。在房企遭遇融资难、回款难等影响下，地市热度也持续走低，2022年一季度成交规模不及去年同期五成。

??为了尽快恢复行业信心，提振市场热度，2022年开年以来上层调控环境显著改善，多部委明确提出要支持居民合理购房需求，房企融资环境也边际改善，向市场释放强烈维稳信号。 

??1、一季度楼市、地市成交量价同比均降，市场信心依旧承压

??先从一季度楼市表现来看。据国家统计局公布最新数据，2022年1-3月，全国商品住宅累计销售面积和金额同比均呈下降趋势，降幅分别达18.6%和25.6%，成交均价自然也呈同比下降趋势，同比降幅约为9%。

??而在CRIC监测的30个重点城市中，一季度成交面积累计同比下降42%，较前2月（累计同比下降39%）降幅扩大3个百分点。其中，武汉、厦门、宁波、杭州等城市一季度累计成交面积降幅都在50%以上，楼市表现显然不及同期。

??土地市场同样也维持在低位运行。据CRIC统计，全国土地市场成交面积和金额同比降幅都在五成以上，成交均价也不及去年同期水平，同比下降了7%。各能级城市中，一二线城市的成交规模降幅都在六成以上，成交面积较去年同期有较大差距。

??地市成交规模显著不及去年同期，一方面是由于集中供地政策下导致多数城市供地节奏发生变化，如22城中半数以上的城市22年首轮集中出让基本在二季度，东莞、金华、南通等城市也采取了集中土拍的方式，一季度供应量就不及去年同期，成交规模自然也随之缩减；另一方面，一季度恰是房企偿债高峰，尽管近期融资环境有所缓解，但整体流动性仍旧偏紧，拿地企业仍以央企、国企及少数现金流压力较小的民企为主，行业投资积极性仍有待复苏。

??2、近期政策端迎来多种利好，释放强烈维稳激励信号（略）

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??多城集中供地轮次三变四

??首轮供地试水意味明显

??土地出让作为地方财政收入的主要来源之一，成交遇冷下，各地不得不在供地端做出改变，多城集中供地由三变四。在本章中，我们将从22城2022年首轮供地的供应规模变化、供地结构变化和出让规则变化等方面，来看重点城市集中供地发生了哪些改变。

??1、七城明确22年集中供地“三变四”，以更加灵活应对市场变化

??重点城市22年集中供地最显著的一大变化便是部分城市将供地批次由三批次增加